Annulation du droit de passage

La servitude de tour d’échelle n’a pas de fondement légal. Elle existait dans l’an- cien droit, mais n’a pas été reprise dans le Code civil. Le droit d'échelle aussi nommé « tour d'échelle » est une servitude qui peut être établie par voie amiable, conventionnelle ou par autorisation judiciaire en cas de désaccord. Elle ne peut donc avoir qu’un fondement contractuel: il faut qu’elle ait été expres- sément stipulée par les parties pour exister. La servitude conventionnelle crée un véritable droit, attaché à l’immeuble. servitude de tour d’échelle? Le titulaire de la servitude a le droit d’installer ses échelles et échafaudages sur le terrain voisin pour procéder aux réparations de son immeuble. Plus encore, il peut obtenir la démolition de constructions faisant obstacle à l’exercice de sa servitude. Il en a été jugé ainsi dans une affaire récente, concernant deux murets édifiés par le voisin et qui pouvaient empêcher le requérant de bé néficier de son tour d’échelle (Cass., 3e civ., 22 janvier 2003). Que faire en l’absence de servitude conventionnelle?Le maître d’ouvrage doit alors tenter d’obtenir l’accord de son voisin, en formulant sa demande, si possible par voie de lettre recommandée. L’accord amiable précisera la durée nécessaire à la réalisation des travaux, les heures de passage autorisées des ouvriers sur le terrain voisin, les précautions prises pour éviter les désordres et les modalités de réparation des éventuels dégâts. A titre de précaution, le maître d’ouvrage établira un état des lieux avec photos avant les travaux, puis un autre à l’achèvement. S’il l’estime nécessaire, il peut également faire dresser des constats d’huissier. En cas d’échec de la tentative amiable, le maître d’ouvrage peut se tourner vers le juge (tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble) pour obtenir une autori- sation temporaire de passage et d’installation d’échelles ou d’échafaudages Quelles conditions peut-on obtenir une autorisation du juge pour bénéficier du tour d’échelle? Au fil de la jurisprudence, plusieurs conditions ont été posées. – Le tour d’échelle ne peut en principe s’appliquer que pour des travaux portant sur un ouvrage existant, et non pour l’édification d’ouvrages neufs. – Les travaux envisagés doivent être indispensables (voir par exemple l’arrêt Cass., 3e civ., 15 avril 1982, «Epoux Ducourthial»). – Les travaux ne doivent pas être réalisables autrement qu’en passant sur le terrain voisin. L’autorisation ne sera pas délivrée si les travaux sont possibles de chez soi mais plus onéreux. – Le voisin ne doit pas subir une «sujétion intolérable et excessive» du fait de l’exercice du tour d’échelle (voir Cass.2e civ., 8 janvier 1992, «SCI Le Finchley c/ Collineau-Declercq»). – La durée d’occupation et l’espace concerné doivent être aussi limités que possibles. – Les éventuels préjudices causés au voisin doivent être indemnisés. En général, le juge des référés saisi par le maître d’ouvrage procède à une évaluation pro- visoire de l’indemnité due au voisin, tenant compte du trouble de jouissance lié au chantier et des éventuelles détériorations. Une fois les travaux achevés, l’in- demnisation pourra être définitivement évaluée. La propriété confère le droit de jouir et disposer de son terrain de la façon la plus absolue. La jurisprudence a cependant posé certaines limites par le biais de deux théories, celles de l’abus de droit et des troubles anormaux du voisinage. Ainsi le voisin qui refuse, sans motif sérieux, le passage sur son terrain pour procéder à des travaux nécessaires, commet un abus de droit constitutif d’une faute. De plus, certains tribunaux voient dans une telle attitude un trouble anormal du voisinage, ce qui peut entraîner la condamnation à verser des dommages et intérêts.

Vous n'avez aucun recours, sauf si dans l'acte notarié il est écrit précisément que le droit de passage tombe quand le lot obtient un accès direct à une voie publique. Si vous désirez supprimer ce droit cela sera au bon vouloir de votre voisin. Demander à votre notaire combien il faudrait donner à ce voisin pour supprimer ce droit.