Régularisation surface habitable avant achat

Bonjour, Nous sommes intéressés par un bien à la vente déclaré d'après l'agence comme un T3 de 56m². En réalité c'est un T2 de 40m². Les actuels proprietaires ont transformé le balcon de 16m² en 2 pièces de 8m² (une chambre et une salle à manger) il y a 5 ans. Le problème est qu'ils ont eut l'autorisation de faire ces pièces sous l'appelation "local à vélos", or ce n'est pas le cas puisque ce sont 2 pièces parfaitement habitables. Etant novice en ce domaine, Ont il le droit de présenter ca comme un T3 de 56m² ? comment régulariser la situation et combien cela coûte t-il ? Qu'est ce que je risque en considérant le bien comme un T2 de 40m² (avec ristourne sur le prix) sans rien régulariser ? Merci pour vos conseils.