Facturation de l'eau dans charges de copropriété

Bonsoir, Vous avez un compteur privatif qui permet au syndic de faire la répartition du coût de l'eau entre les copropriétaires. Vous dites que vous n'êtes pas d'accord mais en achetant votre appartement dans votre copropriété, vous avez accepté ce mode de calcul.( voir règlement de copropriété ) Il est donc normal que votre syndic vous demande une provision avant la régularisation après l'AG, l'année suivante à partir d'un relevé effectué chaque année entre le mois d'octobre et le mois de décembre. Non, vous ne pouvez donc pas régler votre consommation directement au fournisseur qui n'a qu'un seul abonnement pour l'ensemble de la copropriété. La majorité des immeubles ne disposent pas de compteurs privatifs, les copropriétaires paient alors leur consommation sur la base des millièmes des charges communes générales. Avoir un compteur privatif vous permet de ne payer que votre propre consommation alors que si vous n'en aviez pas, vous paieriez même sans consommer d'eau. Bien cordialement. Andy

Bonsoir, je constate qu'étant seule dans mon appartement, pas toujours là, je consomme peu d'eau, l'année dernière par exemple 18 m3 x 3,80 = 68,40 € et les charges trimestrielles de l'immeuble ancien que j'occupe (pas d'ascenceur, pas d'espaces verts) me paraissent élevés : 150 €, et les provisions sur charges de l'eau s'élevaient à 2 500€. Je me demande donc comment est faite la répartition sachant qu'il y a des familles de 6 personnes et un commerce dans cet immeuble. Ne peut-on demander à la prochaine réunion de copropriété le changement de mode de calcul avec attribution d'un contrat individuel pour chaque appartement ? Merci de votre réponse. Très cordialement.

Bonsoir, En général les provisions pour l'eau sont calculées sur la base de l'année précédente. Comme vous avez consommé pour 68,40 Euros l'année dernière, votre provision trimestre devrait être inférieure à 20 Euros. Je suppose que le montant de 2500 Euros est la provision pour la totalité de l'immeuble et non la vôtre ? Vous souhaiteriez mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG que chaque copropriétaire ait un contrat individuel et paye directement sa consommation au fournisseur d'eau comme pour l'EDF. Mais savez-vous que ERDF est propriétaire de l'installation électrique jusqu'à votre compteur. Comme le principe est le même pour l'eau, Il faudrait que la compagnie d'eau installe son propre tuyau jusqu'à chaque compteur individuel, ce n'est pas imaginable. Quant à la répartition actuelle, elle est faite sur la base de la consommation réelle mesurée par le compteur individuel avec paiement de provisions et régularisation l'année suivante. Pour analyser les charges, il faut regarder le détail des comptes qui vous a été adressé en même temps que la convocation à la dernière AG. Restant à votre disposition. Bien cordialement. Andy

Bonjour, effectivement. propriétaire depuis une peu plus d'un an de mon appartement, je n'ai pas "épluché" le détail du compte-rendu annuel du syndic lors de la dernière assemblée et c'est actuellement ce que je suis en train de faire. J'ai découvert que j'avais un solde créditeur de 250 €. Par contre en examinant le relevé annuel de dépenses j'ai découvert que la rémunération du syndic pour l'année 2013/2014 était de 4300 € + 450 € d'autres honoraires (je ne sais pas quoi) pour la gestion de 20 appartements avec augmentation de 100 € par rapport à cette année. Pensez-vous que ces tarifs sont corrects en région parisienne ou qu'il peut être judicieux de se mettre à la recherche d'un autre syndic et dans ce cas comment trouver un syndic aux honoraires moins élevés et qui fait son travail efficacement. Grand merci pour vos précieux conseils. Très cordialement. cChristine

Bonsoir Christine, Pour que vous puissiez comparer les honoraires du syndic, je vous donne quelques éléments concernant 2 copropriétés situées à la porte Maillot à Paris. Immeuble avec 55 appartements : 10251 Euros Immeuble avec 28 appartements ainsi qu'une dizaine de chambres de bonne : 7025 Euros A ces montants, il y a lieu d'ajouter les honoraires du syndic pour l'AG et pour les réunions du conseil syndical. Votre montant de 4300 Euros ne me paraît donc pas exagéré. Ces dernières années, les syndics ont augmentés leurs honoraires d'environ 3 % par an. Vous payez 150 Euros de charge par mois ou par trimestre ? En appliquant vos millièmes de copropriété au budget voté, vous devez retrouver le montant de vos provisions sur charges. Si vous vous intéressez à la gestion de votre copropriété, vous devriez vous présenter au conseil syndical lors de la prochaine AG. Je suis moi-même copropriétaire dans plusieurs immeubles, conseiller syndical et ancien syndic bénévole ( pendant 10 ans ) , je reste donc à votre disposition pour répondre à vos questions. Bien cordialement. Andy

Bonjour Andy, Effectivement, pourquoi ne pas me présenter au conseil syndical ? Je paie 150 euros par trimestre pour un appartement de 45 m2 dans le 78. Effectivement les honoraires du syndic me paraissent élevés car j'ai un appartement dans le sud ouest où les frais sont moindre. De plus, quand je pose des questions précises au syndic, ses réponses sont vagues. Est-il tenu de se déplacer dans la copropriété si besoin et ses déplacements sont-il rémunérés ? Il est vrai que j'ai une confiance relative car à l'acquisition de mon appartement, une pièce (mezzanine) considérée comme grenier et mentionnée dans la vente n'était pas déclarée chez le notaire. Le vendeur a dû réunir une assemblée extraordinaire pour régulariser cette situation ce qui m'a valu d'attendre de nombreux mois avant que tout soit réglé. Ni le syndic, ni le vendeur n'avaient fait leur travail. En outre, je suis étonnée que soit provisionnés sur l'année 2013/2014 510 € de charges d'eau froide alors que le syndic me dit qu'il n'y a pas de robinet collectif et que "l'homme de ménage" est obligé d'apporter son bidon d'eau pour faire son travail. Merci de votre aide. J'ai posé la question au syndic qui ne m'a pas répondu. Très cordialement. Christine

Bonsoir Christine, Je reviens vers vous et désolé pour ma réponse tardive. Vous payez 150 Euros de charges par trimestre, cela signifie que vous avez un chauffage individuel, pas de gardienne sinon le coût serait entre 500 et 600 Euros par trimestre. Vous pourriez presque vous passer d'un syndic professionnel et prendre un syndic bénévole mais il faut connaître les lois sinon les apprendre, j'ai fait ce travail pendant 10 ans. Un cabinet peut avoir une bonne réputation mais ce qui compte, c'est la qualité du gestionnaire à qui on demande de gérer environ 80 immeubles pour un senior et la moitié pour un junior.( selon un syndic parisien ) Les gestionnaires n'ont donc pas beaucoup de temps pour s'occuper de votre immeuble et ils gèrent souvent mal et au bout de quelques années, ils vont à la concurrence. Dans le contrat de syndic qui avait été joint à la convocation de la dernière AG, vous trouverez des précisions quant aux heures comprises dans le forfait annuel, les taux horaires pour les heures hors forfait.....et le nombre de visites annuelles de l'immeuble. Dans votre budget figure une provision de 510 Euros pour l'eau froide, cela est tout à fait normal car il s'agit de l'eau consommée par les copropriétaires.Le syndic réclame ainsi, chaque trimestre, un quart de ce montant aux copropriétaires, la régularisation étant faite individuellement l'année suivante sur la base des relevés de compteurs. Restant à votre disposition pour répondre à d'autres questions. Bien cordialement. Andy

Bonjour Andy, finalement, il semblerait que mon syndic soit plutôt correct, même s'il ne répond pas clairement à mes questions. J'ai essayé de chercher un autre syndic sur internet mais c'est une jungle. J'ai peur, si je vais sur certains moteurs de recherche, que les syndic contactés me harcèlent, pour arriver à un résultat pas meilleur que celui que nous avons actuellement. Il me semblait que dans l'arrêté Novelli, il était stipulé que le coût de la réunion annuelle de l'assemblée générale devait être compris dans le forfait du syndic, ai-je mal compris ? Grand merci pour la clarté de vos réponses et pour votre aide. Très cordialement. Christine

Bonjour Christine, Je viens de resortir un contrat type de syndic et voilà ce qui est inclus dans le forfait : - visites de la copropriété : 2 par an - réunion du conseil syndical précédant l'AG : présence du syndic ou de son représentant. Nombre de réunions : une Jours : lundi au jeudi Heures ouvrables incluses dans le forfait annuel. Heures non ouvrables, facturation à la vacation. - autres réunions du conseil syndical. Jours : du lundi au jeudi Durée : une fois, 2 heures ouvrables Heures non ouvrables : facturation à la vacation - AG annuelle : aucune heure incluse dans le forfait annuel Nota : les heures ouvrables s'entendent : - du lundi au jeudi : 9h à 13h et de 14h à 18 h - le vendredi : idem pour le matin et de 14h à 16h Et comme toutes les réunions et AG se déroulent le soir, donc pendant les heures non ouvrables, elles ne sont pas comprises dans le forfait du syndic. En somme, il faudrait faire les réunions et l'AG pendant les heures ouvrables. Et comme toutes les réunions se déroulent dans la soirée, elles sont facturées par le syndic. Alors que peut-on faire, lors du renouvellement du contrat du syndic, vous lui dites qu'il est payé deux fois pour la même prestation et qu'en conséquence, soit il baisse son forfait, soit il ne facture les heures qu'à partir de 20h par exemple.J'avais négocié ce point avec un syndic voici quelques années. Mais avant de faire cette démarche, vérifiez que votre contrat de syndic est le même que celui que je viens de consulter. Maintenant, pour ce qui concerne l'arrêté Novelli dont voici un extrait : Présence du syndic ou de son représentant (la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus, doivent être précisés). Fin de l'extrait Comme aucune durée contractuelle n'est incluse dans le forfait du contrat ci-dessus, le contrat de syndic n'est pas conforme. Je viens de faire la même vérification dans un autre contrat de syndic qui lui inclus une durée de 3 heures pendant les heures ouvrables pour la tenue de l'AG et comme les réunions commencent toujours à 18h30, les heures sont facturées. Une troisième vérification dont le contrat de syndic inclut une présence du syndic lors de l'AG pendant les heures ouvrables donc jusqu'à 18 h donc facturation au-delà. Sur les 3 contrats que je viens d'analyser, un n'est pas conforme, mais comme toutes les réunions se déroulent le soir, toutes les heures sont facturées en sus. Je vous invite donc à faire cette même vérification et d'agir comme indiqué ci-dessus. Il vrai que je ne vérifie plus les contrats des syndics étant donné que je m'occupe des travaux dans plusieurs copropriétés et que j'analyse les devis et en négocie les prix ce que ne font jamais les syndics. Voilà, à bientôt et bon week-end. Bien cordialement. Andy

Bonsoir Andy, Il est vrai qu'il y a de nombreuses subtilités qu'une novice comme moi découvre. Toutes les informations que vous m'avez communiquées sont très précieuses. Je vous remercie encore d'avoir bien voulu consacré de votre temps pour m'aider et si bien me renseigner. Dans ce monde si individualiste, je suis rassurée de voir que l'altruisme existe encore. Grand merci et bon week-end. Très cordialement. Christine

Bonjour Andy, je reviens vers vous car je n'ai pas eu de réponse satisfaisante de mon syndic en ce qui concerne l'eau. Comme je vous l'ai écrit précédemment, chaque appartement est doté d'un compteur et une fois par an, en août, le syndic nous demande de relever notre compteur et de lui transmettre les chiffres. Or, il semblerait que les déclarations de consommation des copropriétaires ne correspondent pas aux chiffres et donc à la facture de VEOLIA. Le syndic répartit ainsi la différence sur tous les propriétaires. Est-il possible qu'une personne, extérieure à la copropriété, soit chargée du relevé des compteurs une fois par an. Cela se pratique t-il ? Merci de votre réponse. Cordialement. CHRISTINE

Bonsoir Christine, S'il n'y a pas de robinet dans les parties communes, la somme des relevés des compteurs devrait correspondre aux m3 facturés par VEOLIA à la copropriété. Comme cela n'est pas le cas, il peut y avoir plusieurs raisons : - un ou plusieurs copropriétaires ont mal relevé leur compteur. - un ou plusieurs compteurs fonctionnent mal ou sont hors service. - les relevés n'ont pas été faits le même jour. Je pense que le syndic devrait analyser les consommations des copropriétaires et les comparer à l'année précédente pour détecter une éventuelle anomalie. Il existe des sociétés qui relèvent les compteurs d'eau et qui en assurent leur remplacement en cas de problème moyennant la souscription d'un contrat de location pour un coût d'environ 1000 Euros par an pour 50 compteurs. Restant à votre disposition. Bien cordialement. Andy

Bonsoir Andy, je reviens vers vous car j'assiste à la réunion annuelle de copropriété demain soir et dans la rubrique "REMUNERATION FORFAITAIRE ANNUELLE POUR LA GESTION COURANTE", on nous propose deux modalités de gestion des comptes bancaires : pour une gestion avec un compte bancaire séparé au nom du syndic : 4218 € TTC pour une gestion avec compte bancaire ouvert au nom du syndic avec un sous-compte individualisé avec le nom du syndicat des copropriétaires : 3515 € TTC. Pourquoi une telle différence de tarif ? Est-ce réglementaire ? Dans différentes revues, il est conseillé que le syndic ait un compte séparé. Qu'en pensez-vous ? Merci de votre réponse. Très cordialement. Christine

Bonsoir Christine, Voici un extrait du projet de loi Duflot sur l'ouverture d'un compte séparé : Dans la très grande majorité des cas, les syndics professionnels font voter par l'assemblée générale la dispense de compte séparé, en invoquant les coûts supplémentaires qui seraient générés. Ce coût supplémentaire dissuade souvent le syndicat des copropriétaires de faire le choix du compte séparé, alors même que c’est le principe affirmé par la loi du 10 juillet 1965. En conséquence, le syndic ouvre un compte à son nom , compte unique ou compte avec des sous-comptes pour chaque syndicat des copropriétaires qui l'a mandaté. Le compte ouvert au nom du syndic est rémunéré par la banque au profit du syndic. En cas de liquidation judiciaire du syndic, les copropriétaires doivent supporter une procédure judiciaire lourde, longue et coûteuse pour récupérer leurs fonds placés dans les sous-comptes. Pour établir plus de transparence dans l’activité du syndic et l’usage qu’il fait des fonds (appels de fonds pour travaux, règlement des factures, etc.), mais aussi pour permettre de mieux identifier des signaux d’alerte (difficultés financières, trésorerie fragilisée), l’article 18 de la loi Hoguet sera modifié sur trois points : suppression de toute dérogation à l’obligation de l’instauration du compte séparé . Le syndic pourra cependant choisir l’établissement bancaire dans lequel sont ouverts ces comptes, à moins que l’assemblée générale des copropriétaires, par un vote à la majorité de l’article 25, s’y oppose et choisisse un autre établissement bancaire ; obligation, pour le syndic, d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, afin de conforter la légitimité du conseil syndical dans la procédure budgétaire ; interdiction pour un syndic d’avancer des fonds à un syndicat de copropriétaires, dans un souci de clarification et de transparence financière ; à l’exception cependant du syndic provisoire (qui n’a pas encore eu la faculté de faire voter des appels de fonds). De cette manière, les fonds appartenant au syndic,d’une part, et à chaque copropriété,d’autre part, seront bien distincts. Chaque copropriété pourra demander les relevés annuels de son compte, ouvert à son nom et géré par le syndic. De cette manière la transparence sur l’utilisation des fonds sera fortement facilitée, et la confiance avec le syndic retrouvée. Fin du copier coller Mais aujourd'hui, les syndics proposent encore les deux possibilités et l'écart peut être très important. Je viens de vérifier ce point pour deux appartements à Paris gérés par deux syndics différents, l'un majore sa rémunération de 5,76 % et l'autre de 20 % comme c'est le cas chez vous. On peut en déduire que les syndics sont probablement libres dans l'établissement de leur tarif.Mais l'AG n'est pas obligée d'accepter le tarif proposé, vous pouvez donc demander que l'écart soit réduit en donnant comme exemple le tarif d'un concurrent, le cabinet CMB à Paris 17ème, vous pouvez par exemple proposer 3718 Euros ( soit + 5,76 % ) pour un compte bancaire séparé et vous serez déjà un peu en avance sur l'application de la loi Duflot. Je vous souhaite une bonne AG. Bien cordialement. Andy

Bonjour Andy, la réunion est passée, mais je n'ai pas pu faire fléchir le syndic quant à la baisse du coût de gestion pour un compte individuel. Le conseil syndical aurait dû se réunir en amont afin de négocier. Le syndic a prétendu que cela demandait beaucoup plus de travail de gérer un compte individuel, d'où les 20 % de plus. Les copropriétaires présents ont été étonnés de ma demande. Merci encore de la rapidité de votre réponse et de votre aide. Très cordialement. Christine

Bonjour Christine, Merci pour les nouvelles. Il fut une époque, j'intervenais pour faire baisser les honoraires ou les frais de stockage des archives ou autres dépenses et comme je n'ai jamais été suivi par les autres copropriétaires, j'ai abandonné. J'ai également souvent fait la remarque qu'un syndic négocie avec une entreprise pour ses propres travaux alors qu'il ne le faisait jamais pour la copropriété et c'est pour cela que certains CS négocient maintenant directement avec les entreprises. En tout cas, je reste à votre disposition. Bien cordialement. Andy

Bonjour Andy, Actuellement, au rez-de-chaussée de mon immeuble, un commerce a fermé depuis plusieurs mois. Le propriétaire l'a reloué très récemment puisque des travaux sont en cours. Ce propriétaire n'est-il pas tenu de demander à la copropriété un avis, quant au choix du commerce. En effet, certains commerces peuvent générer des nuisances, olfactives par exemple. Or, comme vous le savez, nous venons d'avoir une réunion de copropriété et le propriétaire n'a pas voulu dire quel commerce serait présent dans notre résidence. Il y a déjà une boucherie au rez-de-chaussée qui génère des odeurs de viande (poulet grillé entre autre le week-end) et du bruit très tôt le matin. Y-a-t-il des normes à respecter ? Merci de votre réponse. Très cordialement. Christine

Bonsoir Christine, Une activité doit être conforme au règlement de copropriété, il faut vérifier si cela est bien le cas pour le nouveau commerce qui s'installe au bas de votre immeuble. Voici deux articles : - le premier sur le bruit ( site Paris.fr ) - le second sur les odeurs ( site du Particulier ) Alors bonne lecture ! Bien cordialement. Andy Pour les magasins et artisans Si un commerce ou un artisan s’installe dans un immeuble d'habitations, l’activité doit être conforme au règlement de copropriété et autorisée par l'ensemble des copropriétaires. Si elle nécessite d'importants travaux, le syndic doit donner son accord après avis de l'architecte. Ces activités professionnelles sont régies par les articles R1334-32 à R 1334-35 et R 1337-6 et 9 du code de la santé publique qui sanctionnent les bruits de nature à porter atteinte à la tranquillité du voisinage s’ils dépassent de 5 dB (A) le bruit habituel de 7 heures à 22 heures et de 3 dB (A) de 22 heures à 7 heures. Ces valeurs de base peuvent varier en fonction de la durée d’apparition du bruit gênant. Les bruits des activités industrielles, artisanales ou de loisirs sont donc obligatoirement constatés avec une mesure acoustique effectuée par le Bureau des Actions Contre les Nuisances (BACN ) de la Préfecture de police, à l’aide d’un sonomètre. Si le niveau de bruit ambiant mesuré (comprenant le bruit perturbateur) est inférieur à 30 dB(A) le jour et 25 dB(A) la nuit, l’infraction n’est pas constituée, quelle que soit l’émergence. Ceci ne signifie pas que la nuisance n’existe pas pour les riverains, mais simplement que, au plan pénal, une contravention ne pourra pas être dressée. Par ailleurs, l’arrêté préfectoral de Paris n°01-16855 du 29 octobre 2001 réglementant les activités bruyantes fixe des horaires pour les travaux bruyants et gênants pour le voisinage. Ils sont interdits, en tous lieux, à l’intérieur des immeubles comme sur le domaine public, aux heures suivantes : - avant 7 h et après 22h les jours de semaine, - avant 8h et après 20h le samedi - les dimanches et jours fériés. Ce texte stipule également que les manipulations, chargements ou déchargements de matériaux, matériels, denrées ou objets quelconques doivent être assurés en prenant toutes précautions pour limiter le bruit. Maintenant pour ce qui concerne les mauvaises odeurs : Trouble du voisinage : que faire contre les mauvaises odeurs ? Trouble du voisinage : que faire contre les mauvaises odeurs ? Les problèmes d'odeurs en copropriété : que prévoit le règlement ? Quelles sanctions lorsque l'odeur constitue un trouble anormal du voisinage ? Un barbecue qui empeste régulièrement, des odeurs de cuisine provenant d'un restaurant dès le matin ou encore les effluves d'une porcherie peuvent tourner rapidement au cauchemar. Marche à suivre pour régler ces désagréments. La liberté des uns s'arrête là où commence celle des autres... Appliqué aux relations de bon voisinage, cela revient à ne pas infliger aux autres ce que vous n'aimeriez pas subir. Mais en dehors des usines réputées très polluantes (équarissage, papier, sucre, etc.) qui sont soumises à une législation très stricte, les nuisances olfactives sont difficiles à faire constater et sanctionner. Aucun seuil de mesure légal n'étant applicable, c'est avant tout une question de bon sens et d'environnement, urbain ou campagnard. Dans le cadre d'une copropriété ou de relations de voisinage, les causes de litiges ne manquent pas ! Ce problème entre dans la catégorie dite « trouble anormal de voisinage ». La notion de mauvaise odeur étant très subjective, la reconnaissance de nuisance est difficile à établir. Une odeur de cuisine pourra indisposer certaines personnes et en laisser d'autres indifférentes par exemple. Par ailleurs, une même odeur peut être perçue différemment selon le moment de la journée. Une odeur de friture peut sembler désagréable à 7 h du matin et agréable à midi ! En revanche il y a unanimité pour les effluves provenant de déjections animales. Identifiez les causes des mauvaises odeurs Avant d'entamer toute démarche, il est important de bien identifier l'origine de la nuisance. Et les causes peuvent être nombreuses et diverses ! S'agit-il des odeurs de cuisine d'un restaurant en rez-de-chaussée ? D'animaux en surnombre chez l'un de vos voisins ? D'odeurs de cuisine récurrentes ? Pour déclencher une réaction des autorités compétentes ou une action en justice, vous devrez auparavant solliciter des témoignages, faire dresser des constats d'huissiers, alerter la mairie dans les petites communes ou le syndic dans les immeubles collectifs. Si les mauvaises odeurs proviennent d'une activité professionnelle ou assimilée, vous pourrez faire vérifier si l'intéressé a bien installé les systèmes d'aération imposés par la réglementation (hottes aspirantes, etc.). Dans tous les cas, les tribunaux jugent au cas par cas. Ils ont par exemple condamné un agriculteur qui avait étendu un élevage de porcs trop près des habitations voisines, un restaurant dont les odeurs de cuisine envahissaient la cour d'un immeuble, etc.

Bonjour Andy, Merci de votre réponse très détaillée. Je viens de recevoir un mail du président de mon syndic que a reçu plusieurs courriels du syndic concernant un dégât des eaux dans la salle de bain d'un résident. Comment peut-on savoir si le coût des réparations sera à la charge de la copropriété ou si c'est à la charge du résident. Pour celui-ci, c'est le problème de la copropriété. Il à transféré le devis à la copropriété. Qu'en pensez-vous ? Merci de votre réponse. Très cordialement. CHRISTINE

Bonjour Christine, Dans chaque appartement, vous avez des tuyaux qui appartiennent à la copropriété et d'autres au copropriétaire. Vous avez ainsi des colonnes d'arrivée d'eau ainsi que des colonnes pour les égouts. Pour l'eau froide, la partie privative commence après le compteur et pour les écoulements, tous les tuyaux d'un appartement qui sont branchés sur la colonne sont privatifs, la colonne étant une partie commune. Ainsi, en cas de fuite sur la partie privative, les travaux sont à la charge du copropriétaire, sinon pour tout ce qui concerne les parties communes, les travaux sont à la charge de la copropriété. Il faut donc aller vérifier l'origine de la fuite pour savoir à qui incombe le coût des travaux. Bien cordialement. Andy