VENTE D UNE MAISON EN DONATION

Bonsoir, En fait ce sont vos parents et vous-même qui vendront la maison. Chacun de vos parents vous a probablement donné la moitié de la maison tout en gardant l'usufruit. Ainsi chaque parent recevra la valeur de l'usufruit sur la moitié de la maison. A cet effet, je vous communique la table de l'usufruit : 10% de la pleine propriété quand l'usufruitier est âgé de 91 ans ou plus, 20% quand il est âgé de 81 à 90 ans, 30% quand il est âgé de 71 à 80 ans, 40% quand il est âgé de 61 à 70 ans, 50% quand il est âgé de 51 à 60 ans, 60% quand il est âgé de 41 à 50 ans, 70% quand il est âgé de 31 à 40 ans, 80% quand il est âgé de 21 à 30 ans, et 90% en deçà. Il ne vous reste donc plus qu'à faire le calcul du montant qui reviendra à chaque parent ainsi qu'à vous-même. Et, il ne faut pas oublier l'imposition sur la plus-value ainsi réalisée par vous-même comme par vos parents. Restant à votre disposition. Bien cordialement. Andy

Complément à ci-dessus : Voici une question similaire posée sur un autre site et à laquelle, j'ai répondu. Bonne lecture.Andy bjour, je viens de vendre mon appartement avec accord de mes parents, dont je suis nu propriétaire depuis 2001. Mes parents mon fait donation de cet appartement qu’ils ont acheté en 1991 et on l’usufrui du bien. Le prix d’achat est de 30500euros frais de notaire compris.le prix de vente est de 92000 euros.Cet appartement est ma résidence principale a titre gratuit, j’ai 40 ans et me sers de la vente pour racheter un bien pour residence principale. Mes parents ont 60 et 61 ans pour mon pere. Doit on payer de la plus valu ou pas et combien, merci.Peut on etre exonéré de cette plus value. Merci e votre aide. David…. Répondre Andy 91 24 août 2012 21:03 Bonsoir David, Vous venez de signer un compromis de vente pour votre appartement et souhaitez savoir si le notaire vous retiendra l’impôt sur la plus-value lors de la signature de l’acte authentique. Dans la réalité vous et vos parents vendent simultanément la nue propriété ainsi que l’usufruit de l’appartement. Lors de la vente, le notaire répartira le produit de la vente comme suit : - vos parents recevront la valeur de l’usufruit. Deux méthodes permettent de la calculer, la méthode fiscale (art.669 du code civil)ou la valeur économique. Sur la base de la méthode fiscale, la valeur de l’usufruit est de 40% pour votre père et de 50% pour votre mère soit une moyenne de 45%. Vos parents recevront ainsi 45% du prix de vente, soit 41400 Euros. Calcul du montant de la plus-value : - prix d’acquisition : 30500 Euros x 45% = 13725 Euros - prix de vente : 41400 Euros Plus-value………..: 27675 Euros Il faut maintenant ajuster ce montant en : - ajoutant un forfait travaux de 15% au prix d’acquisition. - en diminuant le prix de vente de différents frais liés à la vente (diagnostics, …) - en appliquant un abattement sur la plus-value pour durée de détention. Pour pourrez ensuite calculer le montant de l’impôt sur la plus-value en utilisant le simulateur. Le taux applicable est de 34,5% - lors de la vente, vous recevrez la valeur de la nue-propriété, soit : 92000 Euros x 55% = 50600 Euros Comme l’appartement constituait votre résidence principale, vous êtes exonéré de l’impôt sur la plus- value. Bien-sûr, ce montant ne vous suffira probablement pas pour acheter votre résidence principale. Vous avez donc la possibilité de n’acheter que la nue -propriété et vos parents pourraient acquérir l’usufruit. Restant à votre disposition Bien cordialement. Andy Répondre david 27 août 2012 17:45 Merci Andy pour votre réponse. Pour l’achat de mon appartement mes parents me font dont de l’usufruit(du montant de la vente)que je devrai déclarer aux impots. Le notaire m a signalé que la PV serai de 8500 euros. Je ne sais pas si les frais de diag ou les frais de 15% travaux sont pris en compte, je ne suis pas un spécialiste…. Je trouvais regrétable que suite à la donation payante, et l’évolution de la règlementation, le notaire conseil de la donation n’a pas informé mes parents de ces frais pour nous importants. Meme si je crois que fiscalement ce procédé est favorable pour la succession, et protège le patrimoine de mes parents, une donation totale aurait permis d’économiser 8500 euros. Merci bcoup pour votre réponse. David…. Répondre Andy 91 27 août 2012 22:39 Bonsoir David, Merci de votre réponse. Effectivement, le notaire aurait dû attirer votre attention sur ce problème de l’impôt sur la plus-value. Vos parents ont souhaité garder l’usufruit de l’appartement mais c’est vous-même qui en avez bénéficié en y habitant gratuitement. Il aurait donc été plus simple que vos parents renoncent à l’usufruit et vous en fassent donation en signant un nouvel acte chez le notaire. D’ailleurs, vos parents vont maintenant vous donner le montant de la vente de l’usufruit après retenue de l’impôt sur la plus-value. Il est dommage de devoir payer un impôt alors que vous auriez pu l’éviter ! Pour ce qui concerne la prise en compte des frais pour gros travaux, voici un extrait du code général des impôts : Les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration sont retenues : - soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel ; - soit forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition à la condition que le contribuable cède l’immeuble plus de cinq ans après son acquisition (CGI, art. 150 VB-II ) Il faut donc demander à votre notaire s’il a bien pris en compte le forfait de 15 % pour travaux. Bien cordialement. Andy