Facturation de l'eau dans charges de copropriété - Page 2

Bonjour Andy, grand merci pour votre réponse. Christine

Bonjour Andy, j'ai acheté mon appartement sans avoir pris connaissance de règlement de copropriété. Récemment, j'ai demandé au syndic de me le transmettre car personne ne me l'avait remis. On m'a envoyé un document datant de 1941 qui ne correspond plus à la réalité d'aujourd'hui. Connaissez-vous la marche à suivre pour actualiser ce règlement. Merci de votre réponse. Cordialement. CHRISTINE

Bonjour Christine, Votre règlement de copropriété est très vieux, il faut effectivement le mettre à jour, voici la marche à suivre : - demander des devis à plusieurs professionnels - porter la révision à l'ordre du jour d'une première assemblée générale avec vote du devis choisi, ce qui entrainera un appel de fonds. - voter la révision lors d'une seconde assemblée générale. Le coût peut être de plusieurs milliers d'Euros. Voici un article intéressant que j'ai trouvé sur le net. Bien cordialement Andy La mise à jour du règlement de copropriété Article publié dans Les Cahiers de l'afoc n°162. L'article 81-17° de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 sur la solidarité et le renouvellement urbain a inséré dans la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété l'article 49 suivant lequel dans les 5 ans après l'entrée en vigueur de la loi S R U (avant le 13 décembre 2005), l'assemblée générale des copropriétaires décide à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés) les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. Le règlement de copropriété est le document de base remis à chaque copropriétaire qui détermine la destination des parties privatives et communes de l'immeuble ainsi que les conditions de leur utilisation. Les adaptations préconisées par l'article 49 nouveau de la loi sur la copropriété peuvent apparaître particulièrement opportunes pour les règlements de copropriété anciens antérieurs à la loi du 10 juillet 1965 et à son décret d'application du 17 mars 1967. Depuis plusieurs mois, les copropriétaires, les syndics et les présidents de conseils syndicaux sont l'objet de la pression de soi-disant professionnels qui proposent leurs services à un coût prohibitif en vue de mettre en conformité les règlements de copropriété. La mise à jour est-elle obligatoire ? En quoi doit-elle consister ? Est-elle urgente ? Quel coût envisager ? Il n'y a pas d'urgence. Toutefois, l'article 49 prévoit un délai de 5 ans pour y procéder à des conditions de coût et de majorité préférentielles. Passé le délai de 5 ans, les conditions de coût et de majorité redeviennent celles initialement prévues par la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965. L'adaptation n'est pas une obligation, c'est une simple faculté. La loi ne prévoit pas de sanction en cas de défaut de mise à jour du règlement dans le délai stipulé. Quoiqu'il en soit, les copropriétaires doivent décider en connaissance de cause de l'opportunité et du coût des adaptations nécessaires le cas échéant. La majorité des professionnels concernés (notaires, syndics, avocats, organisations de consommateurs, associations de copropriétaires) se rejoignent pour limiter l'adaptation à une harmonisation matérielle consistant à substituer les textes nouveaux aux anciens et à ajouter les dispositions législatives et réglementaires nouvelles. La Commission relative à la copropriété préconise dans une recommandation de « supprimer toute clause incompatible avec les dispositions législatives ou réglementaires entrées en vigueur postérieurement à l'établissement ou à la modification du règlement de copropriété » et de « substituer si nécessaire à ces clauses des clauses conformes aux dispositions législatives ou réglementaires postérieures à l'établissement ou à la modification du règlement de copropriété » (recommandation n°23 - texte disponible à l'afoc sur demande). Certains professionnels (notaires) estiment dangereux d'introduire dans les règlements de copropriété des clauses issues de la jurisprudence en raison des risques de contentieux futurs dus au caractère fluctuant de celle-ci. Comment procéder ? Après avoir demandé au syndic de procéder à l'examen du règlement de copropriété en vue de déterminer les adaptations nécessaires, l'assemblée des copropriétaires pourrait voter le budget correspondant à cette adaptation. Il est souhaitable que le syndic présente plusieurs devis (au moins 2) de différents professionnels (avocat, notaire, géomètre) indiquant les clauses à supprimer, à modifier ou à réécrire. L'assemblée devra ensuite voter le texte du règlement de copropriété modifié à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés). D'après la Revue de l'Habitat Français, il faut compter une dépense approximative de 3.000 euros TTC.

Merci de votre réponse. Très bon week-end. CHRISTINE

Bonsoir Andy, Tout d'abord,je vous présente mes meilleurs voeux, santé, bonheur. J'achète actuellement un petit appartement dans le sud ouest que j'ai trouvé par l'intermédiaire d'une agence immobilière. Je viens de recevoir un dossier de l'agence qui me demande de signer un mandat de recherche exclusif d'un bien pour l'acquisition d'un bien immobilier avec les honoraires de l'agence inscrits dessus. Est-ce réglementaire ? J'ai également versé à l'agence 5 % du prix de vente. D'autre part, l'agence m'a transmis un contrat de vente "sous conditions suspensives d'un appartement ou local de copropriété", c'est un gros "pavé" qui ressemble à ce que l'on signe chez le notaire et que l'agent me demande de parapher en bas à gauche. Je m'étonne également de recevoir ce document car il y a 2 ans quand j'ai acquis mon appartement en région parisienne, je n'ai pas reçu ce type de document. C'est chez le notaire que j'ai signé après en avoir pris connaissance au préalable. Merci de votre aide. Très cordialement. Christine

Bonsoir Christine, Meilleurs voeux à vous aussi pour cette nouvelle année pour laquelle vous avez déjà un beau projet d'acquisition ! Cette procédure est inhabituelle, je l'ai utilisé en 1997 pour l'achat d'un appartement à Paris. Le vendeur avait mis l'appartement en vente dans une agence. Pour éviter de payer des frais de notaire sur le montant de la commission de l'agence, celle-ci m'avait fait signer un mandat de recherche exclusif et peut-être d'autres documents, le tout avait été enregistré aux impôts. J'avais également remis un chèque de 10 % sur le montant total hors frais d'agence et libellé au nom du notaire du vendeur. Le jour de la signature de l'acte authentique devant mon notaire et en présence d'un représentant du notaire du vendeur, j'ai remis deux chèques, l'un à mon notaire, l'autre à l'agence. Dans l'acte notarié, il est précisé que le prix ne comprend pas la commission due à............pour un montant de.............à la charge de l'acquéreur. De cette manière, j'avais économisé environ 10 % de frais de notaire sur la commission de l'agence. Je ne sais pas si votre montage est identique, si oui, vous avez établi un chèque de 5 % à l'ordre du notaire du vendeur et non à l'ordre de l'agence. Pour ce qui concerne les documents à parapher, je vous recommande de demander conseil au notaire chargé de la rédaction de l'acte de vente. Comme vous le savez, vous pouvez prendre votre propre notaire pour la rédaction de l'acte authentique. Tenez-moi au courant. Bien cordialement. Andy

Je viens de retrouver les documents que j'ai signés en 1997. 1) Mandat de recherche 2) Proposition d'achat 3) Promesse de vente de biens et droits immobiliers Et contrairement à ce que j'ai écrit ci-dessus, le chèque de 10 % avait été établi à l'ordre de mon propre notaire. Bonne fin de soirée. Andy

Bonjour Andy, je suis à mon bureau et n'ai pas le document sous les yeux. Néanmoins, je peux vous dire que j'ai fait un chèque de 5 % du prix de vente (argent mis sous séquestre ?) à l'ordre de l'agence immobilière et non pas au notaire. J'ai mon propre notaire dans le sud ouest, qui n'est pas le même que celui du vendeur. Je vous tiens au courant. Très cordialement. Christine

Bonjour Andy, autre question. Au rez-de-chaussée de mon immeuble, dans les Yvelines, un commerce s'installe, et depuis plusieurs semaines il y a des travaux importants. Cela génère des nuisances ; outre le bruit, non respect des horaires, la cage d'escalier est sale, pleine de poussière de plâtre, de petits cailloux.....On monte cette saleté chez soi et ça n'est vraiment pas agréable. Qui est responsable de ces nuisances ? la personne qui loue aux gens qui installent leur commerce ou les gens qui louent. La copropriété paie une personne qui vient nettoyer 1 fois par mois mais en attendant comment procéder ? Merci de votre réponse. Cordialement.

Bonsoir Christine, Il est courant que des copropriétaires effectuent ou fassent effectuer des travaux.Cela engendre toujours des nuisances sonores et des saletés. L'entreprise qui fait des travaux aurait dû protéger le sol des parties communes par des bâches et procéder à un nettoyage sommaire chaque soir. Comme cela n'a pas été fait, il faut demander à votre syndic d'envoyer un courrier au copropriétaire du local concerné pour lui rappeler les mesures à prendre.Le copropriétaire fera alors suivre ce courrier au locataire.Le syndic pourra également rappeler les horaires habituels pour effectuer de gros travaux. Je vous souhaite un bon week-end. Bien cordialement. Andy

Bonjour Andy, je reviens vers vous pour une nouvelle question. J'ai constaté que la société qui assure le nettoyage des parties communes de mon immeuble ne passe qu'une seule fois par mois, qu'elle fait très rapidement et moyennement son travail et qu'elle demande 110 € pour cette prestation. Quand j'ai demandé à mon syndic combien de fois la société passait dans le mois, celui-ci n'a pas été capable de me répondre. Récemment il m'a confirmé que la société passait bien une fois par mois. Aujourd'hui, je reçois un mail où le syndic me dit que la société ne veut pas baisser son prix et il me demande de lui donner le nom d'une société plus compétitive. Est-ce à moi de faire une recherche ? N'est-ce pas au syndic de faire le travail ? Merci de votre aide. Très cordialement. Christine

Bonsoir Christine, Dans les immeubles avec gardienne, l'aspirateur est passé une fois par semaine. A mon avis, une seule fois par mois n'est pas suffisant. Quant au prix de 110 Euros, c'est le prix pour une heure d'ouvrier ainsi que les frais de déplacement. Le syndic a tout à fait le droit de vous proposer de trouver un autre prestataire plus compétitif, je crois qu'il ne veut pas perdre son temps pour une dépense aussi faible ni prendre le risque de prendre un autre prestataire moins cher et dont le travail ne donnerait pas satisfaction. Dans certaines petites copropriétés, ce travail est effectué par les copropriétaires ou locataires eux-mêmes, cette solution permettrait de faire des économies. Bien cordialement. Andy

Bonjour Andy, Dans les questions posées lors de l'Assemblée générale annuelle, le syndic avait inscrit mon nom à chaque question soulevée par moi. Quand j'ai demandé que les caves soient entretenues, le syndic a écrit sur son document "Mme X demande....." Est-ce normal ? En effet, pour ce cas précis, il me semble que le syndic est responsable de l'entretien du bâtiment, n'est-il pas tenu de se déplacer au moins 1 fois dans la résidence pour faire l'état des problèmes à résoudre ? Quoiqu'il en soit, ce style de procédé peut stigmatiser les personnes que posent certaines questions dérangeantes. Qu'en pensez vous ? Cordialement. Christine

Bonsoir Christine, J'ai mis du temps à vous répondre car je voulais préalablement consulter mes archives sur les copropriétés. J'ai constaté que le syndic n'a jamais mentionné le nom d'une personne dans les réponses aux questions diverses traitées en fin d'AG et ne donnant pas lieu à un vote. Cela n'est toutefois pas interdit mais peut être stigmatisant pour la personne qui a posé les questions. Si vous êtes au conseil syndical, parlez-en à la réunion préparatoire de l'AG afin que des réponses puissent être proposées lors de l'AG. Pour ce qui concerne la propreté des caves, il faut peut-être inclure l'entretien dans le contrat avec l'entreprise de nettoyage mais cela augmentera le coût. J'ai constaté que les caves étaient toujours sales et que les couloirs devenaient des débarras par manque de discipline des occupants des immeubles. Effectivement, le syndic doit normalement visiter chaque immeuble au-moins une fois par an mais cela ne signifie qu'il doit visiter tout l'immeuble. Par contre le CS peut faire des rappels à l'ordre et éventuellement demander au syndic d'envoyer un courrier à des copropriétaires non respectueux des lieux. Bien cordialement. Andy

Bonjour Andy, je signe chez le notaire, dans le sud ouest, pour l'acquisition du petit appartement (45 m2) début avril et nous attaquons les travaux de rénovation : changement de fenêtres en doubles vitrages, remise aux normes électriques, papiers peints, pose de carrelages...Je me pose la question suivante relative à l'aménagement de la cuisine : est-il judicieux de changer les plaques de cuisson, le frigidaire qui sont vétustes et qui étaient initialement en place ou effectuer la rénovation, mais sans équiper la cuisine. Le locataire aménagera selon ses souhaits. En effet, l'achat des éléments de cuisine à un coût. Souvent, ces petites surfaces sont louées cuisine équipée mais je ne sais pas quelle option choisir ? Que me conseillez-vous ? Merci de votre réponse. Très cordialement. Christine

Bonsoir Christine, Le grand jour approche ! Savez-vous que l'on peut obtenir une remise sur les émoluments du notaire, mais tous les notaires ne sont pas ouverts à la négociation et il faut de préférence être un bon client. C'est vrai qu'à Paris les petites surfaces ont une cuisine équipée qui comprend les meubles et l'électro-ménager. Il ne faut pas oublier que la durée de vie de l'électro-ménager n'est pas très longue et, il y a souvent des problèmes. Mais si vous n'équipez pas la cuisine, les locataires devront venir avec un buffet, cuisinière, etc..........et bien souvent, ils n'en ont pas ! Si la cuisine est déjà meublée et équipée, il vaudrait peut-être mieux la conserver ainsi et changer l'électro-ménager vétuste, la location sera facilitée et le loyer pourra être plus élevé. Mais si votre cuisine ne contient qu'un meuble avec une plaque et un réfrigérateur, il vaut mieux tout jeter et louer vide avec un évier et prévoir une arrivée de courant pour une cuisinière électrique, des prises de courant et bien-sûr un écoulement d'eau pour un lave linge ou un lave vaisselle. Voilà quelques idées. Et, si vous avez fait un calcul de rentabilité, n'oubliez pas que la nouvelle loi ALUR devrait entrer en vigueur dans quelques mois, cela signifie un plafonnement des loyers dans certaines agglomérations. Bien cordialement et à bientôt. Andy

Bonjour Andy, merci pour ces renseignements. Je n'ai pas encore fait de calcul de rentabilité, la nouvelle loi ALUR ne s'applique pas dans la ville où j'ai acheté. Très cordialement. Christine

Bonjour Andy, nous avons signé chez le notaire et nous sommes à présent dans les travaux. Nous avons tout "cassé" pour remettre l'appartement au goût du jour et aux normes (plomberie, électricité, carrelages, faïence, parquet flottant cuisine américaine équipée...). Tout ceci devrait être terminé courant mai. Nous souhaitons louer nous-même cet appartement et ne pas passer par une agence immobilière. Quels conseils pouvez-vous nous donner ? Merci de votre aide. Très cordialement. Christine

Bonjour, je viens de recevoir une convocation à une assemblée générale de ma copropriété afin de donner l'autorisation au futur acquéreur d'un appartement de mon immeuble d'exercer une profession libérale. J'ai appelé mon syndic qui me dit qu'elle serait "manipulatrice". Je pense aux problèmes de sécurité, de charges supplémentaires (électricité, propreté de la cage d'escalier). Et la convocation est dans 15 jours dans l'appartement du futur acquéreur. Que faire ? Merci de votre aide. Cordialement. Christine.

Bonjour Christine, Je viens de m'apercevoir que je n'ai pas répondu à votre question précédente ! Désolé, je n'ai pas dû la voir ou alors la classer un peu trop vite ou peut-être qu'elle est allée directement dans les messages supprimés comme cela est arrivé pour un mail reçu voici quelques jours ! Enfin, j'espère que tout s'est bien passé pour la location de votre appartement. Maintenant, pour ce qui concerne votre prochaine AGE. Les frais relatifs à cette AGE sont à la charge de la personne qui l'a demandée. En général, les règlements de copropriété autorisent les professions libérales à s'installer dans les appartements. Dans l'un des immeubles où je suis copropriétaire, nous avons un médecin au rez de chaussée, cela n'a pas l'air de poser de problème, ni pour un avocat occupant un appartement au 1er étage d'un autre immeuble. Il y a des visites dans la journée mais les appartements sont vides, le soir et le week-end. Maintenant, tout dépend du type de profession libérale et donc du nombre et du genre de personnes qui fréquenteront votre immeuble. Par ailleurs, si je ne me trompe, vos parties communes ne sont nettoyées qu'une seule fois par mois, il faudra peut-être le faire un peu plus souvent aux frais de tous les copropriétaires. Pourriez-vous me préciser le type de profession libérale ? Bien cordialement. Andy