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Plus value immobilière suite héritage maison

Question de kitia le 24/04/2012 à 15h36
Dernière réponse le 06/07/2014 à 22h38
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Mes parents possédaient une maison avec 50 ares de terre dans un petit village. En 2006, notre père est décédé et cette maison est passée en indivision avec mon frère et notre mère en usufruit. En aout 2011 notre mère est décédée. Cette maison avait estimée à 56000 € pour ne pas pénaliser notre mère sur les frais de succession après le décès de notre père. Si nous désirions vendre cette maison, y a t-il un abattement par enfant sur la plus -value, ou quelle serait la somme àne pas dépasser pour ne pas avoir cette plus -value, ou quel serait le pourcentage si la vente était beaucoup plus élévée.
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9 réponses pour « 
plus value immobilière suite héritage maison
 »
Réponse de Andy 91
Le 24/04/2012 à 23h14
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Bonsoir, Il y a une contradiction dans votre question. Si la maison appartenait à vos deux parents, vous avez hérité de la nue propriété de la moitié de la maison + terrain au décès de votre père et non de la totalité de la maison + terrain. Je vais vous calculer l'impôt sur la plus-value, à cet effet pourriez vous me préciser les points suivants : - l'ensemble maison + terrain appartenait à votre père ou à vos deux parents. Si la moitié de la maison appartenait à votre mère, vous en avez hérité à son décès et dans ce cas quelle est la valeur retenue dans l'acte de succession de votre mère établi en 2011. Cette question est importante car si la maison appartenait à vos deux parents, il faudrait faire le calcul de la plus value pour chaque moitié de la maison + terrain. - mois de décès de votre père en 2006 ( pour le calcul de l'abattement ) A noter qu'il n'y a pas d'abattement pour enfant mais pour durée de détention. - à combien souhaitez-vous vendre maintenant ? Dans l'attente de votre réponse. Bien cordialement.
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Réponse de canounet
Le 25/04/2012 à 01h09
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Le fait d'avoir sous évalué la valeur de la maison lors de la succession se retourne maintenant contre vous cela va vous coûter beaucoup plus cher maintenant que vous la vendez pour vous ce sera une résidence secondaire et la plus value sera importante
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Réponse de kitia
Le 25/04/2012 à 20h55
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Bonsoir; suite à votre message, je vous précise que la maison et le terrain appartenait à nos 2 parents. Notre père est décédé le 26/08/2006et notre mère le 26/08/2011. ce patrimoine serait estimé entre 100000 et 120000 € merci de me renseigner. Cordialement
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Réponse de Andy 91
Le 25/04/2012 à 21h57
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Bonsoir, Merci pour ces infos. Comme la propriété appartenait à vos deux parents, il faut faire un calcul pour la part de chacun de vos parents car quand votre père est décédé, l'autre moitié appartenait encore à votre mère. Calcul de la plus-value de la moitié de la propriété qui appartenait à votre père : Prix de revient : - 56000 Euros /2 = 28000 Euros + frais de notaire ( si vous en avez payé vous-même et non votre mère ) +forfait travaux de 15 % si le bien est cédé plus de 5 ans après son acquisition Prix de revient total : 28000+15 % = 32200 Euros Prix de vente : 100000 Euros /2 = 50000 Euros Plus-value imposable : 50000 - 32200 = 17800 Euros à déduire un abattement de 2 % à partir de la 6è année : 0 % si vous vendez maintenant sinon 2 % après le 26 08 12. Pour une plus-value imposable de 17800 Euros, l'impôt s'élève à : 17800 x 32,5 % = 5785 Euros Pour ce qui concerne l'autre moitié de la propriété dont vous avez héritée au décès de votre mère, le calcul est le suivant : Prix de revient : voir montant indiqué dans l'acte de succession de votre mère ajouter les frais de notaire vous ne pouvez ajouter le forfait travaux ( seulement applicable si la vente est réalisée 5 années après l'acquisition donc après le 26 08 2016 ) Prix de vente : 50000 Euros Plus-value imposable : 50000 - prix de revient total Pas d'abattement pour durée de détention Impôt sur la plus-value : Plus-value imposable x 32,5 % Maintenant, si votre mère vous a fait une donation de sa part de la propriété tout en gardant l'usufruit, lors du décès de votre père, il ne faut faire qu'un seul calcul et non deux. Comme vous pouvez le constater les impôts sont très élevés. En complément vous recevrez un lien qui vous permettra d'accéder à un simulateur pour le calcul de la plus-value. Restant à votre disposition. Bien cordialement.
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Réponse de Andy 91
Le 25/04/2012 à 22h04
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1er complément à ci-dessus : Extrait de la loi, permettant une exonération de la plus-value : Sont ainsi exonérées les plus-values résultant : - de la première cession d’un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi de tout ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à l’habitation principale (article 5 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012)
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Réponse de Andy 91
Le 25/04/2012 à 22h13
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2è complément à ci-dessus : Simulateur pour le calcul de la plus-value immobilière : -selon les règles actuellement en vigueur -selon le projet socialiste voici le lien qui vous permettra d'y accéder: http://www.leblogpatrimoine.com/impot/presidentielle-projets-de-reforme-de-la-fiscalite-du-capital-et-du-patrimoine.html
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Réponse de Andy 91
Le 25/04/2012 à 22h18
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3è et dernier complément : encore un lien sur le calcul de la plus-value immobilière : http://www.leblogpatrimoine.com/impot/plus-value-immobiliere-synthese-calcul-et-exoneration-apres-le-vote-de-la-loi.html
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Réponse de logan01121989
Le 06/07/2014 à 19h36
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Bonjours, j'ai été héritier universel d'une maison d'une dame chez qui je faisait l'entretien de la maison le 01/10/13 le bien estimer a 250000 euros. donc 65 % de taxe. Je voudrais la vendre car j'ai des soucis financier pour la garder. j'ai effectuer des travaux dans la maison 20000 euros (Electricité plomberie neuf) facture a l'appui plus aménagé l’étage, 65 mètres carré habitable en plus,la maison été de 1974 et je les mis entièrement a jour moi même. j'ai fais estimer la maison a 380000 euros. Comment cela se passe t'il avec les impôt ou abattement suis-je soumis a des taxe ?? merci de m’éclairer svp j'ai 24 ans et ne connais pas très bien c'est choses la. merci a vous
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Réponse de Andy 91
Le 06/07/2014 à 22h38
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Bonsoir, Compte-tenu de la durée de la détention du bien, vous ne pourrez bénéficier d'aucun abattement dans le calcul des droits à verser. Les droits seront calculés sur le montant de la plus-value réalisée. Prix d'acquisition : - valeur de la maison au 1/10/13 : 250 000 Euros - frais de notaire ( hors droits ) : ? - travaux réalisés par entreprises : 20 000 Euros Total prix d'acquisition : ................270 000 Euros Prix de vente : ...............................380 000 Euros Plus-value......................................110 000 Euros Impôt sur la plus-value + prélèvements sociaux : 110 000 x 34,5 % = 37 950 Euros Comme la plus-value est supérieure à 50 000 Euros, vous aurez également à payer une surtaxe. Si cette maison est votre résidence principale, vous serez exonéré de tous droits. Par ailleurs, en vendant à 380 000 Euros un bien estimé à 250 000 Euros pour les besoins de la succession, entrainera obligatoirement une requalification du montant de la succession avec un rappel de droits à verser ainsi qu'une forte amende. En conclusion, vous ne pouvez actuellement pas vendre la maison. Bien cordialement. Andy
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