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Droit de passage, travaux et voisin mécontent

Question de berges le 25/04/2012 à 13h09
Dernière réponse le 13/07/2014 à 12h15
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Bonjour à tous, :) Une ancienne servitude (acte notarié) grévant ma maison accorde un droit de passage au propriétaire l'immeuble voisin (non enclavé) découpé aujourd'hui en appartements, et le locataire du rez de chaussé, un restaurant qui dispose d'une arrière cour qui s'ouvre aussi sur mon passage, me fait des histoires. :-) Ma maison, avant mon achat, est restée inhabitée pendant deux ans et ce restaurateur a pris ses aises en utilisant ce passage pour stocker ses encombrants, sortir ses poubelles et faire passer par là ses visiteurs (alors qu'il a un accès direct sur la rue) de sorte qu'il y a un va et vient constant causant des nuisances. Si lors de mon emménagement j'ai "assez facilement" obtenue qu'il libère le passage de ses encombrants, je rencontre un gros problème maintenant que j'ai entamé les travaux de rénovation. J'ai commencé à étayer le toit et les murs à reconstruire et bien sûr, pour d'évidente raisons de sécurité, en accord le propriétaire de cet immeuble, fermé ce passage en ayant prévenu ce locataire voisin et installé des deux cotés des pancartes interdisant le passage "pour des raisons de sécurité". Ce matin, le voisin en question a réouvert le passage à deux reprises et commence à me faire des histoires malgré le danger (réel) qu'il y a de passer par là pour les riverains et le voisinage. Ma première question est de savoir quels sont mes droits immédiats par rapport à cette situation et que faire dans ce cas-là ? La deuxième question est de savoir si ce locataire d'un appartement (commerce) de l'immeuble voisin bénéficie comme sa propriétaire d'un droit de passage d'autant plus que c'est un restaurant et que la destination d'occupation de cet immeuble a changé depuis la rédaction de cette fameuse servitude et qu'il a un accès à sa rue bien plus court qu'en passant par chez moi. Rappel des servitudes: - Suivant acte reçu par Maître ***** alors notaire à ******** le 16 décembre 1953, dont une copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques de ***** le **** volume **** (etc...) il a été crée la servitude ci-après littéralement rapportée : "Etant précisé que les vendeurs se réservent un droit de passage (sur la parcelle aujourd'hui cadastrée section AE (etc...) de un mètre cinquante centimètre de large le long de la propriété Dus**** (voisin immédiat). cadastrée section AE (etc...) depuis la cour leur restant (parcelle cadastrée) jusqu’à la place du ****. En cas de réalisation de la vente, l’acquéreur se trouvera subrogé dans les droits et obligations du vendeur pouvant résulter de ces servitudes. Qu'en pensez-vous ? :)
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12 réponses pour « 
Droit de passage, travaux et voisin mécontent
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Réponse de canounet
Le 25/04/2012 é 14h13
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Concernant la 1ère question : dans la mesure où vous avez prévenu des travaux, cette personne prend ses responsabilités en cas d’accident si ce n'est fait, pour mieux vous couvrir, je vous suggère de rajouter des panneaux signalétiques de danger/travaux et interdiction provisoire de passage la servitude de passage : comme son nom l'indique, la voie est exclusivement réservé au ... passage nul n'a le droit d'y entreposer quoi que ce soit par contre je n'ai pas saisi si l'arrière-cour vous appartient ou si elle fait partie du restaurant, ni si vous l'utilisez vous aussi pour vous rendre chez vous ? d'après ce que j'ai compris de vos explications, même si ce restaurant a un accès direct à une voie publique, cette servitude se justifie pour l'accès à l'arrière-cour vous ne pouvez donc demander sa suppression, même si c'est difficile et pénible de voir une partie de sa propriété utilisée par quelqu'un d'autre vous pouvez exiger que le passage ne soit utilisé que pour l'accès à cette arrière-cour et peut-être une entrée dans la partie privée du restaurant (visiteurs, amis, etc.) si elle sert d'entrée de service, aucun client ne doit l'emprunter si le restaurateur l'a transformée en terrasse interne, l'accès doit pouvoir se faire par l'intérieur sachez que vous avez le droit de clore ce passage par un portail avec serrure, à condition d'en donner la clé aux utilisateurs (le restaurateur) ce serait un moyen de limiter un passage de clients ou de visiteurs devenant gênant par son importance
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Réponse de berges
Le 25/04/2012 é 14h40
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Merci Canounet pour votre prompte réponse. :) Négatif pour la cour. Elle est dans l'autre immeuble et je n'ai rien à voir avec cela. Avant que je n’achète la maison, une porte dont la propriétaire et la locataire ont une clef (pas moi car je n'en ais pas besoin) a été percée dans "mon" mur, le passage en question se fait devant ma maison (jardinet) et cela rejoint un impasse privée par lequel nous rejoignons la rue. Vous avez compris que ce restaurant, outre le passage par ma propriété a une entrée principale donnant sur une autre rue de sorte qu'il est bien plus facile pour eux de sortir de chez eux mais là n’est pas la question (évidence même) ;) >...si ce n'est fait, pour mieux vous couvrir, je vous suggère de rajouter des panneaux signalétiques de danger/travaux et interdiction provisoire de passage C'est fait, bien sûr (des deux cotés) , et je viens de constater que ma voisine vient de "démolir" ma "barrière" pour la troisième fois malgré le fait que l'espace soit très dangereux et que ce n’est pas comme cela que nous allons régler paisiblement un litige que je vois venir gros comme une ...maison. :-/ Elle prouve par la même occasion sa mauvaise foi et son désir d'en découdre ce qui rends d'actualité ma question N° 2.... A-elle en fait le droit de passer par là et puis-je espérer dénoncer cette servitude qui commence à poser bien des problèmes ? Dans l'urgence, suis-je en droit de cadenasser totalement le passage ce qui la ferait peut-être hésiter à procéder à un "bris de clôture" ?
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Réponse de canounet
Le 25/04/2012 é 15h04
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D'après ce que vous avez décrit, elle a bien le droit de passer - sauf pendant les travaux ou alors sous sa propre responsabilité vous ne pouvez dénoncer la servitude qui existait lors de votre achat, qui reste attachée aux propriétés (non pas aux propriétaires) et qui peut se justifie pour l'accès à la cour (mobylette, poussette, etc.) je ne vous conseille pas une escalade dans le rapport de force, cela ne vous apportera que des soucis au contraire, je vous suggère de vous rapprochez de la MAISON DE JUSTICE ET DE DROIT (voir en mairie) : accessible gratuitement à tous sans rendez-vous, elle assure une justice de proximité au service des citoyens et propose une aide confidentielle en matière d’informations et de conseils sur les droits et obligations de chacun des médiateurs et des conciliateurs de justice y sont présents pour régler des différents de nature civile (litiges en matière de consommation, voisinage, logement...). le conciliateur départemental vous convoquera toutes les deux pour vous expliquer il n'a pas de pouvoir de décision mais son autorité et sa connaissance des lois pourra permettre d'éclaircir les choses et éventuellement de vous mettre d'accord
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Réponse de berges
Le 25/04/2012 é 15h24
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>...vous ne pouvez dénoncer la servitude qui existait lors de votre achat, qui reste attachée aux propriétés (non pas aux propriétaires) et qui peut se justifie pour l'accès à la cour (mobylette, poussette, etc.) Bien compris et merci pour cette précision. :) Mais cela veut-il dire qu'elle peut aussi faire passer ses poubelles, son cuisinier, ses clients, amis et le monde entier si elle le souhaite ? Où puis-je avoir des informations par rapport à cet état des choses . >...D'après ce que vous avez décrit, elle a bien le droit de passer - sauf pendant les travaux ou alors sous sa propre responsabilité L'endroit est extrêmement dangereux. Voir photos ici http://photos.reseauk.info/index.php?album=le-ventru&image=DSCN0088.JPG D'ailleurs, on voit bien au font ma "barrière" qu'elle a détruite et passer est très risqué pour son entourage qui passe par là mais surtout pour le chantier par lui-même et c’est facile à comprendre. Une partie du toit est soutenu par les étais. Puis-je légalement mettre un cadenas à cette porte ? Pour le reste, merci pour vos infos et je vais me renseigner sur l’éventualité de faire supprimer cette servitude. :)
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Réponse de berges
Le 19/05/2012 é 23h23
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Bonjour canounet et bonjour tout le monde. :) Je fais remonter ce post parce qu'il y a du nouveau donc de nouvelles questions. Pour faire bref dans la relation de la suite des évènements, j'ai mis un cadenas (le temps des travaux) non sans avoir été prendre conseils de la gendarmerie car le ton commençait vraiment à monter et ce n'était pas drôle. :-// La locataire est venue, brisé le cadenas, les pitons, la chaîne, et est repartit avec le tout. Lol ! Les gendarmes sont revenu, constaté les dégâts et la réalité du chantier (ce n'est pas du pipeau). Entre temps, je revois la propio qui me fait croire que l'affaire va se résoudre car elle en a marre de cette situation et cherche à se débarrasser de sa locataire turbulente en lui donnant son préavis dans trois mois. J’apprendrais plus tard (hier au soir en fait) que c'est de l’esbroufe et elle me raconte que elle va vendre l'immeuble (à cause de ces ennuis) et "que je n'aurais qu'à me débrouiller avec le futur acquéreur". (Sic) Bon, cela ne résous pas mon problème et, après examen du bail commercial de sa locataire, je m’aperçois qu'il est au nom de son prédécesseur et que le "droit de passage en question est formulé ainsi. « Cour arrière donnant droit au passage à la sortie rue T*** » Sans faire aucune mention du fait que pour arriver rue T***, en sortant de sa cour, on doit traverser deux propriété privées (dont la mienne) et bien évidemment sans convention de passage et ni modalités restrictives. La locataire a donc la part belle et a toujours pensé que mon chez moi était chez elle et qu'elle peut y faire ce qu'elle veut. Elle a cru ça parce que cette maison n'était pas habité avant que ne l'achète. J'ai été visiter le notaire pour lui demander d'éclaircir la situation et il me l'a joué chaise vide en ne répondant à aucune d'elles et en se défaussant assez étonnamment d'ailleurs. :-// Comme c’est lui qui a rédigé ce bail, je lui ais demandé des explications sur le paragraphe et c’est alors qu'il est devenu tout rouge, tout vert, et....qu'il m'a fiché à la porte. :-)) Entre temps, j'apprend que la voisine utilise officiellement ce passage pour sortir ses poubelles, recevoir ses fournisseurs (en plus de ses amis) et surtout que mon jardin serait son issue de secours. C'est bien la première fois qu'on me nomme pompier. Bon, quelqu'un sait-il si tout cela est bien légal ? J'avais gardé le meilleur pour la fin. Il existe dans cet immeuble un autre accès qui part de la cour et donne sur la rue principale. En fait, pourquoi ils passent chez moi ?
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Réponse de canounet
Le 20/05/2012 é 00h30
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Vous n'aviez pas donné toutes ces précisions il est évident que votre voisine n'arrive pas à accepter pas la nouvelle situation depuis votre arrivée et qui lui apporte évidemment des difficultés (normales) auxquelles elle ne s'attendait pas donc d'après vos explications, ce serait totalement illégal : 1. la servitude de passage doit certes être signalée dans son bail et votre acte de vente (sinon cas d'annulation), mais doit aussi être formalisée par une convention écrite (privée ou devant notaire) l'avez-vous vraiment eue en mains ? 2. une servitude de passage ne peut être exigée que s'il n'existe aucun autre chemin donnant sur une voie publique, ce qui n'est pas le cas dans le cas d'un passage s'ouvrant après l'établissement de la servitude, cette dernière s'éteint obligatoirement 3. même si vous avez dû le secouer, le notaire est foireux (oui, oui, un officier public ministériel foireux, ça existe) 4. vous pouvez demander aux services municipaux de clore officiellement le passage vu sa dangerosité, mais je ne vous conseille pas de le faire vous-même vous pouvez aussi signaler que son issue de secours donne sur votre jardin ce qui est anormal puisque vous pouvez la clore (demander une inspection des services de sécurité des pompiers) consultez donc un conciliateur de justice (voir plus haut) sinon, vous pourriez porter plainte, mais long, aléatoire et coûteux
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Réponse de berges
Le 20/05/2012 é 08h56
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Bonjour et merci canounet; Je vois que vous êtes toujours sur le pont. ;) >...La servitude de passage doit certes être signalée dans son bail et votre acte de vente (sinon cas d'annulation), mais doit aussi être formalisée par une convention écrite (privée ou devant notaire) l'avez-vous vraiment eue en mains ? La servitude est signalée sur mon acte de vente et justement pas sur son bail... « Cour arrière donnant droit au passage à la sortie rue T*** » En plus, il semble que ce bail ne soit même pas à son nom mais à celui de son prédécesseur qui a créé le fond de commerce, et c'est pour cela qu'elle a tant de mal à me fournir la preuve qu'elle a le droit de passer que je lui ais demandé l'autre jour quand le ton est monté. :-//. L'autre passage qu'elle peut utiliser est en fait une cour (et un studio vide) adjacente à la sienne (avec une porte de communication entre les deux cours) qui donne effectivement sur la rue principale. La propriétaire lui a mis à disposition pour la durée des travaux. >...même si vous avez dû le secouer, le notaire est foireux (oui, oui, un officier public ministériel foireux, ça existe) Oui, ça, je l'avais compris d'autant plus que c'est lui qui a rédigé ce bail, qu'il est directement mis en cause, que sa cliente est une dame fortunée et que nous habitons une ville de 3000 âmes. Vous avez raison, je comprends très bien (maintenant) la voisine qui est peut-être un peu...turbulente, mais se trouve lésée dans cette histoire. Celle qui est en cause maintenant est la propriétaire qui m'a baladé avec ses airs câlins et ce n’est que ces derniers jours, à la découverte de ses mensonges, que j'ai compris qu'il y avait en fait de l'eau dans le gaz et ce n’est pas vers mon exubérante voisine que je dois chercher à résoudre le problème. Merci Canounet, vous m'avez bien rassuré et je vais par acquis de conscience, demander l'acte constitutif de servitude aux hypothèques. A suivre....:)
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Réponse de berges
Le 07/07/2012 é 09h50
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Bonjour Canounet et à tous, :) J'ai reçu l'acte constitutif de servitude des hypothèques et la même fomule est reprise. "Etant précisé que les vendeurs se réservent un passage (sur la parcelle AE etc...) de un mètre cinquante le long etc... depuis la cour leur restant jusqu'à la place X (etc...)" Je reçois en outre l'avis d'un légiste qui me dit.... "un droit de passage doit être entendu de manière restrictive, Par conséquent, il faut entendre qu'il ne s'agit que d'un passage à pieds s'il n'y a pas d'autre précision. Si les immeubles ne sont pas enclavés et si le texte indique : "Les vendeurs se réservent....... " le droit de passage ne concerne qu'eux seuls sans pouvoir le transmettre." Je voudrais savoir ce que vous en pensez et éventuellement des liens vers un peu de littérature parlant de cet aspect des choses c’est à dire les servitudes par elles-mêmes (perpétuelles) et les conventions personnelles comme cela semble être le cas ici.
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Réponse de canounet
Le 07/07/2012 é 14h25
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Si la servitude est passée de manière conventionnelle entre 2 propriétaires et n'est pas actée par un acte authentique devant notaire, elle s'éteint automatiquement dès le changement d'un des propriétaires ce qui semble être votre cas pou la littérature, en tapant quelques mots clés vous en trouverez à foison
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Réponse de berges
Le 07/07/2012 é 14h53
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Merci Canounet pour votre réponse. :) Ce n’est pas mon cas puisque le texte de constitution est bel et bien mentionné sur l'acte de vente des vendeurs qui ont constitué cette....... servitude et repris (peut-être par erreur ?) dans le mien. La question est plutôt de comprendre la formulation qui, d’après mon correspondant, semble préciser que le droit de passage en question ne concerne qu'eux seuls (les vendeurs). Le juge cherchera l'intention. Il semble évident dans notre cas que, si "les vendeurs" avaient désiré aliéner le fonds, ils auraient, conseillé par leurs notaire, précisé le pourquoi et les modalités d'exercice non ? C'est en général la procédure normale et logique de surcroît. Le silence de l'acte à ce sujet semble plaider pour une simple convention entre un vendeur et son acheteur. Notez que je "n’affirme pas" mais cherche à comprendre. ;) Pour la documentation, oui, bien sûr, je suis en recherche avec l'ami Google (je ne fais que cela depuis quelques jours), mais ai un peu de mal à trouver des références concernant des conventions de ce type ratifiant des droits (qui seraient des accords entre parties) mais pas obligatoirement pérennes dans le temps. Il faut avouer qu'il y a subtilité et ce n’est pas parce qu'un accord a été acté par notaire qu'il constitue obligatoirement une servitude pour la génération suivante. C'est des textes qui parlent de cela que je cherche. :)
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Réponse de canounet
Le 07/07/2012 é 20h03
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Je n'ai pas plus de textes que vous je crois - mais pas sûr - qu'une servitude entre particulier - signalée sur un acte de vente, ne vaut pas un servitude actée
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Réponse de berges
Le 13/07/2014 é 12h15
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Bonjour canounet me voilà de retour. :) Après plusieurs mois de tranquillité, voilà que mes "adversaires" reviennent à la charge sans doute parce que la situation est très difficile pour eux car un restaurant sans issue de service n'est pas légal et il ne devrait pas être ouvert. J'ai relu avec attention (et avec du recul) vos précédents conseils et il semble très clair que la propriétaire du fonds voisin ait abusé d'un droit qui n'existe en fait pas et loué illégalement un passage ce qui lui pose maintenant problème. Dans un courrier en AR, je lui demandais... - Votre titre de propriété pour l'immeuble concerné - Preuve que vous êtes bien titulaire d'une servitude sur mon fonds et ses conditions d'utilisation - Baux des ayant droit. - Rapport de la commission de sécurité mentionnant très clairement la norme des équipements d'hygiène et de sécurité en particulier pour le passage allant de votre cour jusqu'à la sortie rue *** qui passe sous mon toit et traverse ma propriété sur une longueur de 17 mètres puisque votre fonds héberge un établissement recevant du public qui prétends utiliser ce passage comme porte de service et issue de secours. Bien sûr pas de réponse mais elle me relance ces jours-ci par téléphone et la restauratrice a mandaté des enfants pour sortir des poubelles en passant par chez moi. Je crains que nous ne soyons reparti pour un second round. :) Comme je ne les ais pas pris sur le fait (témoignage d'un voisin) je n'ai pu rien dire mais ais l'intention de déposer une plainte à la prochaine tentative d'autant plus que j'ai condamné cette fois la porte de communication et il y aura alors un "bris de clôture". Je me prépare donc à un crêpage de chinions imminent et cherche les éléments pour assurer ma défense. Outre le fait que la propriétaire n'est pas capable de prouver un éventuel droit de passage lié à une servitude, mon désaccord a été acté, interdiction de passage "promulgué", et ni elle ni sa locataire ne peuvent ignorer qu'elles vont au devant des ennuis. Je compte arguer le fait que les équipements d’hygiène et de sécurité du restaurant ne sont pas aux normes et que le passage des poubelles d'un établissement recevant du public (ERP) sous mon toit et au travers de ma propriété sont en contradiction avec la réglementation de police ce qui aurait pour effet de rendre caduc cette servitude si elle existait réellement. Qu'en pensez-vous ?
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