Donner sa maison a ses enfants de son vivant

Bonjour, Je voudrais que vous m'indiquiez comment se passe une donation de son vivant et l'age limite auquel on peut le faire? En fait mes parents ont une maison avec un terrain de 4000 m² et mon frère et moi souhaiterions pouvoir garder la maison de nos parents car nous les avons vu la batir et pour nous il est est impensable de devoir la vendre à cause des frais de succession et c'est pour ça que nous avons proposer a mes parents un don de leur vivant, uniquement la nue-propriété comme ça si ils voulaient ou devaient la louer les revenus leur reviendraient et aussi l'usu-fruit au dernier vivant comme ça ni mon père ni ma mère n'ont de soucis à se faire la maison sera toujours a eux et plus tard sera le mieux. malgré ça mes parents ne veulent pas se décider à le faire et j'ai vraiment peur que plus tard les frais soient énormes et que nous ne puissions pas la garder. admettons que la maison soit estimé a 250000 euros, vu que nous sommes 2 frères, i l me semble avoir lu que nous aurions à nous deux une part donc 125000 euros et que du coup cette sommes ne seraient plus compté pour la succession et je crois que 10 ans plus ils peuvent recommencer a donner pour que nous ayons au final toute la maison et eux toujours l'usu fruit mais pour nous presque rien a payer en frais merci