COPRO. MAJORITE POUR DECIDER?

Dans le cas où les d'arbres que vous incriminez sont situés à plus de 2m des limites de la copro, je ne pense pas que vous ayez gain de cause deant un tribunal vous pouvez toujours continuer individuellement votre assignation mais l'AG peut décider que la copro ne vous suivra pas la majorité simple semble seulement requise pour ce vote car le préjudice est faible, ne touche pas à l'intégrité de la copro si situés à moins de 2m, la copro sera obligée de vous suire

Pardon ... de vous suiVre, un vote serait inutile

Il y a une haie à moins de 2 m et une contre haie à + de 2 m.le tout d'une hauteur de 7 m environ. Un expert judiciere nommée par le tgi a déposé son rapport globalement favorable. L'assignation porte sur le principe du Trouble Anormal de Voisinage.

La 1ère haie ne respecte pas la hauteur maximale, la 2è si mais si vous arrivez à faire tailler la1ère, il restera toujours la 2è le tribunal décidera ... quoiqu'il en soit, il me semble qu'il n'y a pas besoin de vote par votre AG puisque la loi n'est pas respectée le syndic est dans l'obligation de protéger la copro et de soutenir votre interention

Je suis d'accord, mais les opposants veulent un vote. C'est pourquoi la règle de majorité est importante. Le syndic a inscrit cette question à l'ordre du jour

Perso je pense que le syndic n'a pas à faire décider de cela par un vote vous pouvez toujours en discuter entre copropriétaires, mais il doit obligatoirement faire respecter les droits de la copro je contacte un autre intervenant pour avoir son avis

Bonsoir, Je partage tout à fait l'avis de Canounet. Cette résolution se trouve à l'ordre du jour, tout simplement parce que un ou plusieurs copropriétaires en ont fait la demande auprès du syndic. Normalement, elle aurait due être mise dans les questions diverses ne donnant pas lieu à un vote de manière à ce que les autres copropriétaires soient informés des procédures engagées par des copropriétaires. Une copropriété peut demander à une autre de faire tailler ses haies en conformité avec la loi mais elle ne peut agir pour que la loi ne soit pas respectée.Toute décision en AG serait illégale et nulle.Il faut menacer le syndic et les copropriétaires qu'en cas de vote de cette résolution, vous demanderiez son annulation devant le TGI, tous frais à la charge de la copropriété. Ce vote a peut-être aussi un but caché, celui de faire financer par la copropriété, l'action menée par les 3 copropriétaires contre vous. Je suppose que vous avez une assurance '' garantie juridique '' pour vous aider dans vos démarches. Restant à votre disposition. Andy

Bonjour Andy, Merci de me faire profiter de votre compétence de haut niveau. J'ai un avocat qui m'a donné globalement satisfaction jusqu'à présent, sauf qu'il ne répond pas aux mails que je lui adresse. J'ai RV avec lui le 2/09/13. Il est jeune et travaille seul. Je lui ai déjà dit que j'aimerais avoir un deuxième juriste à fin de confronter les points de vue. Il n'a pas été contre. Pourriez-vous m'en indiquer un spécialisé dans ce genre d'affaires. Merci encore, Amelior

Bonjour Amelior, Merci pour gentil mail. Votre dossier étant complexe, il aurait mieux valu prendre un avocat ayant une longue expérience. Vous pouvez également consulter : - l'ARC qui est une association des responsables de copropriété. Vous trouverez leurs coordonnées en tapant ARC sur votre barre de recherche, ils ont des antennes dans le midi.Ils conseillent également les copropriétaires, je crois qu'ils sont payants. - l'ADIL qui est surtout connue pour la défense des locataires, est également compétente pour les copropriétés.Des juristes vous donnent des conseils gratuitement par téléphone ou dans leurs bureaux.Pour trouver l'ADIL la plus proche de votre domicile, vous tapez ADIL ainsi que le n° de votre département ou d'un des départements voisins. Je voudrais revenir sur votre question. La hauteur de la haie est de 7 mètres or à cette hauteur, il n'est plus possible de tailler le dessus de la haie, la hauteur de la haie augmentera ainsi chaque année. Vous avez probablement acheté votre appartement en raison de la vue sur la Méditerranée, cette vue étant maintenant occultée, vous ne pouvez plus bénéficier de ce plaisir et de plus, la valeur de votre appartement doit en souffrir. Selon la loi, la première haie doit être élaguée et ramenée à 2 mètres mais pour éviter que la haie ne souffre, il ne faudrait pas le faire en seule fois. Par contre, pour ce qui concerne la seconde haie, il faut un très bon avocat qui trouvera des arguments pour la faire élaguer de manière à ce que votre vue soit dégagée. Il serait par ailleurs intéressant de connaître les raisons pour lesquelles les 3 copropriétaires souhaitent que la résidence voisine n'élague pas ses haies. Tenez-nous au courant de l'évolution de la procédure pour que nous puissions vous aider en vous donnant nos avis. Bien cordialement. Andy

Bonjour Andy, Les raisons pour lesquelles les 3 copropriétaires souhaitent que la résidence voisine n'élague pas ses haies: Le principal instigateur est le copropriétaire qui occupe tout le 5 ème étage.C'est à dire, juste au dessus de mon appartement. Il a une superbe vue totale sur la méditerranée et l 'Esterel. Il agit depuis de nombreuses années pour que les arbres, et notamment ceux situés au sud, fassent écran sur une hauteur de 8 à 10 mètres, càd., jusqu'à son plancher,pour, d'après lui, éviter le maximun de promiscuité. Et cela, sans que le préjudice subit par d'autres, et plus particulièrement par mon appartement qui a été conçu pour bénéficier de cette vue remarquable, ne lui cause le moindre scrupule. Au contraire, il est fier d'avoir réussi, jusqu'à présent. Les 2 autres copropriétaires, sont: un ami d'enfance et son amie. La résidence voisine à qui appartient les arbres objet du litige, est satisfaite par cette arrangement, ces arbres laissés à l'état sauvage ne son pas esthétiques, mas ils sont pour eux, situés au nord, donc sans intérêt. Donc frais réduits. J'ai essayé de répondre le + objectivement que possible. Bien cordialement, amelior

Bonjour Amelior, Merci pour ces éclaircissements. Ce que votre voisin semble ignorer, c'est que les arbres n'arrêteront pas de pousser quant ils auront atteint le niveau de son appartement, sa vue sur la mer sera alors également occultée ! A mon avis, il faudrait trouver un compromis entre toutes les parties pour que les haies soient élaguées à une certaine hauteur sans descendre à 2 mètres, par exemple à une hauteur qui vous permettrait de profiter de la vue sur la mer. Parlez-en donc à votre voisin du dessus ainsi qu'aux 2 autres copropriétaires qui le soutiennent et menacez les de les traduire en justice pour incitation à non respect de la loi pour ce qui concerne l'élagage de la première haie. Je reste à votre disposition. Bien cordialement. Andy

Bon dimanche Andy, Et merci pour ces bons conseils. La sagesse a parlée. Cependant, au cours des années, j'ai officiellement tenté la conciliation au moins 5 fois, sans qu'il me soit fait un semblant de réponse, par l'une ou par l'autre copropriété.Les dirigeants sont habitués à ce que les "perturbateurs" se lassent et rentrent dans le rang ou s'en vont. Néanmoins je vais encore demander un entretien informel avec le voisin du dessus, c'est le maître des lieux; et je vais user de l'argument "pour incitation à non respect de la loi". Je vous tiens au courant. Bien cordialement Amelior

Bonjour Amelior, Vous êtes dans une petite copropriété, et je sais qu'elles sont difficiles à gérer car il y a toujours quelqu'un, soutenu par des amis, qui veux jouer au maître de la copropriété. Cela me fait penser à un grand immeuble dont j'ai eu la moitié en donation partage et que j'ai transformé en copropriété de manière à ce que ma soeur et moi-même, puissions vendre nos appartements. L'immeuble est en U et dispose de 8 places de stationnements alors que le nombre d'appartements est plus élevé.Comme la cour appartient à l'ensemble des copropriétaires, les places ne peuvent être attribuées. L'année dernière, une copropriétaire avait mis à l'ordre du jour, une résolution en vue de l'attribution des places aux appartements les plus grands.Cette résolution a bien-sûr été rejetée car illégale, la cour étant à la disposition de tous les habitants de l'immeuble comme indiqué dans le règlement de copropriété. Comme vous pouvez le constater, certains copropriétaires prennent leurs désirs pour des réalités ! et il faut les combattre. Alors, un conseil, demandez à d'autres copropriétaires de vous soutenir dans vos démarches. Je vous souhaite également un très bon dimanche. Bien cordialement. Andy

Il est essentiel qu’il y ait concordance exacte entre la question figurant à l’ordre du jour et la décision prise, sous peine de nullité de la délibération. Or, force est de constater qu’au sein du point n°12 de l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, vous faites référence à une « décision à prendre au vu de ces notifications (Article 24) ». Cette formule pour le moins vague ne répond nullement aux exigences légales de précision et d’absence d’équivoque. Votre projet de résolution n°11 afférent au point n°12 ne permet pas non plus de connaître la question qui serait posée à l’assemblée générale et mise au vote en application de l’article 24. Dès lors, j’attire votre attention sur le fait qu’en l’état de la rédaction de cet ordre du jour annexé à la convocation, le point n°12 relatif à la procédure initiée par mes clients à l’encontre..., ne pourra qu'être un point d'information de l'AG, sans qu'aucune délibération ne puisse être prise, sous peine de nullité de celle-ci.Aucune question claire et non équivoque n’ayant été inscrite au point n°12, la résolution n°11 y afférente ne pourra donner lieu à un quelconque vote. A défaut, non seulement la délibération qui aurait été prise en dépit de ce qui précède, encourrait la nullité, mais en outre vous engageriez inéluctablement votre responsabilité. C’est pourquoi je tenais, par la présente, à m’assurer du caractère purement informatif du point n°12 de la prochaine assemblée générale. Bonjour Andy, Voila le texte (partiel) que mon avocat, a adressé au syndic en RAR. Du coup,Il n'y a pas eu de vote et les opposants semblaient dépités. A qui dois-je ce résultat positif ? Avant tout à Andy et à Canounet. Encore merci à vous deux pour votre esprit solidaire et votre compétence. Amelior

Bonsoir Amelior, Merci pour les nouvelles ainsi que pour votre encouragement qui fait toujours plaisir aux contributeurs que nous sommes. S'il est exact qu'un syndic est obligé de mettre à l'ordre du jour d'une AG , les projets de résolutions qui lui transmis par les copropriétaires, il n'avait pas le droit de le soumettre à un vote et de plus à celui de l'article 24 de la loi, soit la majorité des suffrages exprimés par les copropriétaires présents ou représentés. C'est donc une faute de la part de votre syndic, elle vous coûté des frais d'avocat ! Il faut maintenant poursuivre vos démarches en cours pour faire dégager votre vue sur la Méditerranée. Comme je l'ai dit plus haut, votre voisin du dessus aura un jour lui-même la vue occultée par les arbres, en est-il conscient ? Il faudrait donc le convaincre pour que votre copropriété fasse une démarche commune auprès de la copropriété voisine afin de limiter la hauteur des haies. Tenez-nous au courant, nous essaierons de vous aider. Bien cordialement. Andy