Droit de cession d'un passage commun

Bonjour, Bernoux le Seine-et-marnais (enfin, je le suppose). (et bon Noël!) Je pense pouvoir résumer ainsi la situation : ° Vous restez (temporairement) propriétaire de la partie avant (AV) du terrain, ainsi que de la moitié indivise de la longe de chemin (CH) autorisant l'accès à la partie arrière (AR). ° Le nouveau propriétaire de AR, est devenu indivisaire de l'autre moitié de CH. Deux raisons amènent à la même conclusion : ° L'une est de droit : 1873-12 CC. ° L'autre est de pur fait, articulée sur la configuration des lieux. Qui, à-part le propriétaire de AR, pourrait être motivé par l'acquisition d'une moitié indivise de CH ? (à-part d'éventuels propriétaires riverains latéraux et mal desservis) Il semble que le droit de priorité de l'indivisaire, primerait les préemptions locales (et notamment le DPU et celles résultant de la situation en aménagement concerté); mais cette friction entre le droit civil et l'administratif, reste à vérifier. En rappelant le fait que, bien que constituant juridiquement une opération de partage faisant cesser l'indivision, cette cession de moitié indivise au proprio de AR (et -surtout- de la moitié de CH) subirait néanmoins le régime fiscal des ventes (avec des retombées au civil). Bien à vous. P.-S. Bien étonnant qu'un bon professionnel, n'ait pas acté la répartition des droits et des devoirs, charges et obligations réciproques, sur la parcelle indivise, lors de la constitution de la convention. (enfin bon) __________________________________________________________________ Nous tenons à ce que, après avoir bénéficié d'une consultation, les demandeurs tiennent leur consultant informé des suites qui auront été données à leur dossier. Nous vous remercions également, de préciser la région ou le lieu de votre résidence. (Voir cet article du code civil, ainsi que les termes techniques ou juridiques que vous ne comprendriez pas, par la barre de recherche; en mentionnant « code civil » ou « droit civil ».)

Bonsoir à JUNOTA et merci. En ce qui concerne le PS, bien d'accord, il s'agit d'une faute "étonnante" de ne pas avoir défini et acté la répartition des droits et obligations pour la partie de passage commun (CH). Si je comprends bien l'article 1873-12 du CC, je devrais, si je trouve un acquéreur à la partie avant que je désire céder, proposer au propriétaire de AR, la possibilité de racheter la moitié de CH, et ce au prix défini avec le potentiel acquéreur??? Mais si il accepte, non seulement je ne peux plus réaliser la vente de mon terrain, mais en plus, je ne disposerais même plus pour mon terrain des 50% de CH (!) Au mieux, cela rendrait impossible la vente de ce bien, sauf à trouver une autre voie d'accès....(Non ?) A moins qu'il ne faille comprendre dans ce texte que, en cas de mise en vente de ce lot AV, comprenant obligatoirement les 50% de CH, le propriétaire de AR ait la possibilité d'exercer son droit de préemption à condition de répondre pour l'ensemble de la propriété mise en vente, ce qui me paraitrait plus logique.(??) Quand au régime fiscal des ventes cela était bien compris. En tous cas, merci de vous être penché sur ce problème un jour de Noël, et très bonnes fêtes à vous. Bernoux le Seine et Marnais PS:Je reste très attentif à toutes vos précisions particulièrement bienvenues sur ces points "épineux".

Bonjour, Bernoux. Il est un-peu surprenant que vous ayiez conservé la moitié indivise de CH lorsque vous avez vendu AR, puisque AV possède une desserte frontale directe. Dans quel but et pour quelles raisons ? En tout état de cause, AV et (la moitié de) CH possèdent une totale autonomie juridique (et cadastrale), une valeur financière propre, et l'un peut être vendu sans l'autre; ou à des acquéreurs différents. Autrement dit, leur "sort" n'est pas lié. Le propriétaire de AR peut certes revendiquer le droit de se prévaloir des préemption et substitution légales, mais seulement et exclusivement en ce qui concerne CH. Il n'a aucun droit sur AV, que vous pouvez librement vendre à la personne et au prix qui vous conviennent; sans qu'il puisse aucunement interférer. Vous pouvez même (simple exploration d'hypothèse) vendre AV, et conserver la propriété de (1/2) CH. Y voyez-vous plus clair ? BAV.

Bonjour JUNOTA, Le problème, sur lequel j'ai certainement dû mal m'expliquer, est qu' il est impossible de vendre AV, si AV ne dispose pas du passage CH.. Dans ce cas, AV serait purement et simplement enclavé(!) La desserte frontale que j'ai évoqué serait très compliquée à mettre en oeuvre et nécessiterait la rachat d'une bande de terrain situé encore plus devant que AV. La vente en perdrait son intérêt. Je vais essayer d'être plus clair et si possible plus synthétique: Je souhaite vendre un lot (AV) qui est desservi par un passage commun appartenant à 50%à AV et à 50% à AR . Le propriétaire de AR peut il s'opposer à ce que je vende ce lot AV , qui doit impérativement être agrémenté des 50% que je possède de CH, qui seuls peuvent rendre le lot AV accessible? Si AR préempte... Que devient mon lot AV qui du coup, n'a plus aucune voie d'accès? Bon...J'espère ne pas vous donner trop de maux de tête, et vous remercie encore pour cette collaboration participative, un peu laborieuse de ma part, mais pour autant, bien agréable de la votre. Cordialement Bernoux77

... A la lumière de vos dernières précisions, à mon tout d'y voir plus clair. La solution est simple : faire une vente globale et insécable, "d'un seul tenant" (AV-CH)(et non AV et avec CH), moyennant un prix unique et "total" ne détaillant pas les valeurs des deux biens; et en notifier (c'est alors le boulot du notaire) le projet (lorsque vous aurez trouvé un candidat-acquéreur) au propriétaire de AR sous cette forme, en "tout ou rien", n'offrant pas la possibilité de "détailler" les composants de la vente. [ C'est d'ailleurs le même vieux problème avec les SAFER, et les exploitants fermiers preneurs en place sous statut du fermage, qui veulent bien préempter les terres d'une propriété agricole, mais pas la "maison bourgeoise" qui en fait partie (souvent très vaste, toiture en mauvais état, absence de chauffage central...). ] Face à cette notification, le propriétaire de AR n'aura qu'une alternative : ° Acquérir "le lot" [AV et (½) CH] au prix (unique) que vous aurez fixé => équivalence financière de résultat pour vous (vendu à Pierre plutôt qu'à Paul; mais au même prix). ° Ou renoncer à l'opération, en abdiquant par là-même, son droit de préemption. Votre notaire aurait pu (du?)(devoir de conseil) faire avec vous ces mises-au-point. Je serais curieux de connaître les termes exacts de la partie de l'acte de vente de AR, contenant les stipulations de la constitution de l'indivision de CH. BAV. P.-S. Rassurez-vous, Bernoux; il faudrait une situation beaucoup (beaucoup beaucoup!) plus complexe que la vôtre, pour m'occasionner des maux de tête...

Ahh !!!..Ben voilà .....!! Ce qui veut bien dire que à priori, ma moitié de CH, plus AV, n'ont pas à être dissociés et que cette vente est parfaitement possible sauf à ce que AR préempte pour l'ensemble, et au prix convenu avec mon acheteur.... Ce qui ne me poserait aucun problème... Puisque au final, ce serait vendu... Oui ...Mon Notaire est un homme pressé (!!!) Je ne vous en dis pas plus, car en seine et marne, pressé à ce point, ce doit être connu ou pour le moins, repérable.!!! Les termes de l'acte sont très simples: - Un terrain cadastré ZK de 00ha 19 a 11ca formant le lot C (que nous appelons AR) - la moitié d'un passage commun avec le lot B (celui dont je souhaite vendre la moitié et qui devient ainsi pour nous AV) cadastré ZK de 00ha 05a 79 ca (que nous appelons donc 50% de CH. Bon, je vais essayer d'avancer un peu mieux avec tout cela, mais pour autant vous n'en avez peut être pas terminé avec moi, car un autre problème de passage commun existe sur cette propriété, mais encore plus en avant que AV. Cette fois, trois propriétaires sont concernés juste par l'entrée commune de la propriété !!!!! Mais cela sera d'une autre nature et j'y viendrais au moment venu. Dommage que vous ne soyez pas mon Notaire!!! Bien à vous et bien cordialement. Bernoux77

... Je ne connais pas les actuels notaires seine-et-marnais; bien qu'ayant été clerc à Mortcerf (sous l'égide de Me Dubreucq) quelques années avant 1980; mais ayant ensuite migré vers des cieux plus cléments (Manosque pour être précis), j'ai perdu tout contact avec ce notariat péri-parisien. Et de plus, je suis désormais en retraite (vendéenne) de ma carrière de notaire. Effectivement, votre notaire semble (bien) pressé; puisque pour la rédaction-création d'une indivision devant servir d'assiette de passage commun, il est "à minima" de convenir d'un "mode d'emploi", d'une "règle du jeu" définissant les modalités de son utilisation; tant pour le présent que pour le futur. Enfin bon (bis). Pour résumer dans votre cas, sachez que vous pouvez à votre seul gré, décider de vendre : ° La moitié de CH seule (préemption possible alors); ° Ou cette moitié avec AV (purger préalablement par précaution, le droit de préemption du "voisin" par la méthode ci-dessus); ° Ou AV seul (pas de préemption)(si ce n'est celle de la ou des collectivités locales)(mais c'est un autre truc...). Si vous avez d'autres turlupinades, exprimez-les à la suite des présents échanges; pour ne pas "perdre le fil". BAV. P.-S. Vous avez en quelque-sorte de la chance, que la météo et une fin de mauvais rhume me bloquent "home", et plus précisément devant mon clavier.

D'accord pour ne pas perdre le fil ...Mais pas tout de suite ... Mes neurones doivent , à l'instar des vieilles voitures ... se refroidir un peu (!!) .. Merci et bonne fin de journée...et de rhume...

... Et si vous désirez vous faire une idée plus précise (en temps presque réel) de l'actuelle situation océano-climatique locale, copiez-collez en barre de recherche : http://www.vendee.fr/Webcams/Les-Sables-Tanchet Bonne fin de journée également à vous, Bernoux.

Effectivement, je me suis connecté sur "les Sables- Tranchet"....ça a l'air plutôt rafraîchissant ..!! Mais bon, Pour moi qui serait plutôt breton..... Ah....Pour revenir à notre sujet, (enfin, celui sur lequel vous avez la gentillesse de plancher pour moi) je vous joins un article relatant d'un arrêt de cassation de 2010 qui me parait répondre assez bien à mon problème. Qu'en pensez vous? "La qualification d’indivision forcée et perpétuelle s’applique aux biens indivis qui, ne pouvant être partagés et étant effectivement nécessaires à l’usage de deux ou plusieurs autres biens appartenant à des propriétaires différents, en constituent l’accessoire indispensable, échappant aux dispositions des articles 815-14 et 815-16 du Code civil ( cour de Cassation , chambre civile 3e, 12 oct. 2010 (N° de pourvoi : 09-12.082)". Bien cordialement Bernoux

Bonjour, Bernoux. Vieux principe juridique, que je pense toujours dispensé dans les facultés (de droit) : - Tant qu'un texte n'est pas modifié (par la voie législative ou règlementaire), il prévaut sur la jurisprudence et prime celle-ci. L'arrêt dont vous faites état est intéressant, en ce sens qu'il semble créer une exception, là où les textes n'en prévoient pas. Or il est interdit d'en ajouter à, ou d'en retrancher de la loi. Et notez que cette décision -dans le cas de figure qu'elle arbitre, et lui seul- tendrait à priver d'effets 815-14 et 815-16; mais ne vise pas 1873-12 -qui ne serait donc pas concerné-. (en réitérant le fait que -à fortiori- la Cour de Cassation n'a pas pouvoir de réformer la loi) Ceci (très rapidement dit) pour le droit. Et au niveau des faits, si votre voisin s'avérait procédurier, opiniâtre et tenace, vous risqueriez de vous embarquer dans une trè(èèè)s longue, incertaine, et coûteuse aventure judiciaire; dans laquelle pourraient être débattus et contre-débattus : ° Le point de droit que je viens de relever; ° Et celui de savoir si votre propre cas relève ou non - par analogie (contra: possible accès frontal démentissant la situation d'enclave?)(et quid alors du caractère, de "nécessité absolue"?) avec celui tranché par la Cour de Cassation - d'identiques conclusions. ° ... et d'autres points encore (que je "vois", mais n'évoquerai pas ici), sur lesquels on peut faire confiance aux avocats pour les faire naître et prospérer. J'en reviens donc à mon premier conseil : « ... purger préalablement PAR PRECAUTION... »; et ce, je le rappelle, à risque financier nul pour vous. (à moins que vous ne soyiez un fanatique du contencieux et des coûts d'honoraires d'avocats, avoués d'appel, géomètres-experts judiciaires...) BAV. P.-S. Il est pourtant bien lointain (pour moi), le temps où les sujets d'examens intégraient un commentaire d'arrêt...

Merci encore, mais du coup, je crois que je vais passer un moins bon réveillon que j'espérais.. (la réalisation de cette vente est très importante pour moi ...) Mais, que veut dire "purger"?? J'ai bien une petite idée sur la plan médical, mais sur le juridique ..?? Un petit détail que je n'avais peut être pas souligné: cette moitié de passage commun que mon acheteur de passage AV devra obligatoirement utiliser pour rentrer chez lui, je n'en aurais personnellement plus aucune utilité... Il s'agit en fait , non pas d'un utilisateur ou propriétaire en plus, mais d'une substitution d'attributaire..! Bon ...Merci encore de vos lumières, un peu trop brillantes pour moi, mais j'arrive à suivre .. Et surtout passez de bonnes fêtes de fin d'année. Bien à vous Bernoux 77

... My good Lord ! Comme je m'en voudrais, de vous gâcher (même partiellement) votre réveillon ! Je ne pensais pas que le fait d'avoir une meilleure, ou une plus précise perception et vision (conception?) d'une situation, puisse en constituer l'aggravation... Bon. Au concret, vous communiquez et produisez à votre notaire (même si pressé) l'intégralité des présents échanges; et (comme déjà dit), vous le laissez faire son boulot. Vous pourrez nous rapporter son avis; ou mieux: l'inviter à venir le donner (surtout s'il existait un point de désaccord) ici même. Pour la culture générale : ° Purger un droit de préemption, cela consiste (comme en matière médicale -effectivement-), à l'évacuer. Votre notaire vous en expliquera les détails; et en effectuera les formalités; dont je ne rentrerai donc pas dans les détails (d'icelles). ° Si vous vendez AV et (1/2) CH, vous n'aurez plus sur ces parcelles, aucun droit... ni obligation d'aucune sorte. Suis-je suffisamment peu clair ? BAV. P.-S. *** Je vous souhaite également, le meilleur du possible à venir *** (et la régularisation sans problèmes de votre vente)

Merci de ce temps passé avec moi, et de vos précieux conseils et informations. Sincères meilleurs vœux pour cette nouvelle année Bernoux 77