Donation immobilière et hébergement à titre gratuit - Page 2

Ce n'est pas simple, mais je vais vous expliquer. C'est au moment de la déclaration de la succession que les héritiers doivent signaler les donations.Il ne faut pas oublier qu'elles sont enregistrées chez le notaire et aux services fiscaux. Et, si à ce moment là, vous ne dites rien, c'est votre frère qui vous le rappellera ou au-moins, il essaiera de savoir de ce qui est advenu de la maison et ira voir au cadastre ou aux services fiscaux et découvrira qu'elle vous appartient ! Effectivement le calcul de la libéralité n'est pas facile à faire et il ne faut pas rentrer dans les détails, il se mettre d'accord sur un montant estimatif. J'ai parlé ci-dessus de droits à verser, il s'agit de droits de donation à verser aux services fiscaux, il faut bien-sûr également payer les frais de notaire. Aujourd'hui, chaque parent peut donner à chacun de ses enfants, jusqu'à 100 000 Euros tous les 15 ans. Et si votre mère vous donne la maison qui vaut 150 000 Euros, il faudra payer des droits sur 50 000 Euros : 5 % sur 8072 10 % de 8073 à 12109 15 % de 12 109 à 15932 20 % de 15932 à 50000 Il faudra donc payer 8194 Euros + les frais de notaire Pour éviter cela, vous pouvez démembrer la maison comme suit : - nue-propriété pour vous soit 70 % - usufruit pour votre mère soit 30 % Ainsi, si votre mère conserve l'usufruit, la donation sera ramenée à : 150 000 Euros x 70 % = 105 000 Euros Et dans ce cas, vous n'aurez presque pas de droits à verser. Maintenant, si vous estimez la maison à 140 000 Euros, la valeur de la nue-propriété s'élèvera à : 140 000 x 70 % = 98 000 Euros, donc pas de droits à verser au fisc. Et l'usufruit de votre mère s'éteindra naturellement avec elle. Mais, votre mère aura le droit d'y habiter, ce qu'elle ne fera pas. Et le jour de la succession, votre donation qui sera rapportée ne sera que de 98 000 Euros. Nous en reparlerons. A bientôt Andy

Bonjour Cobalt, Voici la suite de mon raisonnement. Si votre mère vous fait donation de la maison et si au moment de sa succession, il s'avère que vous seul, avez profité de la maison, on pourra considérer que vous avez bénéficié d'une libéralité de la part de votre mère.Et si votre frère est d'accord, vous pourriez alors compenser la sienne et la vôtre et ne pas demander à ce qu'elles soient rapportées à la succession. Lors de la succession, l'héritage serait alors réparti comme suit : - vous : la quotité disponible de 1/4 + 1/3 du reste soit : 49 000 Euros - votre frère et votre soeur, chacun :24 500 Euros que vous devriez leur verser. Vous arrivez toujours à me suivre..... Bien cordialement. Andy

Nous pensions plutôt faire signer un papier à mon frère et à ma soeur dès que nous allions faire la donation pour qu'il notifient qu'ils renoncent à leurs parts dès aujourd'hui devant ma mère car une fois décédée on a vu beaucoup de gens changer d'attitude. On se dit que si aujourd'hui il accepte les termes, plus tard il ne pourra pas revenir dessus. Existe-t-il quelque chose que l'on peut faire dans ce genre ? De toutes façons si on n'arrive pas à un accord, on ne fera rien et je n'injecterai pas d'argent dans cette maison qui a besoin d'important travaux de toiture et elle va se dégrader très rapidement. C'est ce qui motive ma soeur et ma mère aujourd'hui, elles n'ont pas les moyens de faire ces travaux mais moi si mais je ne veux pas les faire si la maison n'est pas destinée à me revenir entièrement. Elles préfèrent que cette maison reste dans la famille et soit en bon état et elles savent qu'avec moi, elles pourront y aller quand elles voudront. Mon frère aujourd'hui sait qu'il a été avantagé et suivra les recommandations de ma mère mais le jour de son décès qui peut prévoir... C'est la raison pour laquelle on veut verrouiller le plus possible aujourd'hui.

Oui, il y a le pacte successoral. Voir le débat contradictoire sur cette question : http://experts-univers.com/ne-veux-pas-ma-part-comment-dois-proceder.html Qu'en pensez-vous ?

Ca me semble pas mal en effet ça, je peux en parler au notaire mardi pensez-vous ?

Il est du coup possible de ne renoncer qu'à une simple part ou donation et de rester ouvert sur le reste de la succession si j'ai bien compris ? (parce que là je suis au travail et n'ai plus lire qu'en diagonal excusez-moi)

Oui tout à fait, la libéralité peut ne porter que sur la maison. Il faut donc en parler à votre notaire mardi prochain. Je crois que c'est une procédure rare et complexe mais elle existe. Tenez-moi au courant. Bien cordialement. Andy

Bonsoir Andy, voici le fruit de mon rendez-vous avez mon notaire (qui est la soeur d'un ami donc qui m'a conseillé amicalement et pas comme un notaire inconnu). L'avantage qu'a eu mon frère avec l'hébergement à titre gratuit est plafonné à 5ans, ce qui veut dire que nous ne pouvons pas compter les 8ans, elle m'a dit que c'était la loi, pouvez-vous m'en dire plus ? ensuite, ma soeur peut tout à fait renoncer à sa part sur cette maison et uniquement à ça (pas à tout l'héritage en somme), c'est apparemment une procédure assez récente qui nécessite 2 notaires. Le premier qu'on choisi, le second qui est désigné par l'instance supérieur des notaires (ou un titre comme ça) pour bien vérifier qu'il n'y a pas arrangement avec juste un seul notaire. C'est une procédure assez complèxe, peu habituelle et longue mais faisable. J'ai fait un calcul pour l'avantage de mon frère mais du coup si c'est bien plafonné à 5ans, il va me manquer encore pas mal d'argent pour qu'il renonce à sa part. Voici mon calcul, dites-moi s'il vous semble viable : Le notaire lors de la séparation des biens de mes parent a estimé le loyer à 1000€/mois, nous allons donc repartir sur cette base. Mon frère a été hébergé avec sa femme et son fils, je pensais donc diviser le loyer en 4 parts égales. ce qui ferait 250€ pour ma mère (qui ne va pas s'auto payer un loyer) et 750€ pour mon frère et sa famille. C'est la que ça se complique ! La maison était à l'époque la propriété de mon père ET de ma mère. Ce qui signifie qu'il devait la moitié du loyer à ma mère et l'autre à mon père. Ce qui ne fait plus que 375€ par mois sur 5ans soit 28125€. Alors qu'on aurait été à 45 000€ si on était parti sur les 8ans ! J'ai une question du coup. La moitié du loyer qu'il aurait du devoir à mon père (aujourd'hui décédé), les héritiers sont-ils en mesure de le demander à ce jour ? C'est à dire : ma soeur, la seconde femme de mon père, ma soeur et moi ? Pouvons-nous réclamer après 1ans & demi après la fin de l'hébergement toutes ces années de loyer gratuit ? Car cela ferait 5625€ à enlever de sa part que je lui rachèterait. Si on n'arrive pas à une solution, je pense qu'on va se contenter de laisser la maison en l'état sans investir et je vais juste demander à ma mère de me faire don de sa quotité de 1/4 supplémentaire. Merci de vos réponses.

Bonsoir Cobalt, Merci de m'avoir tenu informé de votre réunion avec votre notaire. - effectivement la libéralité dont à bénéficié votre frère est bien plafonnée à une durée de 5 ans, nous en avons d'ailleurs parlé lors de nos premiers échanges. Oui, votre soeur peut renoncer à sa part sur la maison et accepter sa part d'héritage sur le reste.La procédure n'est pas simple mais elle existe et il faut, comme vous le dites, deux notaires. Alors, comment estimer la libéralité dont a bénéficié votre frère. Je voudrais déjà rappeler qu'il faut apporter la preuve de l'intention libérale de votre mère et donc de son appauvrissement de l'aide qu'elle a apportée à la famille de votre frère. Par ailleurs, faut-il considérer que l'aide a été apportée par vos deux parents ou par votre mère seule. Si au moment de la séparation des corps, ou du divorce, le juge a demandé à votre mère de rester dans la maison, votre mère avait le droit d'accueillir la famille de votre frère.Il faut donc vérifier les dispositions prévues par le juge avant le partage des biens. Et, si la libéralité devait être répartie sur vos deux parents, il serait trop tard, à mon avis, pour remettre en cause la succession de votre père pour y inclure la moitié de la libéralité. Votre calcul de la libéralité se défend, il faudrait sans doute y ajouter les factures payées par votre mère ( taxe habitation, eau, électricité....). Mais le mieux, serait encore de trouver un accord avec votre frère sur le montant de cette libéralité. Cette libéralité serait alors ajoutée à la future succession de votre mère et ensuite déduite de la part de votre frère : Ex : succession ( avant libéralité ) 200 000 Euros libéralité 50 000 Euros total succession : 250 000 Euros Part de votre frère : ( 250 000 / 4 ) - 50 000 Le mieux serait cependant que votre frère renonce à sa part sur la maison. Par ailleurs, si votre mère vous accorde 1/4 de son héritage au titre de la quotité disponible, ce n'est pas 1/4 sur la maison mais sur l'ensemble de l'héritage. Ce n'est pas simple mais nous allons bien arriver à trouver une solution à ce problème, je vais continuer à y réfléchir. Bien cordialement. Andy

Merci de votre réponse. Je ne me souvenais plus que nous avions évoqué la limite de libéralité à 5ans, désolé. Si ma soeur renonce à cette part de maison et que je suis en mesure de racheter à mon frère la sienne, moyennant la soustraction des libéralités qu'il a déjà obtenu, est-ce possible ? Apparemment, vu ce qu'en a dit ma notaire. Le plus "simple" serait qu'il renonce, et que de notre côté (avec ma soeur), nous faisions sur simple papier, une déclaration comme quoi nous renonçons à lui réclamer cette libéralité le jour de la succession de ma mère. Côté juridique, comment alors faire en sorte que je lui verse cette différence ? Il ne sera pas possible de passer ceci en emprunt immobilier puisque ça ne sera pas le cas officiellement non ? Parce qu'en gros, ils vont renoncer tous les deux et moi je vais verser à mon frère la différence de sa part par rapport aux libéralités qu'il a déjà reçu mais avant la succession ça n'est pas vraiment possible c'est ça ?

Bonsoir Cobalt, Je suis de retour après une absence de quelques jours. Oui, comme le dit votre notaire, le plus simple serait que votre frère renonce comme votre soeur, à sa part sur la maison. Et votre soeur comme vous-même, vous pouvez renoncer à demander que la libéralité dont à bénéficié votre frère, soit rapportée à la succession. Alors, comment payer une compensation à votre frère? Hypothèses de calcul : - héritage de votre mère : 200 000 Euros dont 150 000 Euros pour la maison. - vos frère et soeur renoncent à leur part sur la maison en votre faveur. - votre mère accorde la quotité disponible à votre frère et à votre soeur, soit 25 000 Euros chacun, le partage serait ainsi le suivant : - vous auriez la maison - votre soeur aurait 25 000 Euros - votre frère aurait également 25 000 Euros Et si votre mère vous accorde la quotité disponible et que la libéralité soit déclarée pour 30 000 Euros, votre frère aurait : (( 200 000 + 30 000 ) / 4) - 30 000 = 27 500 Euros Les deux hypothèses ci-dessus nous amènent presque au même résultat, le calcul de la première est à vérifier par un notaire. Qu'en pensez-vous ? Bien cordialement. Andy

Je vais étudier la chose, merci de votre conseil. En savez-vous plus sur les actes de renonciation ? Je sais que ça doit se faire avec 2 notaires mais je voulais savoir jusqu'ou ils vont pousser leurs "investigations" ? En clair, je songe à m'arranger avec mon frère financièrement sans le déclarer et donc est-ce que les notaires vont être curieux ou pas ? Parce que le plus simple pour nous sera de faire 1 acte de donation de ma mère à mon profit pour la maison et 2 actes de renonciation de mon frère et ma soeur et rien d'autre, tout le reste étant réglé entre nous. Mais si les notaires viennent fouiller ou nous casser les pieds pour nos accords entre nous cela risque-t-il de gêner la procédure ?

Bonsoir Cobalt, La renonciation à sa part sur l'héritage de la maison est complexe et je ne connais pas le déroulement de la procédure, vous la trouverez peut-être sur le net. Cette renonciation de la part de votre frère et de votre soeur n'a un sens que si elle s'applique au moment de la succession de votre mère. Mais, si votre mère vous donne la maison dès maintenant, votre frère et votre soeur ne pourront plus renoncer à leur part sur un bien déjà attribué, la valeur de la maison à la date de de la donation par exemple, sera alors rapportée à la succession. Exemple : Héritage : 200 000 Euros dont 150 000 Euros pour la maison. Si vous avez la quotité disponible, la répartition sera : vous : 100 000 Euros votre frère : 50 000 Euros votre soeur : 50 000 Euros Dans cette hypothèse, vous aurez à rembourser 25 000 Euros à votre frère et autant à votre soeur.( avant prise en compte de la libéralité dont a bénéficié votre frère ) Comme vous pouvez le constater, il faudra attendre la succession pour devenir propriétaire de la maison et cela ne vous convient pas. Il faut peut-être revenir sur l'idée de la donation partage et ensuite sortir de l'indivision moyennant le versement d'une soulte à votre frère et à votre soeur.Pour que cette soulte ne soit pas trop élevée, il faudrait estimer la maison à un prix plancher. Que pensez-vous de cette nouvelle idée ? Bonne soirée Andy