Travaux infiltrations balcon-responsabilité syndic

Bonjour Christine, Ah, les copropriétés vous donnent bien des soucis !.....j'en sais quelque chose ! Le syndic a l'obligation de mettre à l'ordre du jour d'une AG, les projets de résolution qui lui sont soumis par les copropriétaires. En cas de fuite au niveau d'un balcon, il incombe à la copropriété de faire les travaux d'étanchéité et cela assez rapidement afin d'éviter des dégâts chez un copropriétaire. Mais votre cas est différent, le balcon ayant été rajouté sans autorisation de la copropriété et peut-être sans permis de construire.Normalement, il aurait fallu procéder à un vote en AG, suivi d'une modification de l'esquisse d'étage du règlement de copropriété, le tout aux frais du demandeur.Les millièmes ou tantièmes auraient alors augmenté pour le copropriétaire concerné.Et, comme cela n'a pas été fait, il ne paye pas de charges pour son balcon. Normalement, le syndic aurait dû exiger la démolition du balcon ou demander la régularisation comme indiqué ci-dessus. Si ces infiltrations sont causées par la construction du balcon non autorisé, il appartient au copropriétaire concerné de procéder aux travaux d'étanchéité et cela à ses frais car je suppose n'y aurait pas eu de problème d'infiltration s'il n'y avait pas eu de balcon. Restant à votre disposition. Bien cordialement. Andy

Bonjour Andy, quelle joie de vous lire à nouveau. Pensez vous que je devrais demander au syndic de mettre à l'ordre du jour la régularisation de ce balcon par le copropriétaire mais j'ai bien peur qu'il me dise que c'est trop tard puisque les convocations ont déjà été transmises aux copropriétaires. Grand merci pour votre réponse. Cordialement. Christine

Bonsoir Christine, Non, vous ne pouvez plus rien ajouter à l'ordre du jour de l'AGO. Par contre, vous pouvez demander au syndic de convoquer une AGE à la suite de l'AGO, pour demander la régularisation à faire pour le balcon. En effet, pour une urgence le délai de convocation est réduit, cela est donc possible à la condition que le syndic envoie la convocation de toute urgence. Bien cordialement. Andy

Andy, j'ai une autre question, Je compte vendre cet appartement situé dans le 78. N'étant plus sur place, mais dans le sud ouest, j'envisage de confier ce travail à un mandataire. Qu'en pensez-vous, j'hésitais avec une agence immobilière bien que la commission soit plus élevée. Y-a-t-il une période dans l'année plus propice à la vente ? Merci de votre aide. Cordialement. Christine

Complément à ci-dessus : Les syndics de copropriété peuvent désormais envoyer certains documents par courriel : convocation aux AG, procès-verbaux ( décret n° 2015-1325 du 21.10.2015 )

Nos deux derniers mails se sont croisées. Vous souhaitez donc vous libérer des soucis dans cette copropriété ! Je n'ai jamais confié de vente à un mandataire, il m'est arrivé de confier des ventes à des agences mais j'ai souvent vendu par moi-même et cela même en province. J'ai noté qu'il y avait beaucoup de déménagements avant la rentrée scolaire de septembre, ce qui implique que les compromis soient signés quelques mois plus tôt. Si cet appartement a été votre résidence principale, vous avez une année après votre déménagement, pour la vendre en bénéficiant de l'exonération fiscale sur la plus-value.Je reste à votre disposition pour vous apporter tout éclaircissement sur le problème de la fiscalité qui sera applicable au moment de la vente. Bonne soirée Andy

Bonjour Andy, Effectivement, j'ai envie de me libérer des soucis de cette copropriété mais je dois reconnaître que je suis un peu indécise. 2 options se présentent à moi : - soit je garde cet appartement et je le loue sachant que la demande est là, que la taxe foncière est peu élevée 230 € cette année, car la ville a beaucoup de sièges sociaux et d'entreprises, que les charges sont très raisonnables (pas d'espaces vert, pas d'ascenseur) que c'est un immeuble 1930 avec des travaux en perspective, et que mes impôts augmenteraient avec cette location supplémentaire, - Soit je le vends sachant que devrai réinvestir cet argent, peut être en achetant un bien dans le sud ouest où je réside, mais d'autres problèmes surgiront : taxes plus élevées que dans les Yvelines, même problématique pour les impôts avec toujours la même "inconnue" : fiabilité du locataire. cet appartement n'est pas ma résidence principale. Je l'ai acheté le 30 mars 2012. J'aimerais juste récupérer l'argent qu'il m'a coûté y compris les frais de notaire et je ne pense faire aucune plus-value. Quelle fiscalité s'applique à ce genre de bien ? J'avais mis cet appartement sur "le bon coin" en septembre et je n'ai eu que 2 visites sur 15 jours alors que le prix était raisonnable en comparaison avec le même genre de bien dans la même ville. Voilà où j'en suis. Merci pour votre avis éclairé qui m'aidera dans ma décision. Cordialement. Christine

Bonsoir Christine, Vous avez deux options, vendre ou louer. Vendre un appartement ancien n'est pas chose facile de nos jours.Il y a actuellement à Paris 1,5 acheteur pour 1 vendeur ce qui explique que les délais pour la vente sont plus longs qu'il y a quelques années.En raison de la pénurie de logements, les ventes se font en quelques mois malgré les travaux qu'il faudra réaliser pour se mettre aux normes énergétiques. Je ne sais pas si le marché de l'ancien est dynamique dans votre ville dans le 78, à vérifier. Vous avez mis une annonce dans le Bon Coin et vous n'avez eu que deux visites. Alors, soit la demande d'un produit comme le vôtre est faible, soit le prix n'est pas celui du marché local. Je vous souhaite de vendre au prix demandé, mais si vous deviez baisser le prix en dessous de votre prix de revient, accepteriez-vous ? Si votre réponse est négative, il faudra louer l'appartement. Mais avant de prendre cette décision, il faut faire estimer votre appartement par des agences. En louant l'appartement, vous conserverez les soucis avec la copropriété et vous aurez un locataire lointain....et des soucis. Personnellement, j'ai vendu des biens dans le 68, pour en racheter à Paris. Pour éventuellement décider de vendre dans le 78 et de racheter un autre bien dans le Sud-Ouest, il ne faudrait pas vendre à perte. Et, si vous réalisez une plus-value, elle sera taxée au taux de 34,5 %. Alors à bientôt pour poursuivre cette discussion. Bien cordialement. Andy

Bonjour Andy, J'ai fait expertiser mon appartement par le mandataire et le prix que j'ai mis sur le "bon coin" correspondait à cette expertise en sachant que je ne suis pas fermée à la négociation. Vous avez raison, j'ai envie de ne plus avoir les soucis de cette copropriété, par conséquent, je dois me préparer à perdre éventuellement de l'argent. Merci de votre clairvoyance. Cordialement. Christine

Bonsoir Christine, Je pense qu'il aurait fallu faire expertiser votre appartement par deux ou trois professionnels. En 2008, j'ai fait expertiser un appartement face à la mer en Normandie par Laforet immobilier, je l'ai vendu en 2011 ( par moi-même ) avec une baisse de plus de 20 % par rapport à l'expertise. Avec une expertise surévaluée, on perd beaucoup de temps, il faudrait donc connaître le prix du marché, un notaire de la ville pourrait peut-être vérifier l'évaluation faite par le mandataire. Bonne soirée. Bien cordialement. Andy

Effectivement. Je remonte sur PARIS en janvier, je voulais confier au mandataire le soin de s'occuper de mon appartement au plus tôt mais je crois qu'il vaut mieux que je suive vos conseils. Bonne soirée. Cordialement. Christine.

Bonjour Andy, l'Assemblée générale du syndic a eu lieu hier. Je n'ai pas pu être présente puisque dans le sud ouest. Le vote a eu lieu concernant les réparations relatives aux infiltrations dues au balcon construit sans autorisation. La personne a qui j'avais donné mon pouvoir et qui avait mobilisé les copropriétaires pour les avertir de la non conformité du balcon, m'a prévenu que les gens avaient finalement voté oui aux réparations à leur frais mais en demandant un autre devis, moins élevé que celui qui était présenté. En effet, le syndic a intimidé les copropriétaires présents en leur disant que le commerce allait attaquer en justice les copropriétaires si ces travaux n'étaient pas réalisés. Les 2 personnes concernées directement par les travaux : le propriétaire du commerce et le propriétaire de l'appartement où est situé le balcon, n'étaient pas présents. Que pensez-vous de cette intimidation ? En effet, s'il y a un procès à faire par les locataires du commerce, c'est plutôt vers leur propriétaire que vers les copropriétaires ? Et la réaction du syndic qui n'a pas demandé au propriétaire de régulariser leur situation (géomètre, notaire etc). Je leur ai envoyé le matin même toujours les mêmes questions auxquelles ils n'ont pas répondu. Le syndic n'est-il pas juridiquement responsable des éléments qu'il présente ? Je voulais envoyer une lettre recommandée avec AR pour leur dire ce que je pensais de tout cela mais est-ce bien utile ? Un des propriétaires d'un commerce également en rez-de-chaussée de l'immeuble a argumenté dans le sens du syndic pour "défendre" le propriétaire du balcon car je suis persuadée que lui-même a construit un local non déclaré. Le conseil syndical devra t-il donner son accord si un devis moins élevé est présenté et peut-on encore refuser ces réparations ? D'autre part, comme je suis décidée à présent à vendre mon appartement, devrais-je plutôt abandonner et payer? Merci de vos précieux conseils. Très cordialement. Christine

Bonjour Christine, Pour pouvoir vous répondre, j'ai dû masquer une partie de mon écran pour ne pas voir la pub car avec la pub qui clignote sans arrêt, impossible de me concentrer.La pub est certes nécessaire pour le fonctionnement de ce site mais il faut également des internautes pour répondre aux questions et nous sommes de moins en moins nombreux à le faire ! Maintenant pour ce qui concerne votre AG. Votre syndic n'agit pas comme un professionnel, il ne faudrait donc pas renouveler son mandat. Si la personne à qui vous aviez donné votre pouvoir, a voté non, vous pouvez saisir le TGI. Vous pouvez également assigner le propriétaire du balcon devant le TGI afin qu'il régularise sa situation. Vous pouvez aussi écrire aux services fiscaux afin de vérifier si le balcon a été déclaré. Enfin, vous pouvez vérifier auprès de la mairie, si un permis de construire a été accordé pour le balcon. Si le balcon n'a pas été déclaré, le propriétaire devra soit l'arracher soit régulariser sa situation et là, le syndic devrait faire régulariser la situation au niveau de la copropriété. Le syndic doit donc obtenir un ou plusieurs autres devis pour les travaux, il appartiendra alors au conseil syndical de faire le choix.Ce point sera normalement précisé dans le compte-rendu de l'AG. Alors, faut-il payer ou non ? si votre quote-part n'est pas très élevée, il vaut mieux payer......en attendant de vendre votre appartement........et pour que la situation du balcon soit un jour régularisée au niveau de la copropriété, il faudrait contacter la mairie et les services fiscaux. Bonne fêtes Bien cordialement. Andy

Bonsoir Andy, Concernant la pub que vous avez sur votre écran, je pense que vous devriez télécharger adblock plus, c'est ce que j'ai fait et je n'ai aucune pub qui défile lors de la consultation de ce site. Grand merci de m'avoir consacré du temps et de faire des réponses aussi claires et abouties, cela m'aide beaucoup. Je vous souhaite d'excellentes fêtes de fin d'année. Très cordialement. Christine

Bonsoir Christine, Merci pour votre conseil pour Adblock plus que j'ai moi-même téléchargé depuis plus d'un mois, j'étais tranquille mais la pub est revenue ! Je l'ai d'ailleurs en ce moment alors que je ne l'avais pas tout à l'heure en répondant à une autre question ! bizarre ! Pour revenir au problème du balcon. Si un jour le copropriétaire souhaite vendre son appartement, il y aura à mon avis un problème au niveau de la vente sachant que le balcon n'existe pas officiellement ! Il est donc dans l'intérêt de ce copropriétaire que sa situation soit régularisée. Encore, excellentes fêtes de fin d'année. Très cordialement. Andy

Bonjour, le temps passe, et les problèmes demeurent. Au rez-de-chaussée de l'immeuble où se trouve mon appartement, partie arrière, des modifications par rajouts ont été construits. J'ai transmis un courrier au Maire de la ville pour savoir si ces constructions étaient légales. L'Adjoint au maire, aux travaux, m'a répondu qu'il n'avait pas de dossier d'autorisation d'urbanisme dans ses archives. Si je me suis posée la question des ces autorisations, c'est parce que les infiltrations étaient liées à ces constructions. Par conséquent, quelles démarches puis-je entreprendre, (je fais partie du Conseil syndical de la copropriété), pour essayer de régler ce problème. Le Maire, maintenant qu'il a connaissance des ces constructions sans autorisation est-il tenu d'avertir les propriétaires ou peut-il laisser la situation en l'état car il m'a semblé qu'il était plutôt ennuyé des mes questions. 2 propriétaires qui ont effectués ces rajouts faisaient partie d'un syndic bénévole à l'époque et se sont "arrangés" entre eux. Merci de votre réponse. Cordialement. Christine

Bonsoir Christine, Ah, que de problèmes avec les copropriétés ! Il se trouve que je suis dans une copropriété où un copropriétaire a dû démolir une loggia agrandie sans autorisation, c'était le mois dernier ! Pour ce qui concerne votre copropriété, je vais relire nos échanges et vous donner mon analyse au cours du prochain week-end. Bien cordialement. Andy

Bonsoir Andy, vraiment très heureuse de vous retrouver. Votre expertise est essentiel. J'ai vu sur internet qu'il y avait une prescription de 3 ans, qu'est-ce que cela veut dire ? La mairie, dans son courrier, m'a précisé qu'elle avait effectué des recherches aux archives municipales et qu'elle n'avait pas retrouvé de dossier de construction de mon immeuble ! De plus, elle précise également, qu'outre les modifications, le commerce du rez-de-chaussée n'a pas de dossier d'autorisation d'urbanisme. Grand merci de votre aide. Cordialement. Christine

Bonjour, je viens de recevoir un courriel de mon syndic qui m'informe que l'assurance de notre copropriété augmente de 20 % en raison du taux de sinistralité de notre immeuble. le syndic m'écrit que les assurances du commerce qui avait subi un dégât des eaux suite à la construction du balcon et l'assurance de notre copropriété ont décidé que cette dernière paierait les réparations (9000 €). Il se trouve que là où le dégât des eaux s'est produit, (les toilettes) cette construction n'a pas été validée par la mairie. Le syndic a contacté un courtier qui a recherché d'autres assurance qui refuse d'assurer l'immeuble. Que pouvons nous faire ? Merci de votre réponse. Cordialement. C

Bonjour Andy, nous venons d'avoir notre assemblée générale. Comme je vous l'avais dit précédemment, des ajouts ont été construits sans autorisation au rez-de-chaussée de la copropriété. Je suis allée à la marie qui m'a fournit une lettre et des plans qui me confirmait qu'aucune autorisation n'avait été accordée. J'ai envoyé un courriel au syndic pour l'avertir ainsi qu'aux membres du conseil syndical dont l'un est la personne qui est à l'origine de la construction. Lors de l'AG, cette question a été inscrite dans les questions diverses. Ces extensions seraient en cours de régularisation auprès du service de l'urbanisme, c'est écrit sur le PV de l'AG mais on ne site pas le nom des 2 personnes mais l'enseigne des commerces. Qu'en pensez-vous ? Merci de votre réponse. Cordialement. Christine