Plus value immobiliere terrain

Nous possedons en indivi un terrain cadastre sous 3 parcelles differentes le tout evalue en 2001 a 1 000 000 de francs 1 parcelle 4400 m2 2 parcelle 1400 m2 dans le pos depuis 97 mais nous n avions pas de cu favorable 3 parcelle 1a 50(chemin d'accés) nous avons eu en 2011 le cu de la parcelle n°2 et nous voulons la vendre soit 1000m2 a 130000.00 le solde va servi de chemin d accés dont nous serons les propriétaires la parcelle 1 est en vigne et n'est pas prête à être dans le Plu il y a un projet d' étude de captage des eaux la valeur au moment de la succession nous l'avions prévu en mettant une valeur +importante sur cette parcelle à vendre mais le notaire nous a conseillé de mettre une valeur globale or aujourd hui le notaire nous dit que la valeur va être divisée par l'ensemble des terres et donnera un prix au mettre carré mais la valeur est differente puisqu'il y a une vigne et un terrain constructible que doit on faire? une vigne dans le meilleur des cas est de 13000€/ha en production nous il faut la replantée c'est dans nos prochain projet et l'autre c'est une friche à batir+ chemin donc nous aimerions mettre 120000€ sur la parcelle 2 25000 sur la parcelle 1 et sur le chemin qui va être crée 5000€ DOIt on faire une estimation par les domaines ou un simple acte au moment de la vente qui indiquera que la parcelle 366 fait 25000€ la 368 120000€ et le chemin 5000€ quand le geometre aura fait le partage pour la vente des differents lots