Charges copropriété

C'est une sorte de coup fourré du syndic qui n'a pas dû oser présenter ses nouveaux tarifs au CS le contrat du syndic est--il joint à la convocation ? si vous votez pour son renouvellement, vous devrez vraisemblablement le faire en même temps pour ses tarifs vous pourrez alors négocier, c'est toujours possible et éventuellement ne pas renouveler son contrat 2 cas : 1) le contrat prend fin en même temps que l'AG un copropriétaire volontaire devra être immédiatement élu en tant que syndic provisoire ce dernier convoquera une nouvelle AG pour élire un syndic professionnel présenté dans les règles (plusieurs syndics peuvent être présentés) 2) le contrat prend fin plus tard l'actuel syndic devra réunir cette nouvelle AG même présentation des remplaçants

Bonsoir, canounet Merci pour ta réponse,je te transmet quelques précisions. Le syndic à été élu le 01/07/2011 Echéance du mandat :le 30/06/2014(document joint pour l'AG carnet d'entretien de la copropriété ou la figure la durée de son contrat+l'adresse des différentes sociétés qui interviennes dans la copropriété. Dans la convocation est joint un projet de résolution,au paragraphe 5 quitus au syndic(vote à la majorité de l'article 24)l'assemblée générale,après en avoir débattu donne quitus au syndic pour l'exercice arrêté au 31/12/2012 Pour le CS quel position doit on prendre sur l'augmentation des charges de (23€ par propriétaires) à AG qui n'étaient pas prévues lors de la préparation de celle ci (son contrat nous à été remis après AG de 01/07/2011) PS .AG et le 29 Avril 2013 Merci de me répondre Tes renseignements sont précieux pour nous

Je ne suis pas hyper spécialiste en copro mais je peux vous dire ce qui se passe pour la mienne : - l'augmentation ne peut pas intervenir en cours de contrat, les honoraires du syndic et les frais hors contrat sont négociés chaque année lors de son renouvellement par le CS avant l'AG et éventuellement au cours de l'AG normalement, pour vous, il ne peut y avoir d'augmentation non négociées ou votées ou alors c'est qu'elles sont prévues dans le contrat qu'a dû signer le président de séance de la dernière AG ou le président du CS - nous avons choisi un renouvellement annuel (à demander par la CS et à voter en AG pour vous seulement en 2014) qui permet de remettre le syndic en cause chaque année et "le tient" un peu plus - remarque quant aux sociétés dont on vous donne l'adresse : si ce sont des sociétés de nettoyage par exemple, c'est à l'AG de choisir sur proposition (avec montant du contrat et cahier des charges) de plusieurs par le syndic si ce sont des travaux de réparation - non urgents - le syndic doit les faire voter en AG pour les petits travaux, il doit consulter le CS au-dessus d'une certaine somme votée en AG (1000 ou 2000€ par exemple) pour des travaux plus importants, il doit présenter 3 devis je crois qu'il y a sur le site un intervenant qui est + au courant que moi mais je ne me souviens plus qui je tâche de le contacter (sans promesse de réussite)

Bonsoir, Je suis moi-même dans plusieurs CS, je connais donc bien le fonctionnement des copropriété. Je n'arrive pas à comprendre ce que vous voulez dire par augmentation des charges de 23 Euros par copropriétaire. A moins que les lots soient identiques, il n'est pas possible que chaque copropriétaire ait une augmentation identique, les charges étant réparties sur la base des millièmes de copropriété. Lors de la réunion du CS avec le syndic, vous avez analysé les différentes résolutions à mettre à l'ordre du jour de l'AGO. Quant aux honoraires du syndic, ils sont actualisés à chaque anniversaire selon les modalités précisées dans son contrat. Il est donc normal que le syndic propose une augmentation et il n'en avait pas à référer au CS. Normalement, lors de l'AGO de 2012, vous avez confirmé par un vote le budget 2012 mais avez également voté celui de 2013. Vous conviendrez qu'il n'était pas possible de connaître dès 2012, l'augmentation des honoraires à compter du 1er juillet 2013. Pour pouvoir vous éclairer, dites-moi, sur quel document figure cette augmentation de 23 Euros. A bientôt. Andy

Ah oui, je n'avais pas pensé au /1000 ! ..........................

@ Canounet Je ne comprends vraiment pas d'où sort ce 23 Euros. Depuis le 1er janvier 2013, le syndic a normalement fait des appels de fonds sur la base d'un budget 2013 voté lors de l'AGO 2012. Maintenant, si le budget 2013 a été sous-estimé ou sur-estimé, il faut voter un rectificatif en 2013. En fait, le syndic fait le budget 2013 à partir des dépenses réelles au 31 décembre 2012. C'est peut-être cette actualisation du budget 2013 qui entraine cette augmentation de 23 Euros par trimestre ? Et, il ne faut pas oublier qu'il ne s'agit que de provisions dont la régularisation aura lieu en 2014 après le vote des dépenses 2013. Nous en saurons bientôt un peu plus. Bien cordialement. Andy

Bah ! j'ai répondu à côté j'ai cru que c'était une augmentation des honoraires et c'était les charges !

Non, vous n'avez pas répondu à coté ! Bien souvent, les questions ne sont pas assez précises et il faut alors partir sur des hypothèses. Le poste du syndic dans le budget a peut-être bel et bien augmenté de manière à entrainer une augmentation des charges de 23 Euros par trimestre ? Il est donc souhaitable que Minico nous dise un peu plus. Bonne journée Andy

Bonjour, à Canouet et Andy91 Je me suis peut être mal exprimé dans les précédents contacts,je reprends le projet de résolution joint à ma convocation pour AG du 29 AVRIL 2013 Approbation du budget prévisionnels de l'exercice 2013 F3 = 542 € > F4 = 672 € > F5 = 698 € > F6 = 827 >>> Par trimestres approuvé en 2012 à AG Approbation du budjet prévisionnel de l'exercice de l'exercice 2014 F3 = 561€ > F4 = 695 € > F5 = 721 € > F6 = 855 € >>>Par trimestre Lors de notre réunion de préparation Budget prevision en cours = 430.748 € Budget prevision à voter pour 2014 = 445.936 € se budjet sera présenté à l'AG pour vote à la majorité des copropriétaires présents ou représentés Ma question quel position adopter,alors que notre trésorier et de 22.170,89 € plus 53.324€ de retard de charges non payées Je pense être un peu plus clair dans mon exposé Merci de me répondre

Après vote sur le prévisionnel, il sera prévu un appel de fonds pour le provisionner quant à la trésorerie (pour les 22 170), ce n'est pas global, il peut y avoir différentes lignes de budget, charges, provisions travaux, etc. pour ce qui est des retards de paiement, cela paraît important il faudra demander au syndic ce qu'il compte faire ou ce qu'il a déjà fait (commandement de payer, etc.)

Bonsoir, Merci pour ce complément d'informations. Lors de l'AGO en 2012, vous avez voté un budget pour l'année 2013. Il était important de voter un budget 2013 dès 2012, de manière à permettre au syndic de faire des appels de fonds trimestriels sur cette base avant la tenue de l'AGO 2013.Comme ce budget avait été établi au '' pif '', il faut maintenant le confirmer ou le réviser.Une régularisation sera faite en 2014, soit, vous aurez trop payé en 2013 et le syndic créditera votre compte de la différence, soit vous aurez un complément à payer. Quant à votre budget 2014, il est tout à fait normal que le syndic l'établisse à partir du budget 2013, augmenté en moyenne de 3,5 %. Ce n'est qu'un budget et non des dépenses et si vous payez de trop en 2014, votre compte sera crédité de la différence en 2015. En résumé, il ne faut pas retenir ce que vous payez chaque trimestre mais le montant réel annuel que vous divisez ensuite par 4. J'ai connu une copropriété où les charges trimestrielles augmentaient très peu, mais le rappel annuel des charges correspondait à un trimestre, ainsi nous devions payer 5 trimestres. Maintenant, pour ce qui concerne les impayés dont la liste est jointe à la convocation de l'AGO. Ils concernent les impayés au 31 12 2012, depuis cette date, certains copropriétaires ont peut-être régularisé leur situation. Dans le cadre de la gestion de la copropriété, le syndic doit procéder à des recouvrements par voie judiciaire si nécessaire. Restant à votre disposition. Bien cordialement. Andy

Bonsoir, > Canounet et Andy 91 > Des personnes qui ont de l'expériences dans se domaine (les comptes du syndic) > Merci à vous deux pour des réponses bien détaillées > Bien cordialement > Minico

Bonsoir, Canouet,et,andy 91 > J'ai deux questions à vous poser ,vu vos compétences en copropriété > 1) Le concierge à été convoqué au bureau du syndic,pour manque de suivi dans ses taches dans la résidence (travail) > Le CS peut il assisté à l'entrevue,ou il peut être informer du contenu de l'entretien par écrit > 2) Le concierge ne suit pas le programme des taches de travail définies par le syndic dans la résidence > qui doit le contrôler,le CS ou le syndic >>>>>> Merci de me répondre----------- >minico

Bonsoir, Si le concierge a été convoqué au bureau du syndic, c'est qu'il a un problème qui lui a été signalé par des copropriétaires ou par le président du CS. En général, il s'agit d'un rappel à l'ordre mais le syndic peut lui donner un avertissement.Et il arrive que le concierge n'apprécie pas l'avertissement et demande des dommages et intérêts à la copropriété par voie judiciaire. Un exemple, je citerai un concierge qui allait un peu trop souvent au bistrot pendant ses heures de travail.Cela c'est terminé après quelques années de procédures, le concierge est parti avec un gros chèque et le syndic n'a jamais accepté de communiquer le montant aux copropriétaires. Le CS ne peut assister à la réunion avec le syndic mais vous pouvez lui demander de vous faire part du contenu de l'entretien. Le syndic est mal placé pour vérifier si le concierge fait son travail, il appartient donc au CS et aux copropriétaires de le contrôler et d'informer le syndic si le concierge ne fait pas toutes ses tâches. Il ne faut pas oublier que le gestionnaire du syndic doit gérer de nombreuses copropriétés. A Paris un gestionnaire junior gère quelques dizaines de copropriétés alors qu'un senior gère entre 60 et 80 copropriétés, le gestionnaire ne peut donc pas être derrière chaque concierge. Ce soir, je vous donnerai un complément d'infos pour votre prochaine AGO. Bien cordialement. Andy

Bonsoir, Vous avez été surpris par l'augmentation des charges dans le budget pour l'année 2014. Pour connaître le détail de ces augmentations, il faut regarder un tableau qui a été joint à la convocation de l'AGO. Il s'agit du compte de gestion pour opérations courantes de l'exercice clos réalisé (N) du 01/01/2012 au 31/12/2012 et budget prévisionnel de l'exercice (N+2) du 01/01/2014 au 31/12/2014. Première colonne : Exercice précédent approuvé N-1 Il s'agit des dépenses réelles au titre de l'année 2011. Seconde colonne :Exercice clos budget voté N Il s'agit du budget 2012. Troisième colonne : Exercice clos réalisé, à approuver, N Il s'agit des dépenses réelles au titre de l'année 2012. Quatrième colonne : Budget prévisionnel en cours, voté. N+1 Il s'agit du budget 2013 voté en 2012. Cinquième colonne : Budget prévisionnel à voter pour 2014, N+2 Pour comprendre l'augmentation du budget 2014 par rapport à celui de 2013, il faut donc comparer, ligne par ligne, les deux dernières colonnes. A votre disposition. Andy

Bonsoir, Andy91, Merci de vos réponse,à mes questions > je vois que vous êtes des pros du CS > ce qui n'est pas le cas chez nous (copropriété de 160 appartements,6 au CS en 2011 il ne reste plus que 2 actifs en se moment) Cordialement >>>> minico

Bonjour, Caounet et Andy 91. je reviens vers vous,suite à vos compétences dans la gestion d'une copropriété. Ma question est,notre concierge à un contrat avec des unités de valeur.Je vaudrais connaître le temps d'une unité de valeur.Si quelqu'un peu me renseigner. Merci de votre réponse. minico

Bonjour Minico, Une unité de valeur est exprimée pour une tâche à effectuer par la concierge et non pour le temps mis à la réaliser. Il peut y avoir des unités de valeur pour une astreinte. Par contre, j'ai constaté que si des tâches sont supprimées, le salaire de la concierge ne baisse pas. Bien cordialement. Andy

Bonjour,Andy 91. Notre copropriété comprend 6 bâtiments cela fait 160 appartements,notre concierge est chargé de gérer les poubelles,et tri sélectif,de même les sortir le jeudi,pour le passage du camion vendredi matin ensuite les nettoyés et ranger dans les caves. Son nombre U.V au contrat de travail = 4000 uv.Donc si j'ai bien compris votre réponse,il n'a pas un temps bien défini. (exemple il peut très bien mettre toute la journée du jeudi pour sortir les poubelles) Merci de me renseigner,car un contrat de travail avec des unités de valeur,est assez difficile à mettre en place. cordialement minico

Bonjour Minico, Pour répondre à votre question, voici deux liens : http://legifrance.gouv.fr/affichIDCC.do;jsessionid=D953AD2D827D99E802A33C43C313B160.tpdjo03v_2?idArticle=KALIARTI000005796880&idSectionTA=KALISCTA000005702065&cidTexte=KALITEXT000005656775&idConvention=KALICONT000005635953&dateTexte=29990101 http://www.informationsrapidesdelacopropriete.fr/focus-archives/2212-nd-585-paie-des-gardiens-et-concierges-rigueur-exigee?showall=1 Je vous souhaite bonne lecture. Bien cordialement. Andy