De combien augmenter un vieux bail commercial?

Bonjour, venant d'acheter une maison avec un locataire ayant un bail commercial sans clauses spéciales qui arrive a terme (9 ans) en fin d'année, de combien peut on augmenter le loyer? sachant que ce locataire est dans les lieux depuis plus de 30ans et payant un loyer ridiculement bas : 350 euros pour une maison de 90 M² comprenant le commerce et l'habitation. De plus ce locataire me demande d'entreprendre des travaux de rénovation: électricité non conforme et double vitrage fenêtres de la maison . quels sont mes droits? Suis je tenu de faire les travaux? Pour indication dans cette même rue pour un commerce et habitation équivalent le loyer moyen est de 900 euros.