Soucis bail 3,6,9

Bonjour, je suis actuellement en création d'entreprise et je souhaite louer un local, le propriétaire veut me faire un 3,6,9 sous certaines conditions : -travaux à ma charge (électricité,plomberie sanitaire,sérrurerie,revêtement des murs et peinture) tout ça à été détruit par l'ancien locataire -indexation du loyer tous les ans (+5.5%) (il dit que c'est l'indice INSEE) -close qui dit que je ne pourrai en aucun cas vendre le fond de commerce J'ai vu un conseillé juridique qui me dit que les travaux sont à sa charge. Je voudrais savoir si il a le droit de vouloir augmenter son loyer tous les ans et à ce taux là? Merci de me conseiller car j'ai peur de me faire roulé. Cordialement, C. M.