Plus value sur une maison héritée en deux temps.

Bonsoir, Sous réserve que la maison appartenait à vos deux parents, lors du décès de votre père, ses héritiers ont hérité de la nue-propriété de la moitié de la maison et votre mère, l'usufruit. Au décès de votre mère, l'usufruit s'est éteint et les héritiers ont hérité de la totalité de la maison. En cas de vente de la maison, la plus-value sera calculée comme suit : Héritage de votre père : Prix d'acquisition : - 350 000 Francs / 2 / 6,55957 = 26 679 Euros - il faut y ajouter les frais payés par les héritiers ? - vous pouvez également y ajouter un forfait de 15 % pour les travaux sans fourniture de justificatifs sinon les frais réels pour travaux avec justificatifs. En ajoutant les 15 % au montant ci-dessus, le prix d'acquisition sera de 30 680 Euros. Prix de vente : 150 000 / 2 = 75 000 Euros Plus-value : 75 000 - 30 680 = 44 320 Euros Calcul de l'abattement pour durée de détention : - date d'acquisition : 9 12 1997 - date de vente : 10 12 2013 ( hypothèse ) - durée de détention : 16 années Les règles de calcul changent à compter du 1er septembre 2013 pour le calcul de l'impôt sur la plus-value comme pour celui des prélèvements sociaux. Impôt sur la plus-value : - calcul du montant taxable : abattement pour durée de détention : 6 % par an à compter de la 6è année, soit 66 %. montant taxable : 44 320 - 66 % = 15 069 Euros à déduire 25 % d'abattement exceptionnel sur les plus-values de cessions intervenant dans la période du 1er septembre 2013 au 31 août 2014. le montant taxable s'élève à : 11 302 Euros Impôt sur la plus-value : 11 302 x 19 % = 2 147 Euros Et ce n'est pas encore terminé car il faut maintenant calculer les prélèvements sociaux. calcul du montant taxable : abattement pour durée de détention : 1,65 % par a à compter de la sixième année soit 18,15 % montant taxable : 44 320 - 18,15 % = 36 276 Euros après déduction de l'abattement exceptionnel de 25 % , le montant taxable s'élève à : 27 207 Euros Prélèvements sociaux : 27207 x 15,5 % = 4 217 Euros Il faudra donc payer : 2 147 + 4127 = 6 274 Euros Maintenant, pour ce qui concerne l'autre moitié de la maison qui appartenait à votre mère. Le prix de vente est de 150 000 / 2 = 75 000 Euros Le prix d'acquisition sera celui à la date du décès de votre mère et qui sera porté dans l'acte de succession.....et vous ne pourrez le majoré de 15 % pour travaux car il faut au-moins 5 années de détention du bien. Si vous vendez à un prix plus élevé à celui dont vous avez hérité, la plus-value sera taxée à 34,5 % dont 19 % d'impôt et 15,5 % de prélèvements sociaux. Comme vous pouvez le constater, le calcul n'est pas simple, je reste donc à votre disposition pour vous apporter toutes précisions que vous pourriez souhaiter. Bien cordialement. Andy

Bonsoir, a toutes et a tous. Merci et bravo a Andy pour la rapidité de sa réponse! Je prends le temps d'être sur de tout comprendre et je reviens, si nécessaire, pour un éventuel complément d'information.

Bonsoir Philou, Comme vous pouvez le constater, la réforme applicable depuis le 1er septembre 2013 et qui ne sera votée qu'à la fin de cette année dans le cadre de la loi de finances 2014, est une vraie usine à gaz. Aujourd'hui un bien est exonéré de l'impôt sur la plus-value après 22 années de détention mais il faut 30 années pour bénéficier de l'exonération des prélèvement sociaux ( CSG - CRDS......) Je voudrais par ailleurs apporter les précisions suivantes : - lors du décès de votre père, ses héritiers ont hérité de la nue propriété de la maison dont la valeur dépendait de l'âge de votre mère qui en avait l'usufruit.Or pour le calcul de la plus-value, il y a lieu de prendre en compte la valeur de la pleine propriété et non celle de la nue propriété. - si la plus-value taxable avait été supérieure à 50 000 Euros, ce qui n'est pas le cas, il aurait fallu payer une surtaxe. - vous pouvez être exonéré de droits et de prélèvements sociaux s'il s'agit d'une première vente et que le produit de la vente servira à acquérir votre résidence principale si vous êtes locataire.Si vous, ou l'un des héritiers est intéressé par cette possibilité, je vous donnerai plus d'informations. Voilà, j'espère ne pas vous avoir embrouillé un peu plus ! Bonne fin de soirée. Andy

Bonsoir, a toutes et a tous. Andy, si j'ai compris votre décompte, il n'y a pas de plus value sur l'héritage de ma mère a condition que le prix de vente n'excède pas la valeur a dire d'expert. Je n'ai pas compris en quoi l'âge de ma mère influait sur la valeur de la maison. D'autre part, le notaire nous a dit qu'il était préférable de vendre a 100000€ pour ne pas avoir de plus value. Il me semble que nous y perdrions beaucoup! Qu'en pensez vous? Très cordialement philou41

Bonsoir Philou, Effectivement, il n'y a pas de plus-value sur l'héritage de votre mère si le prix de vente est égal à la valeur qui sera indiquée dans la liquidation de la succession de votre mère. Non, l'âge de votre mère n'a aucune incidence sur la valeur de la maison.J'ai simplement voulu dire qu'à la suite du décès de votre père, vous avez hérité de la nue propriété et votre mère de l'usufruit. L'usufruit étant calculé sur l'espérance de vie de votre mère, par exemple à 75 ans, la valeur de l'usufruit est de 30 % et la nue propriété de 70 % et à 85 ans, la valeur de l'usufruit est de 20 % et celle de la nue-propriété de 80 %. En cas de vente de la maison du vivant de votre mère, le partage aurait été fait sur cette base. Aujourd'hui, comme votre mère est décédée, si vous vendez la maison, il ne faudra pas retenir la valeur de la nue propriété héritée lors du décès de votre père mais de la valeur de la pleine propriété, telle qu'indiquée lors de la succession de votre père, c'est la règle, sinon la plus value aurait été plus élevée. Maintenant pour ce qui concerne la valeur de la maison.Je pense qu'il faut essayer de la vendre au prix du marché. Si le prix du marché est de 150 000 Euros et que vous la vendiez à 100 000 Euros, le fisc pourra vous soupçonner d'avoir eu un dessous de table. Par ailleurs, le raisonnement de votre notaire est faux car il y aura toujours une plus-value sur la moitié de la maison qui appartenait à votre père, vous pouvez le vérifier en remplaçant 150 000 Euros par 100 000 Euros dans le calcul ci-dessus. Alors, que faut-il faire : - faire estimer la maison par des agences ( valeur net vendeur ) - demandez une estimation réaliste au notaire en fonction des ventes réalisées et en fonction du marché. - retenez une estimation, ou faites la moyenne. - demander au notaire, qu'il porte la valeur retenue dans la succession de votre mère. - il faudrait que le montant de la vente soit inférieur ou égal à la valeur retenue, sinon, la plus-value réalisée sur l'héritage de votre mère sera imposée au taux de 34,5 %. Restant à votre disposition pour poursuivre cette discussion. Bonne fin de soirée. Bien cordialement. Andy

Bonsoir, a toutes et a tous. Andy, je reviens vers vous afin de lever un doute. Ma mère n'était elle pas, elle aussi, héritière de mon père et a ce titre ne recevait elle pas un partie de son demi patrimoine? Cette éventualité changerait le calcul, n'est-il pas? Très cordialement philou41.

Bonsoir Philou, Dans mon calcul, j'ai supposé que votre mère avait choisi l'option d'avoir l'usufruit sur l'héritage de votre père et les enfants, la nue propriété. Votre mère était donc héritière de l'usufruit qui s'est éteint à son décès. Par contre, je ne comprend pas cette phrase : Ma mère a opté pour la donation de l'usufruit de l'universalité de tous les biens meubles immeubles, droits et action mobiliers et immobiliers, qui appartiendront au donateur au jour de son décès, ce qui est accepté par tous les héritiers. Que vouliez-vous dire par là ? Bien cordialement. Andy

Andy, merci de votre réponse. Quand a cette phrase je vous la livre telle que figurant dans l'attestation de propriété suite au décès de mon père.<< INFORMATIONS JURIDIQUES COMPLEMENTAIRES. Options du conjoint: aux termes des présentes, Madame......, épouse survivante, a déclaré opter pour la DONATION de l'USUFRUIT de l'universalité de tous les biens meubles et immeubles, droits et action mobiliers et immobiliers, qui appartiendront au donateur au jour de son décès et qui composeront sa succession, sans aucune exception ni réserve, ce qui est accepté par tous les héritiers ci dessus nommés.>> Dans l'attente de votre éclairage sur ce point. Très cordialement philou41.

C'est donc bien ce que j'avais compris, votre mère avait donc choisi d'avoir l'usufruit de l'héritage de son mari et cela jusqu'à la fin de ses jours. Mon calcul est donc bon. Je vous avais expliqué ci-dessus que dans le cas ou un héritage est partagé, usufruit pour votre mère et nue-propriété pour les enfants, le fisc retient la valeur de la pleine propriété à la date du décès de votre père pour le calcul de la plus-value réalisée sur la moitié de la maison qui appartenait à votre père. Je crois que vous pensiez que votre mère avait également hérité de votre père, oui, mais seulement de l'usufruit qui est un droit d'usage sans plus. Mais votre mère aurait pu opter pour une autre option, celle d'avoir un quart en pleine propriété mais, elle ne l'a pas choisie. Mon explication, vous a-t-elle permis de mieux comprendre mon calcul ? Bonne fin de soirée. Andy

Merci, Andy, c'est tout a fait clair, une fois décodé par vous! Je vous remercie de votre contribution et si toute fois il y avais besoin je reviendrais vous solliciter avec plaisir. Bonne soirée, cordialement philou41

Bonsoir, a toutes et a tous Je reviens vers vous, car mon affaire semble se corser quelques peu! Est-il possible, d'avoir accès aux mouvements de fonds relatifs aux comptes bancaires de notre Mère? Dans l'affirmative, comment procéder et jusqu'ou peut-on remonter? Bonne soirée, cordialement philou41

Bonjour Philou, J'ai longtemps réfléchi à votre question et j'ai également fait des recherches sur le net, j'ai constaté qu'il n'était pas facile de vérifier les comptes de votre mère. Je suppose que vous pensez que certains héritiers ont pu bénéficier de largesses de votre mère et que celles-ci devraient maintenant être rapportées à la succession. Il ne faut cependant pas oublier que votre mère disposait d'une quotité disponible qu'elle pouvait donner à n'importe qui. On dit aussi que les retraits bancaires effectués peut de temps avant un décès doivent être rapportés à la succession. Il faudrait donc demander au notaire chargé de liquider la succession s'il est possible d'avoir l'historique des comptes bancaires. Mais, vous pouvez également poser la question sur ce site, dans les questions du jour, un autre contributeur aura peut-être la réponse. Bien cordialement. Andy

Bonsoir Andy, Merci de votre aide, vous supposez bien, je vais poser ma question selon votre conseil. Mais, a votre éclairage, il se peut effectivement que nous ne puissions pas contester quoique ce soit. Bonne soirée, cordialement Philou41.