Donation d'un bien immobilier a mes deux enfants

Bonjour Je pense que c'est possible de faire une donation d'un terrain sans le partager ( en indivision) , mais je ne pense pas que ce soit une bonne solution. En effet, les donations suivent le régime de des succession; le code civil précise que nul n'est obligé de rester en indivision. Si un de vos enfants veut avoir la valeur en argent, ( ou est forcé par ses créanciers ) , le terrain et la maison seront vendus en totalité. Une meilleures solution consiste à créer une SCI ( société civile immobilière ) avec des parts (ex 45% à chaque enfants et 10% pour vous ) Ainsi , en cas de vente des parts d'un des enfants, la famille garde la majorité pour gérer le bien. Pour le permis, il faudrait en demander le transfert au bénéfice de la SCI lorsqu'elle sera constituée si la maison n'est pas déjà construite ( à une époque, les SCI avaient obligation de faire déposer les permis par un architecte ) .