Donation immobilière et hébergement à titre gratuit

Bonsoir, Je propose que vous lisiez ce jugement et que nous en reparlions si nécessaire dans les prochains jours. http://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/premiere_chambre_civile_568/46_18_21971.html Joyeux Noël ! Andy

Wow... Euh comment dire... Je ne suis pas un habitué des termes juridiques et là il y en a à foison et je m'y perds un peu. De ce que j'ai compris, les locataires doivent payer le loyer d'hébergement gratuit des 5 années précédent le décès du propriétaire de leur "héritage" pour faire simple c'est ça ?

C'est cela, le montant des loyer va entrer dans le montant global de la succession puis ce montant sera divisé par le nombre de donataires, 3 dans votre cas exemple: valeur de vente de la maison 150000 euros montant d’arriéré de loyer 60 x 500€ = 30000 € montant total 180000 € à diviser par 3 soit 60000 € par personne Votre frère touchera 60000-20000= 40000€ les 2 autres toucherons chacun 60000+10000= 70000 €

Oui mais dans notre cas présent, nous ne sommes pas intéressés pour récupérer l'argent de ce loyer et mon frère n'a pas les liquidités. Nous souhaiterions juste que ce montant soit déduit de sa part de la donation, est-ce possible ? Cas pratique, la maison est effectivement évaluée à 150 000€ Et il a été hébergé durant 8ans à un loyer estimé à 1 000€/mois par un notaire lors de la liquidation des biens de mes parents, soit 96 000€ donc largement au dessus de sa part. Sans pour autant le ruiner, nous souhaiterions tout simplement remettre ce chiffre à zéro et l'exclure par là même de cette donation en fait. Merci de vos réponses en tout cas, passées et à venir.

Bonsoir, A la personne qui a répondu ci-dessus, je voudrais dire que l'argent de la vente de la maison ne rentrera pas dans l'héritage mais seulement ce qui en restera au moment du décès de la mère car il faudra entre-temps payer la maison de la retraite. Je réponds maintenant à la personne qui a posé la question. Oui, vous avez bien compris, votre frère a bénéficié d'un avantage en habitant gratuitement chez votre mère, cet avantage est à estimer et pourra être rapporté à la succession.Votre mère a cependant la possibilité d'avantager votre frère dans le cadre de la quotité disponible.Comme votre mère a eu 3 enfants, elle dispose de 1/4 de son héritage qu'elle peut donner à n'importe qui. Par ailleurs, votre frère doit avoir bénéficié d'un logement à lui pour en estimer le loyer.Ce sera plus difficile s'il a habité dans le logement de votre mère. Votre mère envisage de faire une donation partage de la résidence secondaire : - pour cela, il faut que cette résidence secondaire lui appartienne en pleine propriété.Si elle a été acquise par vos deux parents, elle n'en détient que la moitié en pleine propriété et en a l'usufruit sur l'autre moitié. Par ailleurs, si votre mère décède avant 15 ans, la donation partage serait rapportée à la succession. Enfin, pour ce qui concerne la résidence principale qui a été vendue.Si, elle avait été acquise par vos deux parents, votre mère n'en possédait que la moitié en pleine propriété et l'autre moitié en usufruit.Elle fallait donc l'accord des enfants pour vendre, ces derniers recevant alors la valeur de la nue-propriété. Voilà, la discussion est ouverte sur les points ci-dessus. Bien cordialement. Andy

Après avoir posté mon message, je viens de découvrir le vôtre. Pourriez- vous me dire ce que vous entendez par : Nous souhaiterions juste que ce montant soit déduit de sa part de la donation, est-ce possible ? De quelle donation ?

Si vous pensez à la donation partage, c'est non ! L'avantage dont a bénéficié votre frère doit être ajouté à l'actif de la future succession de votre mère.

Mon père est décédé et après liquidation des biens après leur divorce il avait donc obtenu la résidence principale, ma mère quant à elle a obtenu la résidence secondaire. Elle est donc propriétaire à part entière. Je comprends ce que vous me dites mais nous sommes donc dans une impasse apparemment. Ma mère peut juste faire don de son 1/4 à moi (c'est sa volonté) puis me donner 1/4 comme à mon frère et ma soeur mais il est impossible aujourd'hui de priver mon frère de sa part avant sa mort et donc que l'héritage soit calculé. Est-il possible que ma soeur renonce à son 1/4 et m'en fasse donation comme elle le souhaite elle aussi ? Est-il aussi possible qu'on inscrive d'ors et déjà sur papier via un notaire le montant de cet avantage que mon frère a obtenu pour le chiffrer tant que tout est assez frais dans nos esprits sans attendre forcément des décénnies avant que ma mère décède. Est-il aussi possible devant ce papier fait par anticipation, que mon frère renonce à sa part et que les autres héritiers (moi et ma soeur) du coup effacions cette ardoise pour le futur héritage ? En clair, ma soeur et ma mère veulent me donner cette maison parce que je suis le seul à m'en être occupé depuis 15ans mais on est un peu bloqué juridiquement parce que mon frère ne lâchera pas le morceau alors qu'il a déjà fait son parasite ! Merci.

Si je comprends bien vous voulez vous accaparer de tous les biens de votre mère et ne rien laisser aux autres quel bel état d'esprit

Non ma mère et ma soeur n'ont pas les moyens d'entretenir ce bien et préfèrent qu'il me revienne à moi qui l'ai entretenu seul depuis 20ans, plutôt que mon frère en profite alors qu'il a déjà assez abusé. Quand on ne connait pas les tenants et aboutissants d'une histoire, son avis, on se le garde pour soi. Et si on n'a rien d'utile à dire pour faire avancer le débat c'est pareil.

@cobalt95 Bonsoir, Je vous avais répondu le 26 décembre à 21h26, vous m'avez répondu le même jour à 21h38 mais je n'en ai été informé que ce soir à la suite de votre réponse ci-dessus. Je vous répondrai donc au cours des prochains jours. Bien cordialement. Andy

Pas de soucis pour le délai, c'est déjà très gentil à vous de répondre et de m'aider. Cobalt

Bonsoir Cobalt, Pour commencer, je vous souhaite une bonne année 2013 ! Je vais essayer d'avancer avec vous en plusieurs étapes. Voilà ce qui se passera si votre mère ne fait pas de donation partage, ce qui ne nous empêche pas d'en reparler. A la succession de votre mère, le notaire établira l'actif de la succession, comprenant la valeur de la maison et autres biens ainsi que le solde des comptes bancaires. Valeur de l'actif : 150 000 Libéralité accordée à votre frère : 50 000 Total succession : 200 000 Si votre mère vous accorde 1/4 au titre de la quotité disponible, elle s'élèvera à : 50 000 Vous recevrez ainsi : 50 000 + (( 200 000 - 50 000 ) / 3 ) = 100 000 Votre soeur recevra :( 200 000 - 50 000 ) /3 = 50 000 A noter que votre soeur peut renoncer à sa part d'héritage, le moment venu mais cela ne pourra être fait qu'au bénéfice de ses enfants et à défaut de ses frères qui se partageront alors sa part. Votre frère recevra : 50 000 - 50 000 = 0 La libéralité sera déduite de la part de votre frère. Mais, vous auriez souhaiter apurer les comptes dès maintenant, cela me paraît difficile. Il existe cependant une autre possibilité : . votre mère vous fait donation de la maison et le jour de sa succession, sa valeur sera rapportée à cette dernière, tout comme la libéralité dont à bénéficié votre frère. Qu'en pensez-vous ? Dans mon prochain post, je vous parlerai des libéralités. A bientôt. Andy

C'est une possibilité en effet de faire la donation aujourd'hui mais lors de la succession, le montant de la valeur rapportée le jour de la succession sera lequel ? Ce sera le montant lors de la donation en ce moment c'est à dire environ 150 000€ ou alors ce sera le montant à laquelle la maison sera estimée lors du décès ? Même question pour les loyers parce qu'en date de l'hébèrgement le loyer était estimé à 1 000€ / mois mais dans 10, 15 ans ? Ma mère peut-elle me faire don de la maison et faire signer d'ors et déjà un papier à ma soeur comme quoi elle renonce à sa part, et un à mon frère pour lui signifier que moi et ma soeur renonçons à lui réclamer les loyers puisque lui renonce lors de cette signature à cette part ? Je contacte un notaire pour établir le dossier dans la semaine mais vous m'avez déjà très bien avancé sur le sujet, je vous en remercie. Bonne année à vous. Cordialement.

Bonsoir Cobalt, Je reviens à nouveau vers vous ce soir pour essayer d'avancer. J'ai relu plusieurs fois toutes les informations que vous avez données et il y a un point que je n'arrive pas à comprendre. - vous dites que votre frère est venu s'installer chez votre mère qui habitait dans une maison qui a été vendue. - vous dites également que suite au divorce de vos parents, la maison avait été attribuée à votre père. En somme, ma question est : à qui appartenait la maison quand votre frère s'y est installé. Hypothèse 1 : la maison appartenait à vos deux parents, dans ce cas la moitié de la libéralité accordée à votre fils aurait dû être rapportée à la succession de votre père. Hypothèse 2 : la maison appartenait à votre père, dans ce cas, la totalité de la libéralité aurait dû être rapportée à sa succession. Hypothèse 3 : la maison appartenait à votre mère et dans ce cas, la libéralité sera à rapporter à la future succession de votre mère. Je réponds maintenant à votre dernière question : si votre mère vous fait donation de la maison, vous pourrez choisir entre la valeur du jour de la donation et celle de la future succession de votre mère.Ce point sera à préciser dans la donation.Si vous choisissez la valeur à la date de la donation et que la valeur de l'immobilier baisse, vous serez désavantagé mais dans le cas contraire, vous serez avantagé. Pour ce qui concerne la libéralité, voici un extrait d'un article paru dans le magazine Le Particulier n° 1071 du mois de mars 2012 : les frères et soeurs de l'enfant logé, peuvent demander à ce que cette aide soit requalifiée en donation et soit déduite, au décès de leurs parents, de la part d'héritage de celui qui a été aidé.La Cour de cassation limite toutefois leur prétention en exigeant qu'ils rapportent la preuve de l'intention libérale de leurs parents et donc de leur appauvrissement du fait de l'aide apportée. Voir le jugement pour lequel je vous ai déjà envoyé le lien. Il faut donc vérifier dans ce jugement s'il est prévu une actualisation de cette libéralité. Il y aura héritage qu'après le décès de votre mère, votre soeur ne pourra y renoncer qu'à ce moment là mais ce sera au bénéfice de ses enfants et à défaut sa part serait à partager entre vous et votre frère. Il en est de même avec votre frère. En somme, il faudrait que votre frère et que votre soeur n'aient pas d'enfant et qu'ils renoncent à leur part lors de la succession de votre mère mais aujourd'hui, vous n'avez aucune garantie qu'ils renoncent un jour à leur part d'héritage. Comme vous allez voir un notaire, il faudrait voir avec lui comment rapporter la preuve de l'intention libérale de votre mère et donc de son appauvrissement du fait de l'aide apportée.........et comment actualiser cette libéralité lors de la future succession. Merci de me tenir au courant de la suite car ce sujet m'intéresse particulièrement. Bien cordialement. Andy

Pour répondre à votre question, lorsque mon frère est retourné habiter dans la maison de famille (avec sa femme et son fils pendant 8ans...), mes parents étaient séparés/divorcés mais la maison appartenait encore aux 2 puisque la séparation des biens n'avait pas été faite. L'hiver 2011, mon père est alors décédé en pleine procédure de séparation des biens alors que rien n'avait été signé. nous avons poursuivi et signé l'acte tel que mes parents l'avaient prévu et il y a eu d'un côté ma mère qui a obtenu la résidence secondaire (qu'elle souhaite me donner) et de l'autre côté, nous les 3 enfants + la nouvelle femme de mon père avons eu l'héritage de mon père soit la maison de famille. Celle-ci a donc été vendue comme c'était prévu et nous nous en sommes partagé la valeur.

Suite du message : C'est l'hypothèse 1 qui était la bonne donc la maison appartenant à mes deux parents, la moitié de la libéralité accordée à mon frère aurait dû être rapportée à la succession de votre père. Que faire à présent ? Dernière chose, même si je ne fie pas au ragots, j'ai entendu dire qu'en fait ma mère pouvait faire ce qu'elle voulait et tout me donner, du moment que personne n'ira mettre son nez là dedans ou ne protestera au moment de la succession, ça ne posera pas de problème ? Ca me parait risqué mais est-ce vrai ? Je vous dirai ce qu'il ressort de mon premier rdv avec le notaire. Merci.

Merci pour vos éclaircissements, je comprends mieux. Ainsi, votre mère était séparée mais non encore divorcée et avait la maison à sa disposition. Elle pouvait donc l'utiliser comme elle l'entendait et donc à en prêter une partie à la famille de votre frère ou tout simplement louer.....et comme elle n'a pas loué, elle a subi un appauvrissement. Je pense qu'il faut essayer d'argumenter comme indiqué ci-dessus pour ne pas perdre la moitié de la libéralité. Effectivement, votre mère qui est propriétaire de la résidence secondaire peut vous en faire donation sans en parler à votre frère et à votre soeur.mais le jour de la succession de votre mère, la donation de la maison y sera rapportée tout comme la libéralité accordée à votre frère. Et n'oubliez pas de demander à votre mère de vous accorder la quotité disponible du 1/4 de son héritage. Si vous envisagez d'effectuer de gros travaux dans la maison que vous souhaitez recevoir en donation, il vaut prendre en compte la valeur au moment de la donation. Enfin, pour ce qui concerne les droits à verser au moment de la donation : des droits sont applicables pour toute donation supérieure à 100 000 Euros Si vous laissez l'usufruit de la maison à votre mère qui a par exemple entre 71 et 81 ans, l'usufruit sera de 30 %. Ainsi, pour une maison valant 140 000 Euros en pleine propriété, la valeur de la nue-propriété est de : 140 000 x 70 % = 98 000 Euros Dans l'hypothèse ci-dessus, vous n'auriez pas de droits à payer. A votre disposition Bien cordialement. Andy

Barème usufruit : 10% de la pleine propriété quand l'usufruitier est âgé de 91 ans ou plus, 20% quand il est âgé de 81 à 90 ans, 30% quand il est âgé de 71 à 80 ans, 40% quand il est âgé de 61 à 70 ans,

Je ne suis pas sûr de comprendre tout ! :-) Si je ne m'y étais pas intéressé, personne n'aurait su que mon frère avait eu une libéralité et ça serait passé à la trappe le jour de l'héritage de ma mère, pourquoi ou comment quelqu'un irait se renseigner pour savoir si j'ai eu une donation si personne n'en parle ? Ma mère a en effet subi un appauvrissement puisqu'en plus de ce loyer non payé, mon frère et sa famille sont venus se rajouter sur la taxe d'habitation (qu'ils n'ont pas payé bien évidemment...) mais aussi sur les charges de la maison (qu'ils ont généreusement accepté de payer à 50% alors qu'ils étaient 3 des 4 occupants). Y-a-t-il moyen aussi de faire valoir tout cela ? Parce que là ça devient vraiment très abstrait et purement hypothétique sur les frais que ça a occasionné et je ne veux pas que ça devienne du grand n'importe quoi. Quels sont ces droits à verser dont vous me parlez et à qui ? Vous parlez des actes notariés ? Ma mère a effectivement 71 ans, qu'en est-il du coup pour une maison estimée à 150 000 € ? Même si je comprends la définition de l'usufruit je n'en saisis pas vraiment l'impact pratique, cela consisterait à quoi ? pfiouuu je pense qu'on n'est pas sorti de l'auberge avec toute cette affaire...