Montant de la plus value lors de la vente d'un bien immobilier

Bonjour, Lors du décès de votre mari, vous avez dû choisir entre l'une des options suivantes : - avoir l'usufruit de l'héritage de votre mari. - avoir 1/4 en pleine propriété - avoir 1/4 en pleine propriété et les 3/4 en usufruit. Comme la valeur de l'usufruit dépend de votre âge au moment de la vente, pourriez-vous me préciser votre âge. Je pourrai ainsi calculer le partage du montant de la vente. Si vous me répondez dans l'après-midi, je ferai le calcul dans la soirée. Bien cordialement. Andy

Et, il faut également préciser l'option choisie. ...............................

J’attends avec impatience les précisions demandées à la questionneuse pour admirer les beaux calculs de Andy

Merci pour votre réponse, j'avais 60ans et 7mois1/2 lors du déces de mon époux , d'autre part j'ai opté pour l'usufruit lors de la succession avec une donation partage à mes enfants signée en décembre 2011

Bonsoir, Lors du décès de votre mari au mois de mai 2011, la maison a été démembrée comme suit : - vous aviez l'usufruit sur la part de votre mari soit : 185000 /2 x 50 % = 46250 Euros et vos enfants, la nue-propriété pour également 46250 Euros. Comme vous n'aviez pas encore 61ans révolus, la valeur de l'usufruit était de 50% et celle de la nue propriété également de 50%. - vous aviez également la pleine propriété sur la moitié de la maison soit 92500 Euros.En décembre 2011, vous avez fait une donation partage à vos 3 enfants. Pour poursuivre mon analyse, pourriez-vous m'apporter les précisions suivantes : - avez-vous gardé l'usufruit sur la donation partage ou non ? sachant que vous aviez déjà l'usufruit sur l'autre moitié de la maison qui appartenait à votre mari.En clair, avez-vous aujourd'hui l'usufruit sur la totalité de la maison ou uniquement sur la moitié ? - montant de la donation partage ? - la maison est-elle actuellement votre résidence principale. - le prix d'acquisition de 154706 Euros comprend-il les frais de notaire. Merci de m'apporter ces précisions. Andy

Merci de me répondre aussi vite , voici les informations correspondantes dans l'acte de donation partage de décembre 2011, il est préciser:charge imposee par le donateur:"....le donateur se réserve l'usufruit de tous les biens objer des présentes, qu'ils dépendent de la succession de son conjoint prédécédé ou lui appartiennent en propre" donc si je comprends bien ,je suis usufruitiere en totalité .est ce exacte? La maison n'est pas ma résidence pincipale le montant total des biens donnes est de 176100 Euros, (sur la maison est de 55500 Euros) le prix d'achat réel de ce bien est de 144826 Euros j'espère vous donné tous les bons renseignements

Bonjour, Merci pour ces infos. Je vais faire un copier coller de ma réponse précédente et poursuivre mon analyse. Lors du décès de votre mari au mois de mai 2011, la maison a été démembrée comme suit : - vous aviez l'usufruit sur la part de votre mari soit : 185000 /2 x 50 % = 46250 Euros et vos enfants, la nue-propriété pour également 46250 Euros. Comme vous n'aviez pas encore 61ans révolus, la valeur de l'usufruit était de 50% et celle de la nue propriété également de 50%. - vous aviez également la pleine propriété sur la moitié de la maison soit 92500 Euros.En décembre 2011, vous avez fait une donation partage à vos 3 enfants en conservant l'usufruit, vous avez donc l'usufruit sur toute la maison. Comme vous aviez plus de 61 ans au moment de la donation partage, la valeur de l'usufruit est passée à 40 %. Ainsi, la nue-propriété donnée à vos enfants, s'élève à : 92500 x 60 % = 55500 Euros. Et vous, vous avez conservé l'usufruit qui s'élève à : 92500 x 40 % = 37000 Euros. En vendant la maison à 250000 Euros, le partage sera le suivant : Vous : 250000 x 40 % = 100000 Euros Vos enfants : 250000 x 60 % = 150000 Euros Calcul de la plus-value : pour la nue-propriété: Vos enfants ont acquis la nue-propriété en deux fois, lors du décès de votre mari et suite à la donation partage. Le prix d'acquisition fiscal de la nue-propriété s'élève donc à : 46250 + 55500 = 101750 Euros Il faut y ajouter la quote-part de frais de notaire lors de la succession et de la donation partage. Comme la possession de la nue-propriété est inférieure à 5 ans, vous ne pourrez bénéficier d'aucun abattement pour durée de détention ni du forfait de 15 % pour travaux. Par contre, les frais de diagnostics et éventuellement d'agence, pourront être déduits du prix de vente. Montant de la plus-value : 150000 - 101750 = 48250 Euros Impôt sur la plus-value et prélèvements sociaux : 48250 x 34,5 % = 16646 Euros Mais si vous vendez avant le 31août 2014, vos enfants bénéficieront d'une remise de 25 %, le montant retenu sur la vente s'élèvera alors à 12485 Euros. Dans cette hypothèse, chacun de vos 3 enfants recevra : ( 150000 - 12485 ) / 3 = 45838 Euros Maintenant, pour ce qui concerne la vente de l'usufruit. Il se décompose en 2 montants : 46250 Euros sur l'héritage de votre mari 37000 Euros sur votre donation partage. Le prix fiscal de l'acquisition s'élève donc à 83250 Euros Calcul de la plus-value : 100000 - 83250 = 16750 Euros Impôt sur la plus-value et prélèvements sociaux : 16750 x 34,5 % = 5779 Euros Et si vous vendez avant fin août 2014 : 4334 Euros C'est à dire que vous recevrez : 100000 - 4334 = 95666 Euros Remarques : - les montants ci-dessus ne tiennent pas compte des frais de notaire qui vont augmenter le prix d'acquisition. - je n'ai pas pris en compte le prix d'acquisition de la maison sachant que les prix fiscaux figurent dans l'acte de succession et dans la donation partage. - et comme la durée de détention de la nue-propriété et de l'usufruit, est inférieure à 5 ans, je n'ai pas appliqué d'abattement pour durée de détention. Vous avez donc une idée des retenues qui seront appliquées par le notaire sur le prix de vente, demandez lui confirmation. Bien cordialement. Andy

@Canounet J'ai passé deux heures pour répondre à cette question, pas de retour ni de remerciement, à l'avenir, je ne ferai plus de calculs ! Cela est vraiment très décourageant ! Bien cordialement. Andy

Je vous avais répondu dans l'immédiat, mais je vous prie de m'excuser car j'ai des problèmes de connexion et je ne savais pas si le message était passé .voici donc le contenu de ce que je vous disais, je vous remercie énormément pour tout ce que vous avez fait et du temps passé pour me répondre, c'est très agréable d'avoir une personne qui réponde aussi vite à vos interrogations merci mille et mille fois vous êtes super. je suis entrain de voir avec mes enfants quelle stratégie adopter. je vous tiens au courant de nos réflexions mais cela prendra pas mal de temps car nous sommes éloignés les uns des autres merci encore et veuillez m'excuser pour ce contre temps cordialement

Merci de votre réponse mais cela m'arrive bien souvent pour des calculs d'impôt sur la plus-value ou de non imposition si le montant de la vente est inférieur ou égal à 15000 Euros. En tout cas, je reste à votre disposition, mais n'oubliez pas la date du 31 août 2014 qui est la date limite pour bénéficier d'une remise de 25 % sur les droits à verser. Bien cordialement. Andy

Merci de tout coeur pour vos explications , je viens d'avoir un de mes enfants en ligne qui s'interroge sur le fait de mettre cette propriété en résidence principale ou de laisser comme ça .D'autre part cet enfant est considéré comme handicapé avec un taux à 80% est ce que cela change les choses dans le calcul? Merci mille fois pour tout cordialement

Bonsoir, La maison est actuellement démembrée et appartient à tous les membres de la famille, à vous même ainsi qu'à vos enfants. Pour bénéficier de l'exonération de la plus-value au titre de la résidence principale, il faudrait que toute la famille domicilie sa résidence principale dans cette maison et cela pendant au moins une voire plusieurs années. Mais, si l'un des enfants s'y installe pendant un certain temps, c'est uniquement cet enfant qui bénéficiera de cette exonération mais cela ne vous permettra pas de vendre la maison dans l'immédiat et donc de bénéficier de la remise de 25 % pour toute vente avant le 31 août 2014. Le fait que l'enfant soit handicapé ne change rien au calcul. Bien cordialement. Andy

Merci pour vos explications c'est beaucoup plus clair pour moi bonne soirée cordialement