Autorisation de travaux affectant les parties communes

Je pense que vous ne parlez pas d'une simple réunion mais d'une AG de copro votre syndic est incompétent il doit avant toute décision faire vérifier par un professionnel que le perçage de la nouvelle porte n'est pas dans un mur porteur si oui, il faut l'intervention obligatoire d'un architecte (éventuellement celui de l'immeuble s'il existe encore) qui prendra la responsabilité de ce perçage et donnera les indications nécessaires au professionnel ensuite, vous avez raison, il est évidemment exclu que ce propriétaire s'attribue ainsi une partie des parties communes l'AG peut décider de lui vendre (même pour 1€) , mais comme il s'agit d'un changement de destination d'une partie de l'immeuble, il faut l'aval de l'unanimité des copropriétaire, ce qui est très difficile à obtenir, ne serait-ce que parce qu'il y en a toujours au moins un d'absent à l'AG ou un autre qui refusera les frais seraient évidemment totalement à la charge de ce propriétaire, y compris la remise en état des parties communes qui auraient été touchées par les travaux cela demande aussi une modification des tantièmes, ce qui n'est pas une mince affaire si vous n'êtes pas d'accord, vous devez d'urgence avertir officiellement le syndic que cette résolution n'est pas valide et ne pourra même pas être votée en l'état puisque très incomplète

Bonjour, C'est effectivement une AG de copropriété. Si l'on accorde ce qu'il demande à l'intéressé, ne peut-il pas rentrer dans le cadre de la prescription acquisitive, c'est-à-dire devenir propriétaire de cette partie de l'immeuble au bout de 10 ans ? Je vais donc envoyer une lettre recommandée avec AR lui disant que cette résolution n'est pas valide. Merci de votre réponse très rapide. Cordialement. Christine

Cette histoire de prescription acquisitive n'est même pas à aborder compte tenu de ce que je vous ai dit

Bonjour Christine, J'avais noté votre question sans avoir le temps d'y répondre le même jour, voici mon analyse. Un copropriétaire a fait mettre à l'ordre du jour une résolution pour le déplacement de la porte d'entrée à son appartement. S'il s'agit par exemple de déplacer sa porte sur un même mur, la surface de l'appartement n'augmente pas.Bien-sûr, si le mur est un mur porteur, il faut que les travaux soient suivis par un architecte.Dans ce cas, la décision est votée en AG sur la base de l'article 25 de la loi c'est à dire qu'il faut réunir la majorité des copropriétaires de l'immeuble.Mais, si la résolution n'obtient que 1/3 des voix de l'ensemble des copropriétaires, on vote une seconde fois et là, la majorité des personnes présentes et représentées suffit pour voter la résolution. Dans l'hypothèse ci-dessus, il ne s'agira que d'une demande d'autorisation telle que mise à l'ordre du jour à la prochaine AG, il faudra tout simplement y ajouter les réserves d'usage. Maintenant, si le déplacement de la porte d'entrée augmente la surface de l'appartement, il faudra procéder autrement. Il faudra faire établir un projet de modificatif de l'état descriptif de division par un géomètre expert, portant sur la création d'un lot ... issu des parties communes de l'immeuble.Ce projet comportant les tantièmes affectés à ce nouveau lot. La résolution à mettre à l'ordre du jour serait alors la suivante : L'assemblée Générale approuve le projet de modificatif de l'état descriptif de division établi par......, Géomètre Expert, portant création d'un lot n°..issu des parties communes, d'une surface de ..m2 d'un dégagement au...étage, à savoir : Lot numéro....au ...étage desservant le lot : - .....tantièmes des parties communes générales - .....tantièmes des charges ascenseurs ( si ascenseur ) -......tantièmes des charges escalier Le copropriétaire concerné propose un prix d'acquisition de ........et prendra à sa charge tous les frais et honoraires de tous les intervenants ( géomètre, notaire, conservation des hypothèques, publication, syndic etc...) Il faudra également y ajouter que la conservation de ce nouveau lot n'est pas nécessaire à la destination de l'immeuble. Pour voter cette résolution, il faudra réunir la majorité à l'article 26 de la loi, donc obtenir les 2/3 des tantièmes de l'ensemble des copropriétaires. Restant à votre disposition. Bien cordialement. Andy

Je l'ai bien compris, je voulais simplement savoir si cela était possible mais je ne comptais absolument pas l'aborder le jour de l'assemblée. Cordialement. Christine

Le syndic a l'obligation de mettre à l'ordre du jour d'une AG, toute résolution présentée par un copropriétaire. Votre syndic aurait cependant dû se rendre compte que le vote de cette résolution augmenterait la surface de l'appartement du demandeur et aurait dû réagir immédiatement ! Quant aux réserves d'usage, elles peuvent être ajoutée lors de la délibération en AG.( obligation de prendre un architecte si mur porteur comme l'a dit Canounet ci-dessus, etc....) Maintenant, le copropriétaire concerné à la possibilité de retirer sa résolution le jour même de l'AG, faute de quoi, les copropriétaires voteront. Et, si la résolution était votée, il ne resterait alors plus qu'à assigner la copropriété devant le TGI dans les 2 mois de la date de réception du compte-rendu de l'AG pour faire annuler le vote. Et, si personne ne dit rien, un copropriétaire aura 2 m2 de plus et tous les copropriétaires paieront les charges correspondantes, cela ne doit pas aller bien loin. Ayant plusieurs dizaines d'années d'expérience dans les copropriétés, j'ai constaté de nombreuses erreurs de surface et de tantièmes, cela n'est pas normal mais c'est ainsi ! Bien cordialement. Andy

Bonjour Andy, Contente de retrouver vos précieux conseils. Effectivement, le déplacement de la porte augmente la surface de l'appartement qui se trouve en bout de couloir ; la partie de couloir serait donc annexée à l'appartement. Dans la convocation de l'assemblée générale, il est écrit : "Autorisation de travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble par les copropriétaires et à leurs frais ; "Monsieur X demande à l'assemblée générale l'autorisation de déplacer leur porte d'entrée suivant le plan joint à la convocation. L'assemblée générale, en application de l'art. 25 b de la loi du 10 juillet 1965, après avoir constaté que la destination de l'immeuble était respectée, autorise les copropriétaires le souhaitant, M. X, à effectuer, à leurs frais exclusifs, les travaux suivants : déplacement de la porte d'entrée, tels que définis au plan joint. Les copropriétaires resteront responsables solidairement vis à vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux". A aucun moment dans le texte, n'est abordée le sujet de l'extension de l'appartement. Je m'étonne que le syndic cautionne cette proposition et n'ait pas conseillé à M. X de procéder selon la réglementation en vigueur. Dois-je envoyer un courrier selon vous ? Merci de votre aide. Très cordialement. Christine.

Bonjour Christine, La résolution est effectivement une simple demande d'autorisation soumise au vote de l'article 25 de la loi. Le syndic aurait dû attirer l'attention du demandeur que cette résolution n'était pas conforme sachant que la partie du couloir entre l'emplacement actuel de la porte et le futur emplacement restait commune à l'ensemble des copropriétaires. Il aurait donc fallu utiliser la procédure telle que décrite dans ma réponse ci-dessus et soumise au vote de l'article 26 et commencer par demander à un géomètre expert de faire un plan et de recalculer les tantièmes correspondant à la portion du couloir à céder à un copropriétaire. Il faut noter que la surface de l'appartement ne serait pas augmentée mais qu'un nouveau lot correspondant à la surface du couloir, serait créée, le copropriétaire aurait donc deux lots. Oui, je pense qu'il faut écrire au syndic pour lui signaler ce problème. Si un géomètre expert à le temps de faire un plan et de recalculer les tantièmes, le syndic peut envoyer en urgence une convocation à une AGE qui aurait lieu à la suite de l'AG.( En cas d'urgence, il n'est pas nécessaire de respecter le délai habituel pour la convocation) sinon convoquer une AGE ultérieurement. Et bien-sûr le copropriétaire concerné doit proposer un prix d'acquisition estimé sur la base du prix au m2 de l'immeuble et diminué des frais pour le déplacement de la porte.A titre d'exemple, nous avons obtenu 24600 Euros pour 6 m2 en 2011 pour un couloir à Paris donc un peu plus de la moitié de la valeur du prix au m2. Restant à votre disposition. Bien cordialement. Andy

Je confirme que cette résolution doit être prise à l'art 26 (et non pas 25) c'est-à-dire à la fois les deux tiers des voix et la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non

Bonjour, l'assemblée a eu lieu. Le syndic a reconnu son erreur et fait amende honorable. La personne a retiré sa demande car elle ne souhaitait pas engager des frais. Merci encore pour votre aide. Autre question lié a cet appartement situé en bord de mer en BRETAGNE avec vue imprenable sur mer. Nous l'avons acquis dans le cadre d'une résidence secondaire mais nous envisageons de le louer de temps en temps pour amortir les charges. Au préalable, nous devrons effectuer des travaux de rénovations. Que me conseillez-vous pour la location saisonnière ? 2ème question : nous avons constaté qu'une prise de courant sortait d'un appartement, pour se brancher dans le couloir sur les parties communes. La personne occupant cet appartement y loge à l'année. Quel recours avons-nous car ce sont les copropriétaires qui paient. Nous avons vu la personne et lui avons demandé pourquoi il s'était "branché" sur le couloir ? Il a répondu que c'était provisoire pour du bricolage. Nous avons appris à l'assemblée générale que cette personne posait problèmesde paiement à la propriétaire. Peut-être EDF lui a-t-il coupé l'électricité ? Le syndic a-t-il pouvoir pour mener des investigations ? Merci de votre aide. Cordialement. Christine

Pour la location saisonnière si vous n'êtes pas à proximité pour les états des lieux, le ménage, etc., le mieux est de passer par une agence, qui prendra un %, certes, mais cela peut éviter beaucoup d'ennuis au sujet du branchement électrique pirate, c'est totalement interdit le mieux serait de déconnecter la prise

Bonsoir Christine, Merci de nous avoir tenu informés pour l'AG. Si vous souhaitez louer votre appartement, vous pouvez confier la location à une agence de la ville ou passer par un réseau international comme Interhome. Comme vous souhaitez également y aller, il faudrait que vous ayez un placard fermant à clef pour y déposer vos affaires personnelles pendant la location. Si vous faites faire des travaux, il faut proscrire la moquette et préférer le carrelage ou un revêtement de sol qui se nettoie facilement. Il faut éviter de louer en hiver, le loyer étant faible et la facture de chauffage élevée ! En général, les appartements se louent facilement de la mi-juillet à la mi-août donc en haute saison, le reste du temps, il est difficile de louer. C'est une constatation car j'ai moi-même eu un appartement face mer pendant de nombreuses années mais j'ai toujours refusé de le louer. Par ailleurs, les vacanciers attendent maintenant le dernier moment pour louer et obtiennent ainsi une remise pouvant aller jusqu'à 50 % sur le prix affiché. Quant au branchement pirate dans le couloir, le syndic doit faire un courrier au copropriétaire concerné pour le mettre en demeure de faire débrancher le câble.Il appartiendra alors au copropriétaire de faire le nécessaire auprès de son locataire. Bien cordialement. Andy