FUITE ENCASTRE EN DALLE DE COPROPRIETE

J'ai eu le meme cas récemment. Au niveau juridique c'est assez compliqué (j'ai laissé mon assureur faire toutes les recherches étant donné que j'étais pleinement couvert par mon assurance). Au final, et malheureusement pour mon assureur, c'est le propriétaire de la canalisation (donc de l'appartement) qui est responsable, et non le propriétaire de la dalle (la copropriété) dans laquelle est encastrée la canalisation. J'ai donc du payer les réparations qui ont ensuite été remboursées par mon assurance.

Il y a eu jurisprudence n'allant pas en ce sens, il me semble.

C'est le règlement de copropriété qui doit stipuler sans ambiguïté l'appartenance de la canalisation encastrée comme partie privative. Une partie privative n'est pas supposée par défaut. Je vous renvoie aux arrêts de Cassation suivants : http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007462577&fastReqId=1719451736&fastPos=1 dans lequel la Cour de Cassation doit statuer sur le bien-fondé de la décision de la Cour d'Appel concernant la propriété d'une canalisation encastrée dans le plancher. Elle casse le jugement de la Cour d'Appel car elle n'a pas cherché à savoir si la canalisation encastrée ne pouvait pas être considérée comme commune étant donné que le plancher est déclaré commun. http://sos-net.eu.org/copropriete/1/1-2-1.htm (cité par) Cass. civ. 06/05/1971 - Bull. cass. mai 1971. Quant à ce second arrêt plus ancien encore, il stipule que la propriété n'est pas supposée par défaut. Cet arrêt affirme que seules les parties clairement exprimées privatives sont privatives aux yeux du droit.

Le code de la copropriété est très clair : Article 3 Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; - le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; D'autre part, les canalisations, encastrées dans le gros oeuvre sont du gros oeuvre aussi. Par conséquent, elles sont considérées par le code comme communes. C'est pourquoi, dans l'immense majorité des règlements de copropriété, les planchers de tous les étages d'un immeuble en copropriété sont déclarés partie commune. De plus, ces mêmes règlements rappellent souvent que les canalisations encastrées sont parties communes spéciales au bâtiment et d'autre part, définit comme privatives les parties de canalisations situées à l'INTERIEUR du logement (ce qui exclut celles du plancher, qualifié de partie commune) et qui plus est, seules celles qui sont à l'usage exclusif du logement (autrement dit, les canalisations ne faisant le traverser sont exclues des parties privatives et sont réputées communes) . Autrement dit, lorsque vous êtes propriétaire d'un appartement, vous êtes propriétaire des menuiseries internes, des revêtements superficiels (papier peint, peintures,carrelages, moquettes, parquet), des équipements sanitaires et cuisine. Le plancher et tout ce qu'il contient, ne vous appartient pas et vous n'en avez PAS LA GESTION. C'est au syndicat de s'en occuper car elles lui appartient. Vous n'en n'avez que la jouissance exclusive. C'est ainsi que vous avez la gestion de la partie de canalisation qui part du robinet général jusqu'à ce qu'elle s'enfonce dans le plancher ainsi que de sa partie terminale lorsque celle-ci en ressort pour raccorder un point d'eau. Pour aller plus loin. l'article 3 impose une condition : "le silence des titres ou leur contradiction". Quand on parle de titres, il s'agit des titres de propriété des appartements. Vous avez le vôtre si vous êtres propriétaire. Lorsque vous avez acheté un appartement, il est fort peu probable qu'il soit stipulé dans ce titre, qui est très précis et a valeur juridique indiscutable, que le plancher vous appartienne. D'autre part, la contradiction des titres suppose qu'il y ait au moins deux titres de copropriété qui revendiquent la propriété du plancher. Dans ce cas-là aussi, le code nous dit que le plancher est réputé, partie commune aussi. Exemple inverse: imaginons que vous êtes non plus propriétaire d'un appartement d'un immeuble mais d'une maison au sein d'une copropriété. Dans ce cas, le titre de propriété stipule que vous êtes propriétaire d'une maison, donc d'un bâtiement avec son gros oeuvre, bien entendu. Dans ce cas-là, vous l'avez compris, vous avez la gestion de la maison dans son intégralité, canalisations encastrées dans le plancher comprises. L'article 3 du code a été pensé ainsi afin de protéger l'intégrité des bâtiments commun. Tout simplement. Ce choix a aussi une autre vertus : la mise en commun des intérêts particulier. En effet, des fuites répétées dans les planchers d'appartements différents peuvent avoir une cause commune : la mal-façon. Ce qui semble au départ, un litige particulier peut être un litige commun à l'ensemble des copropriétaires révélé ou à naître. Car il faut savoir que de telles canalisations sont sous la garantie décennale d'une part. D'autre part, les poursuites judiciaires sont prescrites en même temps que la garantie décennale tombe. Autrement dit, si un copropriétaire est victime d'une fuite pour cause de mal-façon, il sera indemnisable ou non selon que le sinistre s'est déclaré avant ou après les 10 ans. Ceci si ces canalisations de plancher étaient privatives. Par contre, si la canalisation est partie commune et que des sinistres sont relevés avant les 10 ans, le syndic attentif ne manquera pas de recourrir à une expertise. Si celle-ci conclut à une mal-façon, le syndicat est en droit de réclamer une indemnisation couvrant les frais de réparation pour l'ensemble des canalisations de cette nature pour les sinistres passés et à venir. Et c'est la toute la différence !