Pour lAndy, spécialiste de ces questions : échange logements

Bonjour Canounet, Merci pour cette question très intéressante. Pour ce qui concerne la fiscalité de l'échange des deux biens, voici un copié collé d'un article du site PAP : L'échange est un contrat par lequel les parties se donnent respectivement un bien contre un autre (article 1702 du Code civil). L'intérêt pratique de l'échange consiste à éviter deux ventes successives et le coût de deux mutations. Mais ce type de transaction reste rare. Echange de deux biens anciens Premier cas : les biens échangés sont d'égale valeur : Lorsque les biens échangés sont d'égale valeur (échange pur et simple), la taxe de 5 % n'est due que sur la valeur de l'un des deux lots seulement. Monsieur N. et Monsieur O. entendent échanger leur bien d'une valeur équivalente de 100.000 €. Les frais de mutations s'élèvent à la somme de (100.000 x 5 %) soit 5.000 €. Ces frais d'échange se partagent par moitié entre les coéchangistes. Ils sont donc chacun redevable d'une somme de 2.500 €. A cette taxe viennent s'ajouter les émoluments du notaire (sa rémunération) qui sont tarifés, les émoluments de formalités et des frais divers. Si chacun des coéchangistes avait vendu et acheté simultanément leur bien, ils auraient été soumis aux droits d'enregistrement applicables aux ventes d'immeuble. Ils auraient chacun réglé la totalité de la taxe de publicité foncière soit 5,09 %, plus la rémunération du notaire, plus les frais divers. L'échange leur permet de se partager le coût de cette imposition. Second cas : les biens échangés sont d'inégale valeur Si l'échange concerne des lots de valeur inégale, la taxe de 5 % est calculée sur le lot le plus faible tandis que la différence (soulte), destinée à compenser la différence de valeur des biens échangés, est imposée selon les droits de mutation classique. Deux biens d'une valeur respective de 100.000 € et 80.000 €. La taxe de 5 % est calculée sur le lot le plus faible soit (80.000 X 5 % = 4.000€). Cette taxe est acquittée par moitié par chacun des coéchangistes. La personne qui bénéficie du bien de 100.000 € doit payer la soulte (20.000€) à son coéchangiste. Les frais résultant de la soulte devront être supportés par le débiteur de celle-ci soit 20.000 X 5,09 % = 1.018 €, plus la rémunération du notaire plus les frais divers. En résumé, l'opération s'analyse en un échange à concurrence de la valeur du lot le plus faible et en une vente classique sur la différence (soulte). Fin de l'article. Mais comme l'enfant n'aura pas les moyens de payer ni la soulte ni les taxes et frais de notaire, votre ami pourrait faire une donation qui serait rapportée à la succession et actualisée en fonction de l'évolution de la valeur de l'immobilier entre le moment de la donation et la succession. Aujourd'hui, quand vous faites des donations à vos enfants, sommes d'argent ou immobilier ou autres, elles sont rapportées à la succession, sur la base de leur valeur à la date de la succession. Mais on peut également faire des donations qui seront rapportées à la succession sur la base de leur valeur à la date de la donation. Maintenant, pour ce qui concerne la donation partage. Un des avantages de la donation partage est d'attribuer un bien à chacun de ses enfants. Si vous donnez un même bien en donation partage à plusieurs enfants, il faut une bonne entente sinon ce sont les disputes de famille. Et si le donateur décède avant 15 ans après la donation partage, les droits de donation sont recalculés à la succession sur la base des règles en vigueur au moment du décès du donateur. Voilà, j'ai été un peu long, mais le débat est lancé ! Bien cordialement. Andy

C'est rare qu'un répondeur remercie pour la question c'est bien de vous Andy ! mais c'est moi qui vous remercie de cette réponse rapide et précise pas vraiment de débat lancé, en tous cas p&s pour moi je retiens la partie de la réponse sur échange + soulte il faut donc compter en gros 5% sur la plus grosse valeur + notaire et frais divers dans le cas de cet ami, ce sera bien sûr lui qui réglera aussi ces frais, je ne sais pas comment ils s'arrangeront, peut-être en ajoutant la part du fils à la soulte et question supplémentaire qui ne me vient à l'esprit que maintenant : je suppose que le fils en question n'a pas dû finir de rembourser son emprunt que se passe-t-il alors au niveau de la banque ? ps : que c'est agréable pour une fois de poser des questions et surtout d'avoir des réponses

Bonne question supplémentaire. Le fils a probablement financé son achat à l'aide d'un crédit. Si l'appartement est hypothéqué, il faudra la lever et la banque récupèrera le solde qui lui dû avec souvent une pénalité de 3% calculée sur le capital restant dû. Et comme le fils ne peux pas payer la soulte, il ne pourra pas non plus rembourser son prêt par anticipation. La solution serait que le père fasse un prêt à son fils qui pourrait le rembourser chaque mois sachant qu'il n'aurait plus à rembourser la banque. Tout cela est bien compliqué ! je crois que le fils devrait aller voir son banquier pour trouver une solution.

Oui, je vais transmettre ces renseignements et ils verront bien ce qu'ils décideront