Plus-values des terrains agricoles expropriés par la commune

Bonsoir, La loi de finances pour 2013 prévoit de supprimer l'abattement pour durée de détention des terrains constructibles à partir du 1er janvier 2013. Une disposition transitoire devrait cependant permettre de bénéficier de cet abattement sous réserve que le compromis de vente soit signé au plus tard le 31 décembre 2012 et que l'acte authentique de vente soit signé au plus tard le 31 décembre 2013. Votre terrain n'étant pas un terrain constructible, vous ne devriez pas être soumis à cette règle. Mais si vous signez un compromis de vente en 2012 et l'acte authentique en 2013, vous bénéficierez de l'abattement pour durée de détention que votre terrain soit considéré comme constructible ou non. Calcul de l'abattement pour durée de détention : - 0 % jusqu'à la 5è année - 2 % par an de la 6è année à la 17è année soit au total 24% - 4 % par an de la 18è année à la 24è année soit au total 28% Les années se comptent en années glissantes depuis la date d'acquisition jusqu'à la date de signature de l'acte authentique de vente. Pour 24 années de détention, l'abattement sera de 52% Vous aurez ainsi à payer : ( Prix de vente - prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition ) x 48% X 34,5% Le taux de 34,5% étant l'impôt sur la plus-value + CSG/CRDS Maintenant, les députés et sénateurs vont-ils adopter ce projet de loi ? Nous le saurons dans les prochaines semaines. Restant à votre disposition. Bien cordialement. Andy

Bonjour La nouvelle taxation des plus values immobilières Depuis le 1er février 2012, les plus-values des particuliers sont davantage imposées que les plus-values professionnelles. Une taxation qui s’alourdit encore lorsque les terres deviennent constructibles. Depuis quelques années, la pression foncière s’accentue et le gouvernement réagit en alourdissant la fiscalité sur la ventede terres. Pour les vendeurs, la note grimpe, car les taxes se cumulent. Plus-values immobilières Lorsqu’un exploitant agricole cède des immeubles bâtis ou non bâtis (terres, bâtiments…), le profit en résultant est soumis aux plus-values. S’il s’agit d’un bien inscrit au bilan de l’exploitation, ce sont les règles des plus-values professionnelles qui s’appliquent. S’il s’agit d’un bien que l’exploitant a conservé dans son patrimoine privé, ou de la cession d’immeubles par un propriétaire non exploitant, ce sont celles des plus-values des particuliers. • Régime professionnel Pour les exploitants au réel, les plus-values professionnelles sont taxées au taux réduit de 16 % (29,5 % en comptant les prélèvements sociaux). Elles sont imposées après application d’un abattement de 10 % par année de détention, au-delà de la cinquième année. Abattement qui se calcule par période de douze mois (les fractions d’années ne sont pas comptées). Les plus-values sont donc totalement exonérées après 15 années révolues de détention. C’était aussi le cas des plus-values immobilières des particuliers jusqu’à la loi de finances rectificative pour 2011 du 19 septembre 2011. • Régime des particuliers Depuis le 25 août 2011, pour les apports d’immeubles à des sociétés civiles immobilières, GFA ou GFR (1), et depuis le 1er février 2012 pour les cessions faisant l’objet d’un acte authentique, l’exonération totale des plus-values des particuliers intervient seulement au terme de 30 ans de détention. La taxation s’élève à 32,5 % en cas de vente pendant les cinq premières années de détention du bien. Un abattement progressif sur le montant de la plus-value brute est appliqué jusqu’à 30 ans de détention : - 2 % pour chaque année entre la 5e et la 16e année, - puis 4 % pour chaque année entre la 17e et la 23e année, - et 8 % entre la 24e et la 30e année. « Lorsque les terres sont inscrites au patrimoine privé, le nouveau régime des plus-values peut être un frein à la constitution d’un GFA, estime Charles-Alexandre Langlois, notaire à Vicq-sur-Nahon (Indre). Lors de la création d’une telle société, l’apporteur est assujetti aux plus-values, alors même qu’il ne reçoit aucun prix, mais des parts sociales. »

@ l'anonyme ci-dessus Bonsoir, Vous avez diffusé un copié collé d'un article que vous avez trouvé sur '' Terres de France agricole '' Depuis que cet article a été écrit, la législation a évolué, il comporte ainsi plusieurs erreurs. Ainsi au 1er juillet 2012, les prélèvements sociaux ont été portés de 13,5 % à 15,5 % ce qui porte l'impôt sur la plus-value + CSG/CRDS à 34,5 % et non à 32,5 % comme vous l'indiquez. Quant aux taux d'abattement pour durée de détention, il y a un décalage et l'on n'arrive pas à 100 % au bout de 30 ans. Vous dites également que la taxation s'élève à 32,5 % ( enfin à 34,5 % depuis le 1er juillet 2012) en cas de vente pendant les 5 premières années. En réalité, la taxation est toujours de 34,5 % jusqu'à 30 ans, mais c'est la montant de la plus-value imposable qui est réduite progressivement et devient nulle au bout de 30 ans. Quant à la loi de finances pour 2013, elle prévoit de supprimer l'abattement pour durée de détention lors de la vente de terrains constructibles. Il faudra donc attendre la fin du mois de décembre 2012 pour connaître les nouvelles règles. Comme vous pouvez le constater, les règles évoluent très vite et je ne peux que recommander à ceux qui postent des articles de donner également la date de sa publication. Bien cordialement. Andy

Bonjour, Vous avez l'air de maitriser ce sujet, je me permets donc de vous poser ici une question. Mon père et moi sommes agriculteurs, chacun à titre personnel, moi fermier d'une partie de ses terres depuis 2006, et lui propriétaire d'autres terres en plus de celles qu'il m'a affermées. Nous venons d'être expropriés sur une propriétés qui me servait de siège social, mais n'étant que le fermier mon indemnité n'est pas très élevée. Mon père lui va être mieux indemnisé. J'en viens à ma question: dans le cas ou je veuille me réinstaller sur une autre propriété, et aillant besoin de fonds pour cela, mon père peut-il me faire une donation pour m'aider à financer mon projet, et échapperait-il aux plus-value dans ce cas? Merci de m'accorder un peu de votre temps et de vos connaissances. Chaleureusement en ce début d'année, Bastien

Bonsoir Bastien, Tous mes meilleurs voeux pour la nouvelle année ! Je vous envoie ci-dessous un copié collé du site : impots gouv.fr rubrique particuliers / vos préoccupations / patrimoine / donation. Cet article explique très bien que vous pouvez recevoir des donations de vos parents exonérées de droits sous réserve des conditions ci-dessous : - chaque parent peut ainsi faire un don d'argent de 31865 Euros à chacun de ses enfants tous les 15 ans, sous réserve que les parents aient moins de 80 ans et les enfants, plus de 18 ans. - chaque parent peut également faire un don d'argent de 100000 Euros à chacun de ses enfants tous les 15 ans. Voici le copié collé : Les dons aux enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants Transmettre, de son vivant, une partie de son patrimoine (immeubles, biens meubles, titres ou valeurs mobilières, sommes d'argent...) à ses enfants ou petits-enfants ou arrière-petits-enfants ne signifie pas que des droits devront être payés. En effet, pour favoriser les transmissions entre les générations, plusieurs avantages fiscaux sont prévus. Exonération applicable aux dons de sommes d’argent Les dons de sommes d'argent effectués en pleine propriété aux enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants, ou à défaut de descendance, aux neveux et nièces, ou par représentation à des petits-neveux ou des petites-nièces, sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit, dans la limite de 31 865 € tous les quinze ans. Ces dons peuvent être effectués par chèque, par virement, par mandat ou par remise d’espèces. Chaque enfant peut ainsi recevoir, en exonération de droits, jusqu’à 31 865 € de chacun de ses parents, grands-parents et arrière-grands-parents. Cela signifie qu’il peut recevoir, par exemple, une somme de 31 865 € de son père, plus 31 865 € de sa mère, plus 31 865 € de chacun de ses grands-parents en exonération de droits. Quel que soit le nombre de donations consenties par un même donateur à un même bénéficiaire, l’exonération est limitée à 31 865 € tous les quinze ans : chaque enfant ne peut donc recevoir globalement que 31 865 € tous les quinze ans d’un même donateur en exonération de droits. L’exonération est soumise au respect des conditions suivantes : le donateur doit, au jour de la transmission, être âgé de moins de 80 ans; le bénéficiaire doit être majeur, c’est-à-dire avoir au moins 18 ans, au jour de la transmission (ou avoir fait l’objet d’une mesure d’émancipation). Cette exonération se cumule avec les abattements accordés pour les autres types de dons (immeubles, titres, biens meubles…). Exemple : Un des parents donne à son enfant le 25 août 2012 : une somme d’argent de 35 000 € des titres d’une valeur de 90 000 € La somme d’argent est exonérée à hauteur de 31 865 €. Le surplus (3 135 €) et les titres, soit un total de 93 135 € ne sont pas taxables car le montant de 93 135 € est inférieur à l’abattement personnel de 100 000 € (3 135 + 90 000 = 93 135 € < 100 000 € ) : voir ci-après « Abattement applicable aux donations aux enfants ». A NOTER Pour les dons de sommes d’argent un formulaire est prévu (n° d'imprimé 2731 disponible sur ce site dans la rubrique Recherche > Recherche de formulaire). Vous pouvez utiliser, le cas échéant, le formulaire de déclaration de don manuel (n° d'imprimé 2735 disponible sur ce site dans la rubrique Recherche > Recherche de formulaire). Cette déclaration doit être déposée au service des impôts du domicile du donataire dans le mois qui suit la date du don. Abattement applicable aux donations aux enfants Au-delà du dispositif spécifique d’exonération des dons de sommes d’argent à hauteur de 31 865 €, les donations à un enfant portant sur des biens meubles, immeubles, des titres ou des valeurs mobilières, ainsi que des sommes d’argent au-delà de 31 865 € bénéficient d’un abattement de 100 000 € dès lors que ces donations sont consenties à compter du 17 août 2012 (avant cette date, le montant de l'abattement était fixé à 159 325 €). Chaque parent peut ainsi donner jusqu’à 100 000 € par enfant sans avoir de droits de donation à payer. Un couple peut donc transmettre à un enfant 200 000 € sans payer d'impôts. La donation peut s’effectuer en une seule ou en plusieurs fois. Si l’abattement n’a pas été utilisé en totalité lors d’une première donation, vous pouvez utiliser le solde d’abattement encore disponible et vous n’aurez pas de droits à payer dans la limite de l’abattement. Vous bénéficiez de cet abattement par période de 15 ans. Ainsi, si vous avez déjà bénéficié d’une donation depuis plus de 15 ans, vous pouvez recevoir du même donateur une nouvelle donation en bénéficiant à nouveau de l’abattement total de 100 000 €. Fin de l'article. En résumé, votre père peut vous donner jusqu'à 131865 Euros et votre mère également, soit au total 263730 Euros et cela en franchise de droits pour vous permettre de vous réinstaller sur une autre propriété.Au-delà de ce montant, les services fiscaux appliqueront un barème progressif que je peux vous communiquer si nécessaire. Restant à votre disposition. Encore bonne année ! Bien cordialement. Andy