Travaux cage d escalier, repartition des couts

Bonjour Michel, La réponse à votre question se trouve dans le règlement de copropriété. S'il a été bien fait, il doit y avoir la grille des tantièmes pour les parties communes à tous les copropriétaires ainsi qu'une grille pour les parties communes à certains copropriétaires seulement, par exemple la cage d'escalier dont vous n'avez pas accès. Il faut donc faire cette vérification. Bien cordialement. Andy

Bonjour, Je vous remercie pour votre reponse. Je n ai pas en ma possession le reglement de la copropriete, ce document ne m a pas ete pas remis par le notaire, je me demande s il a ete transmis a la banque (pour l hypotheque), ayant contracte un pret bancaire pour l acquisition de ce bien. Le syndic benevole actuel fait ses appels de fonds sur la base des calculs des precedents syndic benevoles egalement, et depuis une dizaine d annee deja. Je vais me renseigner aupres de mon notaire. Encore une fois, merci pour votre aimable aide. Cordialement. Michel.

Re bonjour Michel, Vous pouvez également demander au syndic bénévole de justifier cet appel de fonds en vous fournissant une copie de la page du règlement de copropriété qui décrit les parties privatives. Lors de la création d'une copropriété, un géomètre expert calcule les millièmes ou tantièmes de chaque lot et dans votre cas, il aurait normalement dû créer une grille spécifique à la cage d'escalier sinon, il faudra la créer. Avant d'en arriver là, il faut vérifier ce que dit le règlement de copropriété. J'ai moi-même crée deux copropriétés et ai été syndic bénévole pendant 10 ans. Le syndic bénévole n'est pas un professionnel, il fait de son mieux mais peut commettre des erreurs. Et même un professionnel peut commettre des erreurs, ainsi dans une copropriété du coté de la porte Maillot, nous avons dû créer une grille de millièmes manquante pour les travaux de ravalement interne ! A votre disposition. Bien cordialement. Andy

Re bonjour Andy, J ai bien note toutes ces informations fort precises et vous en remercie. Je vais demander au Syndic benevole de me communiquer les pages du reglement de la copropriete relatives aux parties privatives ainsi que les charges liees a la partie commune. Merci d avoir apporter des eclaississements sur ce sujet et d avoir partage votre expertise. Cordialement. Michel

Bonsoir Michel, Merci de nous tenir au courant. Bien cordialement. Andy

Bonsoir Andy, Je vous tiendrai au courant de la suite bien volontier, mais je ne voudrais pas non plus abuser de votre bienveillance. Cordialement. Michel

Bonsoir Michel, Vous n'abuserez nullement de ma bienveillance car c'est avec plaisir que j'essaierai de vous conseiller. Bien cordialement et bonne soirée. Andy

Bonjour Andy, Mon syndic m a envoye il y a une semaine une copie du reglement de copropriete, je l ai bien recue a mon retour de deplacement. Le dechiffrage du reglement n est pas un exercice facile, surtout lorsqu il s agit de determiner les parties et quote parts a payer pour les differents travaux, dans mon cas precis, le local professionnel est la reunion d une boutique (partie A, cote facade) et un appartement au rez de chaussee (partie B, cote cour), . D apres le reglement de la copropriete, " le coproprietaire de la partie A ne participera pas aux depenses d entretien, de reparation et le remplacement de l escalier... Il ne participera aux frais de ravalement (facade sur rue uniquement)" que pour moitie...(sic). J ai recu l appel des fonds pour les travaux (renovation de la cage d escalier et ravalement facade et cour) et le Syndic a precise que je ne participerai pas financierement aux frais de la renovation de la cage d escalier. Cependant, pour le ravalement, il n a pas fait valoir sur la participation pour moitie comme l a indique dans le reglement de la coprpriete. En revanche, j ai note que le syndic m a fait paye tous les ans l entretien de la cage d escalier, alors que le local n a aucune servitude a cette partie commune ni acces a l escalier. Excusesz moi pour ce long courrier, la situation etant un peu complexe pour etre resumee en deux mots. Je vais ecrire a mon syndic pour quelques clarifications. Encore merci pour votre attention. Bon week end. Cordialement. Michel

Bonjour Michel, Merci de m'avoir donné de vos nouvelles et de m'avoir fourni autant de précisions ce qui permet de mieux comprendre la situation. Comme vous pouvez le constater, le règlement de copropriété apporte des réponses aux questions que l'on peut se poser. Vous êtes donc copropriétaire des lots A et B et le litige concerne le lot A. Vous avez écrit : D apres le reglement de la copropriete, " le coproprietaire de la partie A ne participera pas aux depenses d entretien, de reparation et le remplacement de l escalier... Il ne participera aux frais de ravalement (facade sur rue uniquement)" que pour moitie...(sic). J ai recu l appel des fonds pour les travaux (renovation de la cage d escalier et ravalement facade et cour) et le Syndic a precise que je ne participerai pas financierement aux frais de la renovation de la cage d escalier. Cependant, pour le ravalement, il n a pas fait valoir sur la participation pour moitie comme l a indique dans le reglement de la coprpriete. Il est inhabituel de ne faire payer que la moitié mais il y avait probablement une raison lors de l'établissement du règlement de copropriété.Il faudrait donc vérifier qui devrait payer l'autre moitié. En tout cas, le règlement de copropriété doit être respecté par le syndic. Il faut donc lui demander de refaire l'appel de fonds ravalement sur la base indiquée dans le règlement de copropriété en lui transmettant une copie de la page du règlement de copropriété concernée. Vous dites également : En revanche, j ai note que le syndic m a fait paye tous les ans l entretien de la cage d escalier, alors que le local n a aucune servitude a cette partie commune ni acces a l escalier. Pour ce qui concerne les erreurs, la loi Alur permet de revenir en arrière de 5 ans pour celles commises avant le 24 mars 2014 ( loi Alur ) et de 3 ans pour celles commises après la promulgation de la loi. Et pour cela, il faudra mettre une résolution à l'ordre du jour de la prochaine AG, le syndic n'ayant pas la possibilité de rectifier cette erreur sans l'accord des copropriétaires.Et si le syndic oublie ou refuse de mettre vos résolution à l'ordre du jour de la prochaine AG, il faudra procéder comme suit : - après l'élection du président de séance, vous lui demandez la parole. - vous le fixez droit dans les yeux et ignorez le syndic et lui donnez une copie du projet de résolution que vous avez envoyé au syndic et qui n'a pas été mis à l'ordre du jour. - vous demandez que les comptes soient approuvés en prenant en compte votre projet de résolution et que les frais d'entretien de la cage d'escalier soient recalculés conformément au règlement de copropriété sur la période autorisée par la loi. Il faut procéder ainsi avec un syndic professionnel mais vous pouvez être plus cool avec un syndic bénévole. Voilà, merci de me tenir au courant. Bon week-end à vous également. Bien cordialement. Andy

Bonjour Andy, Un grand merci pour ces explications precises et les conseils tres utiles. Suite a mon courrier au Syndic, ce dernier m a indique, a juste titre, que le ravalement a venir concerne la facade cour (et non la facade rue qui fait exception pour une participation reduite), Cette precision justifie la base de son calcul. Quant aux frais d entretien de la cage d escalier que j ai payes des annees precedantes, le Syndic m a propose de me rembourser les frais d entretien de l escalier (environ 540 euro) pour l annee 2016 que j ai payes dans les appels de fonds de cette annee. Pour les annees precedantes, tout comme 2015 (environ 540 euro egalement), je ne sais pas si je dois reclamer le remboursement, Car ce dernier m a indique que j avais accepte de mon propre gre la particpation a ces frais et que j avais vote ce budget lors de l AG en 2014 (la seule AG ou j etais present; pour les annees anterieures, j avais donne mon pouvoir a un des coproprietaires) Je ne me souviens pas de cette sequence, n ayant pas a l epoque le reglement de copropriete, j ai du voter les budgets comme tous les autres coproprietaires sans connaitre les details. Si je n avais pas fait la demande de justifier ces charges, e syndic continuerait encore longtemps a me faire payer ces 540 euros par an. En tout cas, la situation est plus claire et je vais pouvoir m appuyer sur le reglement pour le calcul des charges et demander les explications sur les charges induements comptees dans mon quote part. Merci encore pour vos explications et conseils qui m ont beaucoup servis. J espere que vos contributions pourront servir aussi aux autres coproprietaires qui se trouvent dans une situation similaire a la mienne. Tres cordialement votre. Michel

Bonsoir Michel, Merci pour ces précisions. Vous écrivez : Car ce dernier m a indique que j avais accepte de mon propre gre la particpation a ces frais et que j avais vote ce budget lors de l AG en 2014 (la seule AG ou j etais present; pour les annees anterieures, j avais donne mon pouvoir a un des copropriétaires. Il faut savoir que le budget est voté avec les millièmes ou tantièmes des charges communes générales et qu'il appartient au syndic d'en faire la répartition selon les différentes grilles de charges par exemple : - charges communes générales - entretien escalier - chauffage collectif - autres Il n'y a donc pas de vote séparé pour chaque type de charge. Ainsi en votant le budget avec vos tantièmes, vous n'avez pas accepté de participer à l'entretien de la cage d'escalier mais de payer les charges qui vous incombent sur la base du règlement de copropriété. Comme le syndic n'a pas respecté le règlement de copropriété, il faut faire un rectificatif sur les dernières années.( maxi 5 ans ). Et pour cela, il faut inscrire un projet de résolution à l'ordre du jour de la prochaine AG. Ce projet de résolution devra être voté en AG sur la base de l'article 24 de la loi, c'est-à-dire à la majorité des tantièmes des personnes présentes ou représentées. Et pour ce qui concerne l'année 2016, le syndic pourra effectivement rectifier son erreur sachant que les comptes de l'année 2016 ne sont pas encore approuvés, ils le seront dans les 6 mois de la fin de l'exercice. En acceptant de rectifier son erreur sur 2016, le syndic reconnait qu'il s'est trompé les années précédentes mais il ne connait sans doute pas la procédure pour rectifier cette erreur.Il faut donc lui expliquer qu'il faut mettre une résolution à l'ordre du jour de la prochaine AG. Même les syndics professionnels comment des erreurs, j'ai fait rectifier une erreur en 2013 et une autre en 2014, comme les syndics n'avaient pas mis le projet de résolution à l'ordre du jour, j'ai procédé comme indiqué ci-dessus, c'est-à-dire demandé au président de séance que les comptes soient approuvés sous réserve de la rectification des erreurs et j'ai eu gain de cause dans les deux cas. Restant à votre disposition. Bien cordialement. Andy

Bonjour Andy, Si je comprends bien, je pourrais demander un remboursement des charges indument attribuees pour les annees anterieurs 2016 par l inscription d un projet de résolution à l'ordre du jour de la prochaine AG, mais pour la correction et remboursement de 2016, cette procedure est elle necessaire? Le Syndic benevole actuel (un des coproprietaires) a repris depuis fin 2014 les comptes tres mal geres de son predececeur (benevole egalement) et a beaucoup investi dans la gestion de l immeuble. Compte tenu de son implication personnelle et du surcharge de travail pour remonter les comptes et recalculer les charges sur plusieures annees, je pense qu'il est souhaitable de tourner la page du passe et abandonner les reclamations, dans la mesure ou le Syndic actuel a accepte de corriger l erreur et me rembourser les charges indument percues pour l annee 2016. Merci Andy de m avoir accompagne et explique les differentes procedures qui m ont permi de mieux comprendre le fonctionnement du Syndic et sa gestion, et aussi, de defendre mes droits. Cordialement votre. Michel

Bonjour Michel, Pour ce qui concerne l'année 2016, un budget a été voté en 2015. Sur la base de ce budget, vous recevez un appel de fonds trimestriel. En 2017, vous connaitrez les dépenses réelles au 31 12 2016. Les seront à approuver lors d'une AG en 2017. Aussi longtemps que les comptes n'auront pas été approuvés, vous n'aurez payé que des acomptes et il est donc possible de faire la correction. Il faut donc demander que le prochain appel de fonds trimestriel tienne compte de cette correction et que vous soyez crédité du trop versé depuis le début de cette année. Maintenant, pour ce qui concerne l'année 2015. Si l'AG n'a pas encore approuvé les comptes de l'année dernière ou que vous n'avez pas encore reçu le décompte de régularisation des charges 2015, le syndic a la possibilité de faire la correction sur l'année 2015. Dans le cas contraire, il faudra mettre une résolution à l'ordre du jour d'une prochaine AG. Comme votre nouveau syndic s'occupe de la copropriété depuis fin 2014, je pense qu'il ne devrait pas avoir trop de travail pour effectuer cette régularisation sur 2015. Quant à revenir sur les années précédentes, le syndic bénévole aurait effectivement une surcharge de travail, je comprends donc votre position de vouloir tourner la page. Bien cordialement. Andy

Bonjour Andy, Merci pour ces precisions et rappels. Cordialement. Michel