VENTE APPARTEMENT APPARTENANT A MA MERE

Bonsoir Mme la Marquise, Merci pour votre fidélité sur ce site. Pour pouvoir répondre à votre question, il faudrait que vous nous répondiez à ces deux questions : - au décès de votre père, votre mère a-t-elle choisi d'avoir l'usufruit ? - quel est l'âge de votre mère sachant que la valeur de l'usufruit dépend de l'âge du bénéficiaire ? A bientôt. Andy

Ma mère a choisi l'usufruit effectivement et elle est maintenant âgée de 93 ans

Bonjour, J'ai oublié de vous poser la question si l'appartement appartenait à vos deux parents ou seulement à votre père. Hypothèse 1 : l'appartement avait été acquis par vos deux parents Si vous le vendez, le partage du montant de la vente sera le suivant : - votre mère aura la moitié ainsi que l'usufruit sur l'autre moitié. A 93 ans, la valeur de l'usufruit est de 10 %. 50 % + ( 50 x 10 % ) = 55 % - vous, vous aurez la valeur de la nue-propriété sur la moitié héritée de votre père : 50 % x 90 % = 45 % Hypothèse 2 : l'appartement appartenait à votre père A son décès, vous avez hérité de la nue propriété et votre mère de l'usufruit. Part de votre mère : 10 % Votre part : 90 % Imposition de la plus-value : Part de votre mère :elle sera exonérée de l'impôt sur la plus-value si l'appartement constitue sa résidence principale. Si votre mère est partie en maison de retraite, vous avez deux ans pour vendre l'appartement et bénéficier de l'exonération de l'impôt sur la plus-value. Votre part : vous avez actuellement la nue propriété qui sera soumise à l'imposition sur la plus-value, le notaire déduira l'impôt du montant de votre part sur la vente de l'appartement. Si vous souhaitez connaître le montant de l'impôt qui vous sera retenu par le notaire, donnez-moi les renseignements suivants : - origine de la propriété : vos deux parents ou votre père seul. - valeur de l'appartement au décès de votre père ainsi que la répartition entre vous et votre mère ( nue-propriété et usufruit ) Vous trouverez ces renseignements dans l'acte de succession de votre père. - montant de la vente. A bientôt. Andy

Je reviens vers vous : Vous avez indiqué dans votre question que votre père était décédé en 186, faut-il comprendre 1986 ? Si oui, vous serez exonérée de l'impôt sur la plus value, les prélèvements sociaux seront par contre dû.

Bonjour, merci pour ces details, mes parents étaient tous les deux propriétaires de l'appartement qu'ils ont acheté en 1978 et en 1986 quand mon père est décédé ma mère a eu l'usufruit mais j'ai obtenu 25 pour cent en nue propriété ..mes parents étaient mariés sous le regime communaute. la valeur de l'appart' en 1986 était en FRF 350 000 ce qui ferait 60 000 euros actuels et la vente sera grosso modo de 200'000.. (montant demandé aux acheteurs)

Bonsoir, Pour le calcul de la plus-value, je vais partir sur une durée de détention de la nue-propriété de 27 années.La durée qui sera prise en compte par le notaire est le nombre d'années glissantes et entières entre la date de décès de votre père et la date de la signature de l'acte authentique de vente de l'appartement. Le prix d'acquisition de la nue propriété est : 350 000 FRF / 6,55957 x 25 % = 13 339 Euros Il faut ajouter à ce montant les frais de notaire correspondants à la condition que les ayez payés vous-même et non votre mère ainsi qu'un forfait travaux de 15 % et cela même si vous n'en avez pas fait. Mais, si la copropriété a fait de gros travaux autres que des travaux d'entretien, vous pouvez les déduire à la place des 15 %. Comme, je n'ai pas tous les éléments, je ne prends en compte que les 15 % cités ci-dessus, le prix d'acquisition s'élève ainsi à : 13 339 Euros + 15 % = 15 340 Euros Prix de vente : 200 000 x 50 % x 90 % = 90 000 Euros Plus-value : 90 000 - 15 340 = 74 660 Euros Comme la durée de détention de la nue-propriété est supérieure à 22 années, vous êtes exonérée de l'impôt sur la plus-value. Par contre, vous serez soumise aux prélèvements sociaux de 15,5 % sur le montant de la plus-value taxable. Pour obtenir l'assiette de la plus-value taxable, il faut enlever un abattement pour durée de détention.Cet abattement est de 1,65 % par an de la 6ème à la 21ème année, de 1,6 % pour la 22ème année puis de 9% par an jusqu'à la 27ème année soit un abattement de 73 %. Prélèvements sociaux : (74 660 - 73%) x 15,5 % = 3 125 Euros Et, si la vente est faite au plus-tard le 31 août 2014, vous bénéficiez d'un abattement supplémentaire de 25 %, le notaire ne vous prélèvera alors plus que 2 344 Euros. Ce montant doit être ajusté en fonction du prix de vente réel, du nombre exact d'années glissantes de détention de la nue-propriété . Si vous avez des questions sur le calcul ci-dessus, n'hésitez pas. Dès que j'aurai un moment, je vous répondrai pour les droits de succession futurs. Bien cordialement. Andy

C'est parfaitement clair et je vous remercie pour tous ces details.. merci d'avance pour les droits de succession..j'apprécie votre collaboration et les explications fournies. cordialement marquise26

Bonsoir, Je reviens vers vous pour les droits de succession. Lors du décès de votre père en 1986, vous avez hérité de la nue propriété de son héritage. L'héritage comprenait entre autres la moitié de l'appartement ainsi que la moitié des avoirs bancaires de vos parents. L'usufruit sur les biens de votre père s'éteindra au décès de votre mère sauf pour l'appartement car il sera vendu du vivant de votre mère. Pour l'héritage de votre père, vous n'aurez plus à payer de droits de succession. Quand votre mère quittera ce monde, le notaire fera l'inventaire de ses biens propres et de ses avoirs bancaires. Vous serez alors soumise aux frais de succession après un abattement de 100 000 Euros. Les tranches après l'abattement des 100 000 Euros sont les suivantes. jusqu'à 8 072 Euros : 5 % de 8 073 à 12 109 Euros : 10 % de 12 110 à 15 932 Euros : 15 % de 15 933 à 552 324 Euros : 20 % de 552 325 Euros à 902 838 Euros : 30 % Il faudra également payer les frais de notaire. A noter que le notaire majore l'actif de la succession de 5% pour les meubles.Si vous pensez qu'ils valent moins, fournissez lui un estimatif de manière à ne pas augmenter inutilement l'actif de la succession et donc des droits de succession. Par ailleurs, il ne faudra pas prendre en compte la valeur des meubles hérités de votre père en 1986 et dont l'usufruit sera alors éteint. Restant à votre disposition. Bien cordialement. Andy

Rebonjour, je reviens vers vous pour le calcul..l'appartement est en cours de vente. le compromis a été signé en janvier 2014 et la signature finale fin avril. l'appartement a été vendu 138 000 euros net vendeur. en conséquence de ce qui précède quel sera le montant que je pourrai percevoir, en sachant que ce n'était plus la résidence principale de maman car elle avait loué cet appartement. maintenant autre qauestion et non des moindres, ma mère peut elle placer à son âge (93 ans) la somme qu'elle va percevoir de cette vente, sur son assurance vie, contractée en 1991 et dont je suis la bénéficiaire. merci pour vos renseignements.