Donation terrain à un neveu

Après donation-partage en 2004, je suis nu-propriétaire d'une parcelle dont l'usufruit reste à ma mère. Les terrains répartis entre mon frère et moi, étaient classés à l'époque en NA (future urbanisation) au POS; le PLU révisé en 2006 a modifié le zonage : mon terrain est AUc (constructible sous conditions), mais celui de mon frère est devenu A (Agricole). Son fils voudrait construire une maison, mais il n'a plus de terrain constructible … Je voudrais permettre cette construction sur 1000m2, avec l'accord de ma mère. Etant dans une zone touristique, le terrain à construire a pris de la valeur et nous recherchons la solution la moins coûteuse : Donation ou vente à mon neveu ? Echange de parcelles en nue-propriété entre mon frère et moi ou donation de la nue-propriété à mon frère, qui ferait alors une avance sur partage à son fils ? Dans tous les cas quelle valeur de terrains faut-il prendre en compte et avec quels frais ? Je peux donner ou vendre ma nue-propriété avec l'accord de ma mère mais mon neveu peut-il construire si elle garde l'usufruit ? ou bien doit-elle aussi lui faire une donation ? Merci d'avance pour votre aide.