Plus value sur cession de parts en nue propriété

Bonjour, Oui, la vente d'un bien démembré est soumise aux mêmes règles que pour la vente d'un bien en pleine propriété. Il est normal que la valeur de la nue-propriété soit aujourd'hui supérieure à celle, d'il y a 10 ans et cela pour deux raisons : - le prix de l'immobilier a doublé. - vos parents ont maintenant 10 ans de plus, la valeur de l'usufruit a ainsi baissé et celle de la nue-propriété a augmenté. Exemple : valeur de la pleine propriété il y a 10 ans : 100 âge de vos parents voici 10 ans : 65 ans valeur de l'usufruit : 100 x 40 % = 40 valeur de la nue-propriété : 100 x 60 % = 60 En 2012, l'appartement vaut 200 âge de vos parents : 75 ans valeur de l'usufruit : 200 x 30 % = 60 Valeur de la nue-propriété : 200 x 70 % = 140 La valeur de la nue-propriété a ainsi été multipliée par 2,33 Restant à votre disposition. Bien cordialement. Andy

Merci beaucoup Andy pour votre réponse détaillée. Si je comprends bien la seule manière d'éviter cet impôt sur la plus-value c'est de réemployer la somme à l'achat d'une résidence principale dans un laps de temps défini. Voyez-vous une autre manière d'y échapper?

Merci de votre réponse. Oui effectivement, vous pouvez être exonéré de l'imposition en cas de première vente de résidence secondaire ou locative, pour financer votre résidence principale mais sous réserve que vous n'avez pas été propriétaire d'une résidence principale depuis 4 ans ( de mémoire ). Je ne vois pas d'autre possibilité pour échapper à l'impôt sauf bien-sûr si vous déménagiez dans cet l'appartement qui deviendrait votre résidence principale mais il faudra alors y rester quelques années. Sinon, si vous envisagez une cession rapide, attendez de préférence 2013 car un abattement supplémentaire de 20 % pour durée de détention devrait être adopté dans le cadre de la loi de finances pour 2013. Ainsi, sur la plus-value taxable, il devrait être appliqué un abattement supplémentaire de 20 % pour le calcul de l'impôt au taux de 19 %. Cet abattement ne devrait pas être appliqué pour le calcul de la CSG / CRDS au taux de 15,5 %. Bien cordialement. Andy

Voici un exemple récent de calcul d'impôt sur la plus-value : http://experts-univers.com/plus-value-sur-vente-d-maison.html

Encore merci pour votre temps et votre célérité. Bien cordialment

Bonjour. Citation : "" Je ne vois pas d'autre possibilité pour échapper à l'impôt sauf bien-sûr si vous déménagiez dans cet l'appartement qui deviendrait votre résidence principale mais il faudra alors y rester quelques années. "" Rappelons que : ° L'opération projetée n'est, civilement ni fiscalement, pas une vente mais une opération de partage (licitation faisant cesser l'indivision quant-à la nue-propriété, intervenant entre membres originaires de l'indivision); et donc une opération déclarative, et non translative. ° L'usufruit (droit de jouir personnellement du bien ou d'en tirer profit) a été réservé en totalité par les parents; qui détiennent ainsi le monopole de l'usage du bien. Le déménagement du nu-propriétaire dans l'appartement pour l'occuper (jouissance abusive par rapport à la situation juridique instaurée par la donation) pourrait amener le fisc à reconsidérer la réserve d'usufruit, comme un abus de droit; quoique ce risque soit estompé par le délai supérieur à dix ans (prescription certes, mais évènements interruptifs?). En tout cas, l'usage d'un bien par un nu-propriétaire est une situation de "porte-à-faux", en fraude des droits de l'usufruitier, susceptible d'éveiller de légitimes suspicions fiscales (l'usufruitier n'a pas le droit de jouir du bien). Je ne pense même pas qu'un "commodat" (bail à usage) régulariserait l'orthodoxie de la situation. Bien à vous. __________________________________________________________________ Nous tenons à ce que, après avoir bénéficié d'une consultation, les demandeurs tiennent leur consultant informé des suites qui auront été données à leur dossier. Nous vous remercions également, de préciser la région ou le lieu de votre résidence. (Voir les termes techniques ou juridiques que vous ne comprendriez pas, par la barre de recherche; en mentionnant « code civil » ou « droit civil ».)

@ JUNOTA Bonsoir JUNOTA, Je conviens que suite à une succession, le partage avec soulte ne donne pas lieu à l'imposition de la plus-value quand l'indivision provient d'une donation partage. Faut-il considérer dans le cas ci-dessus que nous sommes déjà dans le cadre d'une succession alors que les parents détiennent encore l'usufruit du bien indivis ? Comme vous le savez, si l'appartement était vendu aujourd'hui, les usufruitiers comme les nus-propriétaires auraient à payer l'impôt sur la plus-value, sauf pour les usufruitiers si l'appartement constitue leur résidence principale. Pouvez-vous donc confirmer que l'opération envisagée ne sera pas soumise à l'imposition sur la plus-value ? Dans ce cas, il ne serait plus nécessaire de déménager dans l'appartement pour celle-ci devienne la résidence principale. J'avais émis cette possibilité mais je n'avais pas précisé qu'il aurait fallu payer un loyer aux usufruitiers, cela me paraissait évident. Bien cordialement. Andy

Merci à vous deux Andy et Junota pour vos lumieres si utiles. J'attends en effet avec impatience la réponse de Junota à votre question Andy car si c'est bien le cas il n'y aurait en effet plus de souci à se faire quant à une imposition sur la plus-value. Si vous pouviez Junota m'indiquer d'ailleurs sur quel texte je peux m'appuyer, je pourrais ainsi m'en prévaloir au cas où le fisc tenterait quand-même quelque chose. Bien cordialement