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NOUVEAU PROPRIETAIRE- NOUVEAU LOYER

Question de orangeade le 20/03/2012 à 17h10
Dernière réponse le 01/06/2018 à 16h37
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Bonjour, Je souhaite acquérir une maison de 100 m2 actuellement occupée par la petite fille de l'ancienne proprétaire (maintenant décédée) moyennant un loyer fictif de 250 € consenti pour un bail de trois ans qui vient à échéance le 2 novembre 2013; Le notaire estime que le loyer de cette maison est au minimum de 400 € en l'état avant tout travaux. Si j'achète au 1° juin 2012cette maison pourrais-je porter le loyer à 400 € dès le mois de juin ? Dans l'attente d'une réponse je vous assure de ma considération distinguée.
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9 réponses pour « 
NOUVEAU PROPRIETAIRE- NOUVEAU LOYER
 »
Réponse de frantzdijoux
Le 20/03/2012 à 17h26
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Quand vous dites loyer fictif, est-ce que vous voulez dire qu'il n'y a pas de contrat de bail ?????
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Réponse de canounet
Le 20/03/2012 à 17h31
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Vous êtes obligé d'assumer le bail de l'ancien propriétaire, qu'il soit écrit ou pas non écrit, il est réputé l'être et suit les mêmes règles le fait que le loyer ait éventuellement été fictif ne vous regarde pas l'estimation du notaire est aléatoire et doit être prouvée vous pouvez présenter à votre locataire des loyers de logement similaires (même surface même ancienneté, même prestations, etc.) situés dans le secteur ceci 6 mois avant l'anniversaire du bail et dans les formes prévues par la loi consultez le site officiel suivant : http://vosdroits.service-public.fr/F1312.xhtml
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Réponse de orangeade
Le 20/03/2012 à 17h38
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Je dirais plutot que le loyer avait été volontairement sous-évalué ( une sorte de cadeau fait à sa petite fille par sa grand-mère)
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Réponse de canounet
Le 20/03/2012 à 17h57
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Certes, mais avouez que c'est un peu normal de grand-mère à petite-fille si vous suivez la réglementation, vous pourrez peut-être obtenir une réévaluation
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Réponse de Andy 91
Le 20/03/2012 à 21h16
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Bonsoir, Voici ci-dessous un copier coller d'une réponse que j'ai faite le 16 01 2012, elle reprend en partie la réponse de Canounet. En dehors de l'indexation annuelle, le propriétaire ne peut augmenter le loyer qu'au moment du renouvellement du bail. S'il estime le loyer sous-évalué, le propriétaire peut ainsi proposer une augmentation au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier. D'après la jurisprudence, la date de réception de la lettre recommandée est celle portée sur l'accusé de réception. Si le locataire la refuse ou ne va pas la chercher au bureau de poste, le délai de six mois risque donc d'être dépassé. Le propriétaire a donc intérêt à prendre une marge de précaution en terme de date d'envoi ou à utiliser les services d'un huissier. La proposition doit mentionner le montant du nouveau loyer, la liste des logements du voisinage dont le loyer est pris en référence (adresse exacte, état d'équipement, etc), ainsi que la reproduction intégrale de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur doit fournir au moins trois « loyers de référence » (six dans les communes dépassant un million d'habitants) pris dans le même groupe d'immeuble ou dans des immeubles comparables à proximité. Les deux tiers de ces références doivent concerner des logements pour lesquels il n'y a pas eu de changement de locataire depuis au moins trois ans. Ces références doivent comporter : le nom de la rue et la dizaine de numéros de l'immeuble, l'étage du logement, la qualité et l'âge de l'immeuble, la surface, le nombre de pièces et l'équipement du logement. Le locataire a deux mois pour accepter ou refuser. En cas de refus ou de non-réponse au terme de ce délai, le bailleur doit saisir la Commission départementale de conciliation. Celle-ci convoquera alors les deux parties (qui peuvent se faire éventuellement se faire assister par la personne de leur choix) et tentera de parvenir à un accord. Elle rend ensuite un avis (de conciliation ou de non-conciliation) dans les deux mois qui suivent sa saisine. La Commission, qui comprend des représentants des locataires et des propriétaires, siège à la préfecture. Le propriétaire doit lui adresser sa demande par lettre recommandée avec AR et joindre l'ensemble des pièces justificatives du dossier. Si le désaccord persiste, le propriétaire saisit alors le tribunal d'instance (du lieu de situation de l'immeuble), qui fixera le nouveau loyer en tenant éventuellement compte de l'avis de la Commission. Attention : la saisine du tribunal doit impérativement intervenir avant la fin du bail. Précision importante : la hausse du loyer n'intervient pas en une seule fois mais est étalée dans le temps. Quand la hausse est inférieure à 10%, elle est étalée sur la durée du nouveau bail. Exemple : le propriétaire obtient une augmentation de 9%. Si le nouveau bail est de trois ans, la hausse sera de 3% par an pendant trois ans. Si le nouveau bail est de six ans, la hausse sera de 1,5% par an pendant six ans. Quand la hausse est supérieure à 10%, elle est appliquée d'un sixième par an, quelle que soit la durée du nouveau bail ( 3 ans ou 6 ans ) Exemple : le propriétaire obtient une augmentation de 12%. La hausse sera de 2% par an pendant six ans. Naturellement, la révision annuelle en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) s'applique chaque année au loyer augmenté. Fin de l'article. Ce qui précède ne s'applique pas aux baux soumis à la loi de septembre 1948 dont les loyers sont très bas et dont l'augmentation annuelle est fixée par l'état. Enfin, comme vous envisagez d'acquérir une maison louée, vous serez en mesure de négocier une importante décote sur le prix de vente. Pour calculer la rentabilité de ce bien, vous trouverez sur la plate forme de conseils '' le blog patrimoine '' un simulateur qui vous calculera automatiquement le taux de rentabilité. Bien cordialement.
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Réponse de orangeade
Le 20/03/2012 à 21h43
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Merci Andy pour votre réponse très précise. Cette maison située en campagne est effectivement louée et le bail se termine en nov 2013 aussi permettez-moi de vous demander quel peut être le pourcentage moyen de décote négociable sur le prix de vente. Avec mes remerciements, Et Cordialement.
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Réponse de Andy 91
Le 20/03/2012 à 22h27
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Bonsoir à nouveau, La maison louée présente une décote car seul un investisseur peut être intéressé par ce bien. Or, un investisseur demande une rentabilité d'environ 6 % avant impôt. Actuellement le loyer annuel s'élève à 3000 Euros Il faut y retirer les impôts fonciers ainsi que les travaux d'entretien, soit au minimum 500 Euros Il reste donc 2500 Euros. Pour une rentabilité de 6 %, le prix de la maison ne devrait pas dépasser : 2500/6x100 = 41667 Euros Avec un loyer de 400 Euros vous auriez : loyer annuel: 4800 Euros loyer net avant impôts : 4800 - 500 = 4300 Euros prix de la maison : 4300/6x100=71667 Euros C'est ainsi que résonnent les investisseurs. Le loyer actuel qui est sous-estimé fausse le calcul, mais il faudra attendre des années pour avoir un loyer '' au prix du marché '' Il faudrait trouver un prix intermédiaire entre les deux prix de vente. Il y a par ailleurs une incertitude quant à la réaction de la locataire, le jour où elle recevra votre proposition d'augmentation. Compte tenu de ce qui précède, la décote devrait être d'au-moins 20 % par rapport au prix du marché. Restant à votre disposition. Bien cordialement. Andy
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Réponse de Andy 91
Le 20/03/2012 à 22h38
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Complément à ci-dessus : voici le lien pour accéder à un simulateur pour estimer le prix de la maison en fonction de la rentabilité souhaitée : http://www.leblogpatrimoine.com/strategie/quels-placements-investissements-en-cas-dinflation.html#comment-2384
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Réponse anonyme
Le 01/06/2018 à 16h37
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Bonjour, la locataire est en fin de bail, j'achète le studio meublé , elle désire rester puis-je augmenter le loyer sous évalué. merci de votre réponse
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