Bail locatif et travaux sur le logement

Bonjour, Je loue une maison à mon locataire qui m'a proposé de l''acheter. Je ne suis pas contre cette proposition, mais j'ai une obligation de louer encore mon bien jusque fin 2013 (déficit foncier en 2010) si je ne veux pas remettre en cause mon foncier 2010 (déclaration déjà envoyée et que je ne souhaite pas modifier). S'il reste intéressé par mon bien malgré ce délai, que puis-je faire pour le faire "attendre" ? Il m'avait parlé que s'il achetait mon bien la première chose qu'il ferait serait d'isoler les murs par l'extérieur (le reste est OK, PAC posée il y a 18 mois). En faisant une promesse devant le notaire, est-il possible qu'il prennent en charge ces travaux dès maintenant (moyennant un prix de vente qui ne tiendrait pas compte de cette isolation), sans que cela soit décrié par le fisc ??? Comment? Ou faut-il faire autrement ? Merci pour vos idées.