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CAUTION SOLIDAIRE durée à porter dans l'acte

Question de AndréG le 07/12/2011 à 16h05
Dernière réponse le 15/11/2012 à 00h46
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Bonjour, j'ai fait beaucoup de sites juridiques et de forums et n'ait jamais eu la réponse. Propriétaire bailleur, je souhaiterais louer à des personnes de 68 et 78 ans qui ont des revenus insuffisants mais qui ont leurs deux fils qui souhaitent se porter caution solidaire pour eux (et, si j'ai bien compris, ils vont les aider à faire face aux loyers (680 euros) plus les charges (65 euros). Or, je note dans l'engagement de caution solidaire qu'il doit être porté une durée dans le temps car si tel n'est pas le cas, la caution peut être résiliée à tout moment. Il est mentionné que l'on se porte caution pour la durée du bail (3 ans) et son renouvellement. Est-ce à dire que, au bout de 6, la caution n'est plus valable et que le bailleur ne va plus être sécurisé par des locataires aux revenus faibles et sans qu'il soit sécurisé (le bailleur) par des cautions solidaires avec tous les risques que cela comporte ? En résumé, quelle formule doit on porter dans l'acte de caution pour être sécurisé d'un non paiement des loyers (et charges) pendant tout la durée de jouissance des locataires ? En vous remerciant. Cordialement
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6 réponses pour « 
CAUTION SOLIDAIRE durée à porter dans l'acte
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Réponse de canounet
Le 08/12/2011 à 20h00
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Un bail ne dure pas 6 ans comme vous semblez le penser sa durée est de 3 ans automatiquement renouvelable à chaque fois, donc pratiquement illimitée tant que le locataire ne résilie pas avec un préavis légal de 3 mois la mention portée dans le bail vous permet donc de solliciter les porteurs de caution tant que l'appartement est loué
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Réponse de AndréG
Le 09/12/2011 à 21h06
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Réponse de AndréG, oui, effectivement, le bail est de trois ans, renouvelable, mais la caution est de la durée du bail et son renouvellement éventuel. On ne peut pas faire plus long dans la durée, sous peine de faire signer une caution solidaire qui serait considérée "à durée indéterminée" et donc résiliable, de façon unilatérale, par la personne s'étant portée caution. A tel point que si on faisait signer une caution pour la durée du bail (3 ans) renouvelable trois ou quatre fois, histoire de se "couvrir" sur une plus longue durée, et dormir tranquille, les tribunaux semblent considérer que la caution serait donnée pour une durée indéterminée (et donc résiliable à tout moment unilatéralement). Par ailleurs, sur nombre de forums, il est indiqué que si la caution est de 3 ans (durée du bail, plus un renouvellement), cela signifie donc qu'elle est de 6 ans. Pas plus. C'est le problème parce qu'on ne peut pas obliger les cautions solidaires à l'origine du bail à se porter caution après la période de 6 ans, s'ils ne veulent pas renouveler celle-ci. A l'arrivée, les locataires n'ont pas plus de revenus, voire moins et le bailleur n'est plus couvert par la moindre caution. C'est, en raccourci, comme s'il faisait signer un bail à des locataires aux revenus insuffisants sans avoir la moindre garantie, ni d'une assurance loyers impayés (faibles revenus), ni d'une caution solidaire en bonne et due forme. Si les gens sont de bonne foi, les locataires règlent normalement leur loyer pendant 3 ans, 6 ans, 9 ans, etc.. et s'ils ne le peuvent pas, la caution solidaire qui, de bonne foi, a accepté la reconduction de sa caution, se substitue aux locataires défaillants pour régler les loyers impayés. Si tout le monde est de mauvaise foi, on peut se retrouver avec des locataires défaillants, des cautions qui ne sont pas renouvelé, des loyers que l'on ne peut pas recouvrer faute de revenus (déclarés) suffisants de ces locataires. Et cela peut durer des mois avant leur expulsion. Du moins si c'est possible. En effet, à partir de 75 ans, le problème se complique et on ne peut plus demander aux gens de partir sauf à les reloger dans les mêmes conditions, dans une même zone géographique. Mais qui voudra de ces locataires mauvais payeurs aux revenus insuffisants et sans caution solidaire. Personne. Et ces mêmes locataires pourraient trouver "confortable" de rester très longtemps.... Maintenant, vous sembler dire que la caution solidaire, nonobstant le fait qu'elle est signé pour une durée déterminée (3 ans plus un renouvellement de bail éventuel), soit 6 ans, court pendant toute la jouissance de l'appartement par les locataires. C'est une bonne nouvelle. Mais cela repose t-il sur un avis personnel, ou sur un texte de loi précis, voire une jurisprudence. Tout conseil dans ce sens me conviendrait parce que je voudrais faire plaisir à certaines personnes qui ont des revenus insuffisants mais mon épouse, sans doute plus avisée que moi, refuse de leur louer pour ne pas avoir cette épée de Damoclès au dessus de sa tête, de notre tête. La question ultime reste donc la suivantes : EST-CE QU'UNE CAUTION SOLIDAIRE ACCEPTEE POUR UN BAIL DE 3 ANS ET SON PREMIER RENOUVELABLE, RESTERA VALABLE PENDANT TOUTE LA JOUISSANCE DUDIT APPARTEMENT ? Ce qui me semble logique, mais le Législateur ne l'est pas toujours. Avis aux amateurs et autres Juristes. En tout cas merci pour votre réponse en espérant qu'il y en aura d'autres. Pourquoi pas d'un agent immobilier ou un avocat spécialiste des problèmes de location.
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Réponse de canounet
Le 10/12/2011 à 01h08
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Je vois que vous êtes bien plus au courant que moi sur ces histoires de caution à durée déterminée ou pas on en apprend tous les jours je n'ai pas cherché les jurisprudences mais d'après ce que vous dites, si vous faites signer une caution pour une durée bien déterminée de 15 ans par exemple, elle ne serait alors pas résiliable ? vous seriez tranquilles pour un moment sinon peut-être y a-t-il possibilité de passer par un organisme (mutuelle par exemple) qui accorde des cautions
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Réponse de AndréG
Le 10/12/2011 à 20h35
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Bonjour, Merci pour votre réponse "Canounet". Mais ce n'est pas aussi simple que cela. Une caution pour une durée de 15 ans, donc pour une durée déterminée, ne semble pas la (bonne) solution. En effet, 15 ans, c'est une durée bien longue et, sur ce que j'ai compris, on est dans le même cas de figure d'une caution couvrant un bail de 3 ans et ses 3 ou 4 renouvellements. Faites-le compte, on arrive à ... 15 ans. Et ce serait là le problème. En effet, si pour 15 ans on est bien dans une caution à durée déterminée, il semblerait que les juges vont probablement la considérer comme un caution à durée indéterminée. En fait, pour gagner quelques années de "confort", c'est à dire de sécurité dans le paiement des loyers pour le bailleur, on peut arriver à tout faire foirer. En effet, comme mentionné dans le document de caution, une caution à durée indéterminée peut être résiliable à tout moment, unilatéralement (c'est à dire sans que le propriétaire puisse s'y opposer) par la personne ayant ladite caution au moment de la signature du bail. Par ailleurs, renseignements pris auprès du service juridique d'une agence immobilière, dans leur pratique quotidienne, il semblerait que si la caution est de 3 + 3, soit 6 ans, et si des loyers impayés interviennent après cette date, le gérant d'immeuble (le professionnel à qui vous avez confié le bien pour trouver un locataire et gérer la location moyennant rémunération), ne fait généralement aucune démarche auprès de la caution solidaire (arrivée à terme) pour recouvrer les sommes non réglées par le locataire défaillant. Dans ces cas là, le propriétaire bailleur est bien démuni d'autant que les procédures d'expulsion sont longues et coûteuses. Il est tout de même surprenant que le Législateur n'ait pas prévu ce cas de figure qui doit se reproduire des milliers de fois chaque année en FRANCE et qui fait que des dizaines de milliers de propriétaires qui pensent qu'ils sont couverts par une caution solidaire en cours de validité, ne le sont plus. Bref, les propriétaires se retrouvent ailleurs nus et crus si leurs locataires ne règlent pas les loyers. MAIS PEUT ETRE QUE LE LEGISLATEUR A PREVU CE CAS DE FIGURE, CE QUI ME SEMBLERAIT LOGIQUE, c'est ce que je recherche en posant cette question sur ce site. AVIS AUX AMATEURS ECLAIRES. En remerciant toute personne qui pourrait faire avancer ce dossier et débrouiller la situation, juridiquement s'entend, évidemment.
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Réponse anonyme
Le 14/11/2012 à 18h52
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Bonjour je viens vers vous car ma grand mère et mon grand père se sont porter caution de ma belle mère mais mon grand père est décès quelque mois après . ma Mamie voudrais s enlever de la caution car elle na plus les moyen et surtout elle est agée de 78 ans j aimerais savoir quelle recoure on a . merci
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Réponse de canounet
Le 15/11/2012 à 00h46
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Je ne vois pas les mêmes choses sur le site officiel du service public : http://vosdroits.service-public.fr/F12048.xhtml si aucune durée n'est précisée, on peut mettre fin à la caution mais elle reste jusqu'à la fin du bail reste à savoir si c'est 3 ans ou bien plus si le bail est renouvelé
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