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Annuler la moitié d'une servitude perpétuelle et mutuelle ?

Question de camry le 28/06/2011 à 00h53
Dernière réponse le 26/03/2013 à 14h20
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Bonjour, Une servitude de passage perpétuelle et mutuelle existe sur la moitié de mon terrain et la moitié du terrain du voisin. La servitude mesure 10 pieds de large, 5 pieds sur notre terrain et 5 pieds sur le leur, et ce, tout le long de nos terrains respectifs. Peut-il annuler mon droit de passage sur son 5 pieds prétextant que nous ne nous en sommes pas servis depuis les 10 dernières années même si c'est une servitude mutuelle? Et lui continuerait de passer sur noter 5 pieds? Finallement, la question est : est-ce qu'une partie de la servitude mutuelle peut être annulée? et pas l'autre? Cette servitude fait partie d'un acte notarié en 1924. Est-ce qu'il y a déjà eu un procès à cet effet sur lequel je pourrais baser une partie de ma défense? Merci de votre réponse.
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7 réponses pour « 
Annuler la moitié d'une servitude perpétuelle et mutuelle ?
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Réponse de canounet
Le 28/06/2011 à 18h47
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Avant de détailler ma réponse, merci de me donner une précision : pourquoi vous n'avez pas utilisé cette servitude ? - parce qu'elle est devenue inutile (vous avez un autre chemin de passage) - vous ne résidez pas dans cette maison - elle donne accès à un terrain où vous ne vous rendez jamais - autre
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Réponse anonyme
Le 29/06/2011 à 05h08
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En fait, cette servitude a été crée en 1924 pour que les propriétaires des deux résidences respectives aillent stationner en arrière comme les gens le faisaient autrefois. Lorsque nous sommes arrivés, une haie de cèdre avait été plantée par l'ancien propriétaire sur notre terrain coupant ainsi l'accès arrière de la servitude pour aller stationner. Il aurait fait ça pour avoir de l'intimité et je crois que la voisine de l'époque abusait de son droit et il voulait avoir la paix. Apparemment, avant de planter la haie, il l'utilisait pour aller porter son bateau à l'arrière. J'ai passé à quelque reprises dans la servitude dans les 10 dernières années et plus entre autre pour alle chez ma voisine ''surveiller sa maison'' et nourrir son chat en son absence. Aussi, pour aller voir nos arbres,... Mais je ne m'en servais pas pour aller stationner en arrière. Nous avons une entrée d'auto en avant sur notre terrain mais qui ne se rend pas en arrière. Nous avons crée un écran d'intimité de la rue à l'arrière de la maison comme la plupart des gesn font. Maintenant, nous avons fait une ouverture en arrière, nous poserons une cloture et une porte de l'autre coté de la haie mais toujours sur notre terrain longeant la servitude pour que l'accès soit clair et qu'on puisse l'utiliser plus facilement. Le voisin prétend que nous ne l'avons pas utilisé parcequ'on allait pas stationner en arrière et qu'il n'y avait pas d'ouvertude claire quand lui a acheté. Il a aussi téléphonné les anciens voisins qui disent ne pas m'avoir vu passer sur la servitude et que je ne m'en servais pas. C'est sûr car je passais quand ils n'étaient pas là. Mais en dehors de ce fait, je me pose une toute autre question : Ce que je me demande c'est si je peux penser qu'à cause de l'accord RECIPROQUE qui est écrit dans l'acte notarié,mon voisin ne peux éteindre sa partie de terrain comprise dans la sevitude sans annuler la mienne : Je vous cite ce que dit entre autre l'acte notarié : ....un passage mesurant 10 pieds de largeur (5 pieds sur chacun des terrains), avec droit pour chacune des parties aux présentes de maintenir et d'avoir le droit de vue et d'ouverture sur ce passage en faveur de leur terrain respectif et qu'elle disent établir et maintenir à PERPETUITE une servitude de passage et droit de vue sur cette partie de leur terrain respectif ci-après décrit. Les parties aux présentes ont par les présentes constitué une servitude perpétuelle et réciproque de passage à pied et en voiture, avec droit de vue et ....Les servitudes présentement établies sont constituées pour l'avantage commun et réciproque des parties aux présentes et de leur propriété respectives. Pour le moment, je sais que le 5 pieds que je possède ne peut être prescrit car il est ma propriété. Je peux donc passer dessus, et mon voisin n'y peut rien. Mais peut-il prétendre éteindre son 5 pieds en ma faveur malgré l'importance qu'accorde la réciprocité et la perpétuité de mainenir un droit de passage dans l'acte notarié? Merci de votre réponse.
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Réponse de canounet
Le 29/06/2011 à 10h46
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Vous avez votre réponse dans l'acte notarié qui reprend les lois concernant les servitudes : elle est inaliénable et votre voisin n'y peut rien même si cela le gêne comme tout propriétaire d'un fond servant étant grevé de cette sorte de plus, même si la servitude n'a pas été utilisée (seulement depuis 10 ans pour vous), il n'y a pas de prescription, même trentenaire comme pour une plantation d'arbres trop proches par exemple donc si votre voisin ne veut pas entendre raison et vous crée des ennuis, adressez-lui une lettre RAR rappelant les termes de la loi s'il ne veut pas, dans un 2è temps vous pouvez faire intervenir le conciliateur départemental et en dernier ressort, déposer plainte, il sera même condamné aux dépens
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Réponse anonyme
Le 29/06/2011 à 22h53
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Merci infiniment de votre réponse. Avant toute chose, est-ce que vous vous basez sur les lois au Québec? J'aurais aimé avoir comme preuve d'exemple un procès qui aurait eu lieu qui démontre que même si dans le cas ou je n'aurais pas passé dans les 10 dernières années sur son 5 pieds de terrain, il ne peut rendre cette partie de servitude éteinte. Comment pourrais-je trouver une telle décision de juge dans une situation semblable qui créerait ainsi un précédent pour moi? Je pourrais aussi le montrer au voisin. Pour ce qui est de lui faire comprendre la situation, je, ainsi que mon avocat lui avons envoyé 3 lettres en tout lui disant de cesser de stationner, d'enlever l'empiètement sur notre terrain (un autre problème), de cesser son intimidation,... Mais que voulez-vous dire par concilicateur dépertemental ou déposer plainte? Ou ça? Je suis dans la province de Québec...(je ne sais pas non c'est quoi une lettre RAR même si mon avocat lui a indiqué clairement dans une lettre la limite de ses droits) Merci encore
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Réponse anonyme
Le 01/09/2012 à 18h57
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Bonjour jai acquis en 2002 . en 1954 le proprietaire de mon terrain voulais se rendre au lacs il a rencontrer un resident qui lui a donner un droit personnel et lui a pris un droit perpetuel donc aujourdhui le nouveau proprietaire sur le bors de eau me dit quil a le droit de passer sur mon terrain a cause que c perpetuel et que moi je ne peu pas passé chez lui . le droit de passage es encore en vigeur moi je veut passer .... a mon avis il doit y avoir une jurisprdence ds ce cas cest vraiment inegale ,, une servitude de passage personnel contre un perpetuel ,, Pierre Pilon Merci
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Réponse de canounet
Le 01/09/2012 à 21h40
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Les servitudes sont très complexes, je ne sais quoi vous dire je vous suggère toutefois de vous rapprochez de la MAISON DE JUSTICE ET DE DROIT (voir coordonnées en mairie) : accessible gratuitement à tous sans rendez-vous, elle assure une justice de proximité au service des citoyens et propose une aide confidentielle en matière d’informations et de conseils sur les droits et obligations de chacun des médiateurs et des conciliateurs de justice y sont présents pour régler des différents de nature civile (litiges en matière de consommation, voisinage, logement...). le conciliateur départemental vous convoquera toutes les deux pour vous expliquer il n'a pas de pouvoir de décision mais son autorité et sa connaissance des lois pourra permettre d'éclaircir les choses et éventuellement de vous mettre d'accord
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Réponse de Jean30
Le 26/03/2013 à 14h20
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Art 678 du Code Civil. 6. Servitude de passage. Les dispositions des art. 678 et 679 ne sont pas applicables au cas où le fonds sur lequel s'exerce la vue est déjà grevé au profit du fonds qui en bénéficie d'une servitude de passage. Civ. 3e, 14 mars 1973: Bull. civ. III, no 208. Jugé qu'il en est de même si la bande de terrain sur laquelle donnent les fenêtres est un passage privé ouvert au public. TGI Dijon , 12 avr. 1967: JCP 1967. II. 15087, note J. P. Contra: Civ. 1re, 28 déc. 1962: Bull. civ. I, no 570. L'exception au principe de l'interdiction des vues ne joue pas lorsque la servitude de passage existe au profit d'un fonds autre que celui qui bénéficie de la vue. Civ. 3e, 23 févr. 2005: Bull. civ. III, no 44; R., p. 293; D. 2005. IR. 799; JCP 2005. I. 181, no 13, obs. Périnet-Marquet; AJDI 2005. 507, obs. Prigent. 7. Copropriété et indivision. Les règles du code civil relatives aux servitudes légales de vue ne s'appliquent que si les terrains et les bâtiments appartiennent de façon privative à des propriétaires différents et ne jouent pas dans les rapports entre copropriétaires d'un ensemble immobilier. Civ. 3e, 2 déc. 1980: JCP N 1981. II. 266, note Stemmer 10 janv. 1984: D. 1985. 335, note Aubert; JCP N 1984. II. 238, note Stemmer; RTD civ. 1985. 741, obs. Giverdon et Salvage-Gerest 19 juill. 1995: Bull. civ. III, no 201; RTD civ. 1998. 145, obs. Zenati. Une partie peut avoir toutes ouvertures dans un mur donnant, non sur l'héritage privatif de son voisin, mais sur une parcelle indivise entre eux. Civ. 3e, 24 oct. 1990: Bull. civ. III, no 207; RTD civ. 1992. 798, obs. Zenati. C. RENONCIATION À LA SERVITUDE DE VUE. 8. Une servitude de vue passe à l'acquéreur du fonds, dès lors que la renonciation du précédent propriétaire n'a pas fait l'objet d'un acte authentique et transcrit. Civ. 3e, 5 nov. 1970: Bull. civ. III, no 578 (en l'espèce, servitude conventionnelle, mais la renonciation à une servitude légale est également soumise à publicité, comme portant mutation d'un droit réel immobilier: Civ. 3e, 5 févr. 1970: JCP 1970. II. 16404, note G. G.). II. CONSÉQUENCES DE L'INOBSERVATION DE LA DISTANCE LÉGALE. A. SANCTIONS DE L'ÉTABLISSEMENTDE VUES IRRÉGULIÈRES. 9. Appréciation souveraine. Les juges du fond statuent souverainement sur la suppression des vues inférieures à la distance légale. Civ. 3e, 19 févr. 1971: Bull. civ. III, no 133. Ils peuvent refuser d'ordonner la démolition s'ils constatent que des travaux (pose d'une cloison translucide) sont de nature à interdire toute vue sur le fonds voisin. Civ. 3e, 11 mars 1970: Bull. civ. III, no 187 8 déc. 1971: Gaz. Pal. 1972. 2. 492. Mais jugé que, la solution préconisée par l'expert (pose sur un balcon construit en limite de propriété d'une cloison en plexiglass opaque) n'étant pas conforme à l'art. 678, force est, devant le désaccord des parties, de faire respecter la loi et d'ordonner le reculement de la barrière du balcon à 1,90 m de la limite de propriété. Lyon , 30 mars 1988: JCP 1989. II. 21163, note Prévault. Comp., pour la sanction d'une servitude de vue du fait de l'homme, infra, note 15. 10. Débiteur de l'obligation de suppression. L'obligation de supprimer des vues incombe au propriétaire du fonds, même si c'est un tiers qui a la jouissance de la terrasse de laquelle existe la vue. Civ. 3e, 17 juin 1970: Bull. civ. III, no 409. 11. Prescription de l'action en suppression. Jugé que l'action en suppression des vues irrégulières s'éteint par la prescription trentenaire. Civ. 3e, 12 nov. 1975: JCP 1976. II. 18400, note Goubeaux (ainsi jugé, dans un cas où une servitude du fait de l'homme contraire à la servitude légale n'avait pu être acquise par prescription). B. ACQUISITION PAR PRESCRIPTION D'UNE SERVITUDE DU FAIT DE L'HOMME. 12. Principe. Après avoir relevé que les fenêtres d'un immeuble constituaient des vues et non de simples jours de souffrance et que ces ouvertures avaient été aménagées depuis plus de trente ans, les juges du fond en déduisent exactement l'acquisition par prescription d'une servitude de vue sur le fonds voisin. Civ. 3e, 21 juill. 1981: Gaz. Pal. 1982. 1. Pan. 72, obs. A. P. - Jurisprudence constante. V. aussi notes suivantes. 13. Conditions. Une servitude de vue est une servitude continue et apparente qui existe du fait même de la présence de l'ouverture donnant sur l'héritage d'autrui et dont la possession subsiste tant qu'il n'y est pas matériellement contredit. Civ. 1re, 22 févr. 1965: Bull. civ. I, no 146. Mais encore faut-il que la situation soit de nature à éveiller l'attention du propriétaire du fonds voisin et à provoquer au besoin sa contradiction. Civ. 3e, 14 mars 1972: Bull. civ. III, no 179. 14. Effets. Le propriétaire du fonds grevé d'une servitude de vue droite est tenu de ne pas édifier de construction dans un rayon de dix-neuf décimètres à partir du parement extérieur du mur où l'ouverture est faite. Civ. 1re, 12 oct. 1966: D. 1966. 613, note Voulet; JCP 1966. II. 14892, note Liet-Veaux Civ. 3e, 25 oct. 1972: D. 1973. 756, note Souleau; JCP 1973. II. 17491, note Goubeaux 3 déc. 2003: Bull. civ. III, no 222; JCP 2004. I. 171, no 16 s., obs. Périnet-Marquet; Gaz. Pal. 2004. Somm. 1414, obs. S. Piedelièvre. 15. Sanction. Le propriétaire d'un fonds dominant bénéficiaire d'une servitude de vue est en droit d'obtenir la démolition du mur édifié en deçà de la distance légale par rapport aux fenêtres par lesquelles s'exerce la servitude, pour maintenir, en faveur de son héritage , la plénitude du droit réel qui s'y rattache. Civ. 3e, 3 juill. 1973: Bull. civ. III, no 458. - Jurisprudence constante. Les juges ne peuvent substituer à la démolition demandée l'allocation de dommages-intérêts. Civ. 1re, 4 mai 1964: Bull. civ. I, no 229. Comp. la sanction de l'inobservation de la servitude légale: supra, note 9. Art 682 du Code Civil I. EXISTENCE DE LA SERVITUDE. A. NOTION D'ENCLAVE. 1. Pouvoir souverain d'appréciation des juridictions du fond. Les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour apprécier, d'après l'état des lieux et les circonstances de la cause, si un fonds est ou non enclavé; de même, ils apprécient souverainement si l'issue dont dispose un fonds sur la voie publique pour son exploitation est suffisante et si l'enclave est ou non le résultat d'opérations volontaires. Civ. 3e, 5 mars 1974: Bull. civ. III, no 102. - Jurisprudence constante. V. aussi notes suivantes. 1. ISSUE SUR LA VOIE PUBLIQUE. 2. Notion de voie publique: voies d'eau. Les termes «voie publique» ne concernent pas seulement les voies terrestres mais aussi les voies d'eau. Lyon , 18 mai 1989: D. 1989. IR. 193; RTD civ. 1989. 783, obs. Zenati. 3. Issue insuffisante: aménagements d'un coût excessif (oui). Un fonds peut être déclaré enclavé lorsque les chemins ruraux qui pourraient le desservir, bien que n'étant pas déclassés, sont impraticables et que la dépense pour leur remise en état serait hors de proportion avec l'usage qui en serait fait et la valeur du bien. Civ. 3e, 4 juin 1971: Bull. civ. III, no 359. Déjà en ce sens: Civ. 1re, 2 mai 1961: Bull. civ. I, no 220 16 févr. 1966: ibid. I, no 125 (coût excessif des travaux). Les juges du fond ne sont pas tenus de rechercher d'office si le coût des travaux serait disproportionné. Civ. 3e, 8 avr. 1999: Bull. civ. III, no 93; JCP 2000. I. 211, no 15, obs. Périnet-Marquet. 4. ... souci de commodité (non). En revanche, un simple souci de commodité et de convenance ne permet pas de caractériser l'insuffisance de l'issue sur la voie publique. TGI Bordeaux , 24 juin 1969: JCP 1969. II. 16109, note Ghestin. 2. UTILISATION NORMALE DU FONDS. 5. Principe: variété des modes d'exploitation. Le droit, pour le propriétaire d'une parcelle enclavée, de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins est fonction de l'utilisation normale du fonds quelle qu'en soit la destination. Civ. 1re, 2 mai 1961: Bull. civ. I, no 220 Civ. 3e, 7 avr. 1994: Bull. civ. III, no 81; Defrénois 1994. 1160, obs. Souleau-Defrénois. Ainsi en est-il de l'exploitation d'une salle de cinéma exigeant une issue de secours. Civ. 3e, 5 mars 1974: préc. note 1. ... De l'exploitation agricole exigeant le passage de machines. Civ. 3e, 9 mars 1976: Bull. civ. III, no 107. ... De la construction d'un ensemble immobilier. Civ. 3e, 29 avr. 1981: Gaz. Pal. 1982. 1. 212, note E. S. de La Marnierre 25 juin 1997: Bull. civ. III, no 157. ... De l'habitation d'une maison exigeant le passage d'une automobile, compte tenu des conditions actuelles de la vie et de la nécessité de permettre un secours rapide en cas d'incendie. Civ. 3e, 28 oct. 1974: Bull. civ. III, no 387. - Dans le même sens: Civ. 3e, 19 mai 1993: Bull. civ. III, no 71; D. 1993. Somm. 307, obs. A. Robert.
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