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Largeur du droit de passage

Question de SCHFOUINE le 23/02/2013 à 13h38
Dernière réponse le 28/02/2013 à 20h48
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Bonjour , je suis en cours d'acquisition d'une propriété sur laquelle est greffé un droit de passage pour les propriétaires actuels d'une maison située au midi de la "mienne". Ma future maison étant totalement mitoyenne du passage dédié à celle du fond dominant, j'aurai voulu en réduire la largeur et la grillager afin de pouvoir tourner autour de chez moi ,sans emprunter la servitude, et isoler ce passage qu'empruntent les propriétaires du fond dominant. Sachant que l'acte notifiant ce droit de passage date du 15 juin 1959 et qu'il ne stipule qu'un passage à pied ,à cheval et en voiture à perpétuité et sans indemnité ( du fait de la division parcellaire de l'époque...) 1/Puis en réduire la largeur de 80cm au point le plus étroit et un peu plus ailleurs ,ce qui amènerait la largeur homogène du passage à 3 mètres ? (qui est déjà en dessous de la largeur "règlementaire" ) 2/ Puis je stipuler dans ma lettre que les propriétaires actuels du fond dominant (ainsi que leurs ayants droits ) privilégient d'un droit de passage à perpétuité et sans indemnité au fond servant ,mais que cet accord sera remise en cause en cas de vente des propriétaires du fond dominant et ne saura être réputé transmissible aux futurs acquéreurs dudit fond dominant. Mon notaire m'a conseillé de mandater un géomètre afin de fixer en accord avec le fond dominant les nouvelles délimitations dudit passage et de rédiger un courrier reprenant la nouvelle largeur du passage ,leurs obligations d'entretien de celui ci ainsi que le droit qui est le mien de clore ma propriété par une clôture ,un portail ( en leur laissant un jeu de clefs dudit portail quand il sera posé ,bien sur ) et ensuite le faire signer par les trois parties ( propriétaires actuels des fonds dominants et servants ,nous ,les acquéreurs). Ce document devant être annexé à l'acte de vente qui doit être établi dans les semaines à venir ( signature prévue pour le 8 mai 2013 au plus tard ) J'aurai voulu savoir quels étaient mes droits et devoirs et aussi comment rédiger un tel courrier qui serait signé sous seing privé par les différentes parties sus nommées mais qui devrait être recevable auprès du notaire ,afin qu'il puisse être annexé à l'acte de vente définitif . N'ayant jamais rédigé ce type de document et ,dans le souci qu'il soit parfaitement recevable à titre légal , j'aurai besoin de votre aide . Je vous en remercie par avance
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13 réponses pour « 
largeur du droit de passage
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Réponse de canounet
Le 23/02/2013 à 23h33
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Vous ne pourrez remettre ne cause la largeur du passage et d'autre détails, qu'avec l'accord express du propriétaire du fonds dominant, mais seulement lorsque vous serez vous-même propriétaire actuellement vous n'avez strictement aucun droit quoiqu'en dise votre notaire qui essaie peut-être tout simplement de conclure la vente cette convention datant de plus de 30 ans, s'il n'est pas d'accord, le propriétaire du fonds dominant pourra se retrancher dernière une prescription trentenaire vous empêchant toute modification et refuser tout autant un bornage qu'une réduction de la largeur de passage il ne sera même pas obligé de vous répondre, vous n'êtes actuellement rien pour lui la convention de passage semble sans équivoque : à perpétuité absolument aucune remise en cause n'est possible, vente ou pas de l'une ou l'autre propriété cette convention est attachée aux propriétés, pas aux propriétaires le fait qu'il n'y ait eu aucune indemnité ne peut jouer en votre faveur, cela a été acté comme cela de toute manières, elle aurait été versée en une seule fois entre les propriétaires de l'époque la présence de cette servitude ne peut influer que sur le prix de vente que vous pouvez négocier à ce motif il n'y a pas de largeur réglementaire, mais l'assiette du chemin doit certainement être stipulée sur l'acte ou la convention généralement, c'est une "largeur de portail" soit 3,50 à 4m inutile d'acter votre droit de clôture, la loi prévoit que vous aurez tout à fait le droit de clôturer ce passage et d'y poser un portail à l'entrée dans les conditions que vous avez données de même l'entretien du passage est évidemment à la diligence de l'utilisateur en résumé, déjà vous ne pouvez pas faire grand chose tant que vous n'êtes pas propriétaire ensuite, sans accord, vous pourrez seulement clôturer et mettre un portail si accord, la nouvelle convention peut très bien être actée et annexée par ajout à l'acte de vente
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Réponse de SCHFOUINE
Le 26/02/2013 à 15h21
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Bonjour et merci de votre réponse , Il m'a spécifié que j'éviterai des frais d'actes supplémentaires si j'obtenais ce papier du fond dominant avant signature et le joignais à l'acte définitif de vente . Tout cela me parait franchement irrégulier et c'est ce que j'ai dit à la secrétaire de mon notaire en la rappelant après réflexion suite à la conversation que j'avais eu avec ce dernier ... "je ne puis mandater un géomètre sur les lieux ,je ne puis non plus rédiger un courrier pour revoir les conditions d'exécution de cette servitude tant que je ne suis pas propriétaire. Hors la largeur de ce chemin qui longe la maison sur l'extérieur de la propriété ne fait déjà pas 3m50 ... Je suis néanmoins à l'abri de tout élargissement car il ne serait possible qu'en abattant ma future maison ou la clôture de l'autre voisin ,non concerné par le droit de passage ! les propriétaires actuels de la maison ( que j'achète ) disent qu'ils entretiennent le chemin mais je suis rassurée de lire qu'en effet ,c'est celui qui en bénéficie qui doit l'entretenir ... Hors concernant la renégociation de ce droit de passage : il est noté dans l'acte le reprenant :droit de passage ... à mr mme *** , leurs ayants droits ,ayants causes !! cela veut il dire en cas de vente ? Si toutefois ,je rédigeais un courrier ,accord (contresigné par ces derniers) et stipulant qu'en cas de vente ,l'absence d'indemnité au fond dominant serait remise en cause et que je le déposais en étude ! Serait il recevable ? En tout cas ,merci beaucoup pour votre précédente réponse qui m'a conforté dans mes convictions et éclairé sur déjà pas mal de choses
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Réponse de canounet
Le 26/02/2013 à 16h06
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La largeur de ce passage est donc déjà limite et vous ne pourrez pas demander de la réduire je vous répète qu'il est lié aux propriétés et non aux propriétaires, donc qu'il perdure quels que soient les différents repreneurs vous pouvez toujours faire un courrier au voisin pour entamer des relations et préciser certains points si possible sans animosité mais il n'y a jamais d'indemnité mensuelle ou annuelle à verser ensuite vous ne pouvez absolument pas remettre en cause une indemnisation (ou son absence) qui était un accord entre les anciens propriétaires elle aurait été à verser de suite, en une fois et définitivement il n'y a pas eu d'indemnité, allez savoir pourquoi, mais cela ne regardait que ces anciens propriétaires une telle démarche serait donc irrecevable
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Réponse de SCHFOUINE
Le 26/02/2013 à 18h30
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En fait ,l'étrangeté de la chose est que mon "futur" chemin n'est pas du tout de largeur homogène et j'aurai voulu redresser par la suite ... je n'ai absolument pas l'intention , ni l'envie d'ailleurs d'être désagréables avec mes futurs voisins qui sont de vieilles personnes sans histoires au dire des propriétaires actuels !! Je vais ,en tout cas ,discuté avec eux de l'entretien du chemin quand je serai propriétaire ... les anciens propriétaires n'avaient pas demandé d'indemnisation au fond dominant dans le sens ou ce sont eux qui leur ont vendu la parcelle et créer le droit de passage le long de leur maison à l'époque ...
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Réponse de canounet
Le 26/02/2013 à 18h46
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Je comprends pourquoi as d'indemnisation de nos jours, il est interdit d'enclaver une parcelle et le vendeur doit s'arranger pour diviser son terrain en laissant un accès donc le chemin aurait obligatoirement été vendu avec la parcelle cela paraît normal (pourquoi avoir la propriété d'un bout de terrain qu'on est obligé de laisser pour accès) et évite tous problèmes si les voisins sont sans histoires, vous pouvez essayer de trouver un arrangement si vous voulez mettre les choses par écrit, vous n'êtes pas obligé de faire un acte notarié (onéreux), vous pouvez passer une convention écrite bien sûr, mais privée entre vous , que vous annexerez vous-même à chaque acte de vente
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Réponse de SCHFOUINE
Le 26/02/2013 à 21h09
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Je suis tout à fait d'accord avec vous !!! Les découpes de ce genre sont des nids à problèmes .Mais comme précisé auparavant ,ces gens ont l'air gentils et je vais donc privilégier le dialogue et essayer de faire du gagnant -gagnant :) si c'est une convention ( sous seing privé , c'est bien cela ?? ) , je ne pourrai l'annexer qu' à mon acte de propriété ,mais en aucun cas à celui qui demeurera à l'étude et donc...Aura t-il une valeur quelconque aux yeux de la loi ?
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Réponse de canounet
Le 26/02/2013 à 23h20
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Ces histoires de servitude sont pénibles à supporter pour le fonds servant et génèrent parfois de véritables drames, mais votre attitude est la meilleure oui une convention privée, si elle n'a pas la valeur d'un acte notarié est tout aussi valable elle doit être cosignée par les 2 parties et pourquoi pas, par un autre voisin comme témoin elle doit être datée, porter les coordonnées complètes des propriétaires et des propriétés et surtout très précise quant aux droits et obligations de chacun, à l'assiette (emplacement et dimensions) de la servitude (plan annexé) vous pourrez même en joindre copie au notaire et si vous placez un portail, une commande à distance et un interphone (à négocier avec les voisins) sont très pratiques surtout si le chemin est long
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Réponse de SCHFOUINE
Le 27/02/2013 à 08h36
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Je vais donc aller voir ses personnes ,une fois propriétaire , et discuter largeur clôture ,fermeture et entretien ...Mais ce dernier risquera sans doute de poser problème car ce sont de vieilles personnes et que jusqu'alors ,elles n'entretenaient rien du tout... tant physiquement que financièrement ...Puis je m'appuyer sur des textes de loi si je leur notifie l'obligation qu'ils ont d'entretenir le passage ? Le chemin étant en terre ,ai je le droit de leur demander de le bitumer à leurs frais ?Peuvent ils refuser ? Concernant votre dernière phrase "une commande à distance et un interphone (à négocier avec les voisins) sont très pratiques surtout si le chemin est long " que dois je négocier ? les frais ? le droit d'installer ce genre de système ? Et oui ,le chemin est très long (53m environ ) ...en tout cas merci pour vos éclaircissements , je suis déjà plus sereine quant à ce droit de passage
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Réponse de canounet
Le 27/02/2013 à 10h06
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L'entretien du passage revient seulement à ce qu'il soit carrossable, pas trop de boue ou de trous vous ne pouvez les obliger à bitumer; c'est d’ailleurs très onéreux ce sera à eux de voir puisque ce sont les utilisateurs pour revenir au portail, il deviendra inutile si vous clôturez le passage de votre côté; votre terrain serait quand même isolé
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Réponse de SCHFOUINE
Le 27/02/2013 à 18h50
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C'est plus clair en tout cas !!! entretien obligatoire en cas de dégradation mais pas d'amélioration de type " non justifiée " ont ils le droit d'exiger de passer des gaines ( genre edf) ,tuyau ( genre tout à l'égout ) de par le droit de passage ou puis je refuser ? et dans les deux cas : qui creusent ,qui rebouchent et remet en état ? eux ,je suppose ... c'est exact pour le portail car j'ai approximativement 19 m de façade hors passage dédié aux dits voisins et donc pas franchement besoin de ce dernier ...
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Réponse de canounet
Le 27/02/2013 à 18h57
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De la discussion jaillit la lumière (je ne sais plus qui a dit cela) vous au moins vous ne restez pas entêtée sur vos positions concernant gaines et autres canalisations, il faut compléter la servitude ou en faire une nouvelle mais là non plus vous ne pouvez pas refuser les frais sont assumés par les utilisateurs
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Réponse de SCHFOUINE
Le 28/02/2013 à 17h03
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Et si ,dans de souci de faire apparaitre le chemin comme appartenant à la maison ,je m'explique : "la maison est en briques rouges ,chassis blancs !! si j'érige des pillasses en briques rouges ainsi qu'une barrière blanche à l'entrée du passage , puis je leur demander de supporter au moins une partie des frais ( sur l'achat de la barrière) vu qu'ils en profiteront ? si oui ,50 % ? voir plus car ce sera exclusivement eux qui l'utiliseront ... si je modifie le droit de passage en stipulant qu'ils n'ont pas le droit de passer des gaines ,tuyaux !! est ce légal ou pas ? ou vouliez vous dire par " compléter la servitude" que je dois préciser ? qu'il est réputé à leurs frais de remettre en état le chemin ?
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Réponse de canounet
Le 28/02/2013 à 20h48
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Je résume : - vous DEVEZ droit de passage et droit de canalisations pour une parcelle enclavée pour ceci vous pouvez établir ou modifier une convention actée ou privée précisant ce droit - vous ne pouvez RIEN EXIGER des voisins, c'est votre propriété, ils n'ont pas à supporter quelques frais que ce soit s'ils ne veulent pas entretenir le sol du passage, tant pis pour eux
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