Plus value sur annexe loué d'une résidence principale

Bonsoir Stéphane, En louant l'annexe à la maison, celle-ci ne peut faire partie de votre résidence principale et ne peut donc bénéficier de l'exonération de l'imposition de la plus-value et des prélèvements sociaux. Il faudrait donc résilier le bail de l'annexe et l'occuper vous-même pendant un certain temps avant de vendre l'ensemble pour bénéficier de l'exonération citée ci-dessus. Bien cordialement. Andy

Bonjour, Merci pour votre réponse Andy : mais j'ai fait une petite erreur : en fait dans l'acte de vente de 2008 n'était pas indiquée la valeur indicative de l'annexe ( le notaire avait juste évoqué oralement le montant de cette annexe : peut-être avait-il besoin d'une valeur pour le noter sur un autre document). Il n'y avait donc qu'un prix global pour l'ensemble de la propriété : je ne sais pas si ça peut modifier votre expertise, dans la mesure où ma taxe foncière indique bien 2 lignes bien distinctes sur mon avis : la ligne pour la maison au n°78 et la ligne pour l'annexe louée au n° 78 bis. Dans ce cas là, si la plus value est encore due, comment sera t elle calculée, sans la valeur de départ indiquée sur l'acte de vente de 2008 ? Merci encore pour vos réponses Stéphane

Bonsoir, Pour les services fiscaux, il y a bien 2 lots, le premier constituant votre résidence principale et le second étant une résidence locative. Je suppose que vous ne pouvez mettre fin au bail et que vous souhaitez vendre votre annexe louée, ce qui en général entraine une décote de 20 % à 30 % de la valeur de l'annexe. Alors comment calculer le montant de la plus-value. Prix d'acquisition : . il faut déterminer avec le notaire, la valeur de l'annexe incluse dans le prix global. . il faut ensuite y ajouter les frais d'acquisition au prorata ou au forfait de 7,5 %. . vous pouvez y ajouter les factures pour travaux à la condition que ces dernières n'ont pas été déduites des loyers ou alors y ajouter un forfait de 15 % pour travaux sans avoir besoin de les justifier. Prix de vente : c'est le prix de vente diminué des frais de diagnostics, de levée d'hypothèque..... Plus-value brute= prix de vente - prix d'acquisition Plus-value taxable = plus-value brute - abattement pour durée de détention. Abattement pour l'impôt sur la plus-value : 6 % Abattement pour les prélèvements sociaux : 1,65 % Impôt sur la plus-value :( plus-value taxable - 6 % ) x 19 % Prélèvements sociaux : ( plus-value taxable - 1,65 % ) x 15,5 % Et, si la plus-value taxable dépasse 50000 Euros, il faut y ajouter une surtaxe. Le calcul est un peu compliqué mais il existe des simulateurs sur le net. Par ailleurs, toute vente pour un montant inférieur ou égal à 15 000 Euros est exonérée d'impôt sur la plus-value ( pour mémoire ). Je voudrais également ajouter que votre annexe louée a peut-être une grande valeur mais sous réserve qu'elle ait un accès propre, ce qui n'est peut-être pas le cas ! Bien cordialement. Andy

Bonjour Andy, Merci beaucoup, Elle est très intéressante cette décôte de 20 à 30% sur l'annexe louée : ça me permettra d'essayer de vendre l'ensemble à prix égal tout en diminuant la valeur de l'annexe pour diminuer sa plus value et en augmentant un peu la valeur de la maison ( notre résidence principale ) Bien cordialement, Stéphane

Bonsoir Stéphane, Je reviens vers vous. Voici un lien qui vous permettra de lire un article sur les décotes : http://www.pap.fr/conseils/achat-vente/vendre-un-logement-occupe/a3281/le-prix-de-vente Mais, il y en a bien d'autres sur le net. Bien cordialement. Andy

Bonsoir Andy, Je reviens vers vous suite à votre réponse du 17/10/14 sur le fil de cette discussion. Le bail de mon annexe louée prend fin le 30/11/14 : je n"ai toujours pas vendu l ensemble constituée de mon habitation principale et de cette annexe. A partir de quand,pensez-vous, je n'aurais plus à être imposé sur la plus value immobilière de cette annexe qui aura été louée 4 années ? Ceci dépend il aussi de l appréciation du notaire dont la responsabilité peut être engagée dans la rédaction de l acte ? Merci d'avance. Stéphane

Bonsoir Stéphane, Comme la location de l'annexe se termine, vous pourrez la vendre sans décote. Quand vous aurez trouvé un acquéreur pour l'ensemble, le notaire se mettra en relation avec les services fiscaux pour le calcul des éventuels droits qui seront déduits du montant de la vente. Le notaire s'apercevra alors que vous avez une résidence principale ainsi qu'une résidence locative. Pour être exonéré de l'imposition sur la plus-value sur la résidence locative, il faudrait que l'annexe fasse à nouveau partie de votre résidence principale et il faudra bien-sûr l'occuper. Il faudrait demander à votre notaire si cela est possible et quelles sont les conditions à remplir pour que l'annexe puisse à nouveau faire partie de votre résidence principale et ainsi être exonérée de l'impôt sur la plus-value. Merci de me tenir au courant. Bien cordialement. Andy