Pas d'acte d eservitude de passage

Nous avons signé un compromis de vente pour une maison avec terrain. L'emprise de la constuction n'est pas conforme à celle de la parcelle de terrain. Par erreur, les premiers propriétaires ont clôturé plus de 300 mètres carrés de plus que sa parcelle. Donc une partie se retrouve chez le voisin.De plus, il existe une servitude de passage de 200 mètres environ, non notariée qui se trouve sur le même parcelle de ce même voisin. Selon les dires des propriétaires vendeurs, cette servitude existe avant même que le voisin ai racheté les parcelles incluants la zone de servitude. Lors de la signature du compromis de vente, les vendeurs nous a remis le projet de servidude fait par le voisin. mais celui-ci ne délivrerait ce document final que s'ils acceptent de payer les frais d'avocat qu'il a débourser lors d'une procédure de justice avec les autres voisins et de payer les 300m2 de terrains occupés à un prix du marché actuel (35euros/m2), alors que la clôture existe depuis les années 1980...et qu'il ne se sont pas rendus compte de cet erreur quand ils ont tout acheté en 1990. Quels risques nous acheteurs prenons nous s'il n'y a pas d'acte notarié de la servitude de passage en bon et due forme (servitude non acté qui exixte depuis plus de 30 ans!) et si le voisins refuse la régularisation foncières des 300 mètres carrées empiétant sur sa parcelles depuis plus de 30 ans?